新形勢下物業企業對資產管理的創新研究

王巖 北京招商局物業管理有限公司

2020年初，新冠病毒疫情全面爆發，疫情的蔓延速度極快，嚴重程度超出了人們的預期，同時也對各個企業的發展造成了一定的影響與制約，在這樣的形勢之下，各個企業的發展模式也發生了較大的變化，所以要對此進行充分的預先研究，物業企業想要在競爭如此激烈的大潮當中脫穎而出并占據一席之地，就需要以新形勢作為基礎，深入復盤反思、強化戰略儲備、加速資源整合和業務創新，快速的發展起來。但是根據有關調查了解，現階段物業企業在運行的過程當中，會受到各種因素的影響與制約，承擔著較大的風險，尤其是在資產管理方面，極易有出現較大的風險的可能，所以必須要嚴格的對于物業企業資產進行管理與控制，并通過適當、健全、完善的方法來大幅度的提升物業企業資產管理的質量，降低風險，幫助物業企業獲得更好的發展與運行。基于此，本文下面將對新形勢下物業企業對資產管理的創新問題進行進一步的分析與研究。

一、企業物業資產管理概述

現階段的物業企業資產管理被大眾視為除人力、資本、信息、技術之外的第五戰略資源，物業企業資產主要是指企業為了生產和長期的發展而擁有或租賃的房地產。

二、物業企業資產管理

資產管理的主要內容包括：規劃、獲得、管理與處置建筑物和土地的活動，主要的目的是為了對資產管理的目標進行整合，與企業當中所制定的戰略目標相符合、相一致，大幅度的將資產增值。企業通常會租賃大量的物業資產，所以物業資產管理在企業發展戰略當中扮演的重要的角色和占據著至關重要的位置。企業的發展戰略與其物業資產的經營效率之間也有著千絲萬縷的聯系和密不可分的關系，同時，企業的發展戰略決定著物業資產的效率，但是又會受其影響與制約。物業企業當中的管理層人員常常將關注的重點放在了市場經營與財務管理方面，忽略了對物業企業資產管理的重要性和意義，而企業想要獲得長期、健康、穩定的發展與運行，必須要對物業資產管理的方法與步驟進行仔細的研究與分析。通常物業企業市場管理會涉及到三個方面，其一：購置或者處理物業資產，主要內容包括：對房地產投資需求的辨別、區位的合理選擇、過剩物業的處理、施工進行監督管理等等；其二：財務，主要內容包括對資產進行預估、對財務進行科學的分析以及對物業稅進行評判等；其三：管理工作人員的工作，主要內容包括：物業管理與物業資產信息詳細的記錄等等。

三、新形勢下物業企業對資產管理過程當中存在的問題

物業資產管理在我國還屬于一個新領域，伴隨著企業之間的競爭越來越加劇，對于物業資產管理的要求也更加嚴格，再加上各方面因素的影響與制約，造成我們國家在這方面并未與一些發達國家的發展速度相同，加上企業當中所擁有的物業資產與整體環境十分的特殊，較為成功的發展企業的物質管理方法，很難完全適用于其他的物業企業，所以模仿非常的困難，故而在物業職場管理方法上還需要一個較為完善統一的指導整體行業的規律。

（一）缺乏健全、完善的物業資產管理市場

我國物業管理服務的對象，現階段還是以消費性與自用型為主的住宅類物業資產，而投資性與經營性的商業地產類型僅僅占據物業資產的15%左右，由此可以看出，現階段我國物業資產管理市場還處在起步階段，市場程度偏低，整體市場完全處在了不完全的競爭狀態當中。

（二）物業資產管理在開展的過程當中缺乏強有力的資本金幫助

現階段我國的物業資產歸在開展的過程當中，極度缺乏強有力的資本金幫助，同時也沒有與之相對的金融資本加入，所以想要通過整合、收購等等方法來提升企業的競爭力與實力，就必須對物業投資資產經營、設施管理進行嚴格的管理活動，但是根據有關調查了解，現階段我國物業企業資產管理的過程當中還存在著很大的難度，管理效果十分的不理想。

（三）缺乏健全、完善的內部資產管理方法與體系

內部資產管理主要內容包括：控制活動、內部管理、風險評估等等，根據有關調查了解，現階段我國部分物業企業當中缺乏健全、完善的內部資產管理方法與體系，主要體現于：企業結構缺乏科學性與合理性，物業企業中重復管理職能眾多，甚至一些企業當中存在著一人身兼數職等情況，與此同時，也并未將不相容的業務進行有效的分開；對企業當中的一些重要崗位也未制定出健全、完善的監督管理方法。此外，現階段部分物業企業當中還存在著崗位職責權限、審批流程混亂等問題，甚至有些企業出現了先展開工作后補辦審批手續的問題，以至于在企業當中發生了一些問題之后，出現了互相推諉責任等情況。

（四）物業企業的資產管理人員綜合素質與能力參差不齊

首先，企業資產管理工作人員的能力素質的高低與市場管理的質量之間有著千絲萬縷的聯系和密不可分的關系，如果資產管理人員的工作能力良莠不齊，那么勢必會導致在資產管理過程當中出現一些問題。現階段我國部分物業企業領導在進行招聘資產管理人員的過程當中，依舊存在著任人唯親的問題，忽視了對資產管理工作人員能力、素質的重視。其次，部分物業企業領導非常重視是否能夠招聘到更好的資產管理人員，而當招聘結束之后，并未對資產管理人員進行定時、定期的培訓，所以造成資產管理人員的業務能力和綜合素質無法與現階段高速發展的時代要求相符合，大幅度的影響與制約了物業企業對資產管理的效果和質量。最后，一些物業企業資產管理部門在進行人員配置的過程當中缺乏科學性與合理性，甚至有些人員依舊存在著身兼數職等問題，例如：收取費用的人員肩負著管理的責任，或者物業管理人員肩負著財務工作等等，這樣的情況會嚴重制約著物業企業對資產管理的效果。

四、新形勢下物業企業對資產管理的創新方法與措施

（一）不斷健全與完善相關法律法規

加快制定健全、完善法律法規的速度，對處置不良資產時時常遇到的法律難題要進行妥善的解決，應加快制定《金融資產管理公司條例》的速度。

（二）設置管理目標

現在物業企業整體的發展情況與制定的發展戰略進行仔細的分析與研究，將物業資產處費用中心，為設置管理目標打下良好的基礎。真正的將控制成本、獲得剩余價值為主要目標，甚至還可以把物業資產變為房地產業務做出多形式、多樣化的投資。

（三）控制相關的成本 選派專業的管理人員來對物業資產進行科學、合理的處理，各個部門與物業資產管理部門要通力合作，最終達成租用協議的方式來進行管理工作，以此來實現降低成本的目的。

（四）加強對資產管理工作人員綜合素質的提高

伴隨著物業企業內部競爭力不斷增強，對物業企業資產管理工作人員的綜合素質與能力也提出了更高的要求與希望，想要大幅度的提升智商管理工作人員的綜合素質，物業企業首先要做到的就是提高招聘的門檻，并通過健全、完善的職業規劃與設計、薪資待遇等等來留住更多的優秀的資產管理工作人才，因為任何企業想要獲得健康、長期、有序的發展與運行，都離不開人才的幫助與支持；還有定時、定期的對于資產管理工作團隊進行培訓，與此同時，還要選擇固定的時間，對資產管理工作人員進行實物操作與財務理論的培訓，大幅度的提升資產管理工作人員的綜合素質與工作能力，讓物業企業當中的每一位資產管理人員都具備愛崗敬業、誠實守信的良好工作作風。因此，作為物業企業當中的一名資產管理工作人員，在日常的工作當中一定要不斷的總結和學習，并且還要進行仔細的分析和綜合的討論，通過不斷的學習與鉆研，來提升自己的綜合素質與工作能力，以得到大眾的滿意為其宗旨，促進物業企業健康、有序、長期的發展與運行。

最后，物業企業也要進一步的提升資產管理的能力，首先要做的就是對企業財務的狀況進行一個仔細的了解與分析，因為財務狀況能夠真實的反映出企業在某一時期所有者的權益情況，而且能夠準確的評價物業企業償還能力與周轉能力。資產管理分析要覆蓋物業企業經營的每一個環節與步驟，同時還要按照資產管理的具體情況科學、合理的對重大項目進行預測，以此來真正的將成本控制實現。此外，對物業企業的市場管理水平進行正確的評價，能夠將真實的資產管理水平反映出來，同時還能夠對這些運營的具體情況進行仔細的分析與靈活的掌握。資產分析將關注的重點放在了預測方面，物業企業面臨的風險主要都來自于市場的風險，通過預測制定預算企業可能遇到的風險，能夠為企業領導層在制定重大決策的過程當中提供有力的參考和必要的保障。

（五）加大對管理模式的創新的力度

物業管理工作也要緊緊跟隨時代發展的步伐不斷進行創新，在具體的工作過程當中，物業管理要充分的分析與研究現階段市場發展的需求，并有針對性的轉變自己傳統的工作方式與改變服務的方向，大幅度的提升物業管理的質量與水平。面對現階段我國市場環境的復雜多變性，具有傳統性質的物業管理方法已經無法滿足現階段時代發展的需求與腳步，所以物業管理部門要對既有的管理模式進行革新與優化，在具體的工作過程當中，科學、合理的借助資產運作的方法，真正的將物業管理工作落實，將資產增值實現，并增加資產收益的效果，為物業管理工作落實打下堅實的基礎。結束語：伴隨著我國時代經濟的高速發展與增長，我國已經走進了簡政放權的階段當中，物業企業準入的門檻也逐漸的降低，因為城鎮化水平不斷的提升，大眾的生活水平得到了穩步的提高，促使與推動著物業企業不斷健康、快速的繁榮與發展，在這樣的新形勢之下，物業企業要制定出適合企業發展的資產管理新模式，確保有足夠的人力、物力與財力去面對時代發展的高要求與新挑戰。資產管理作為物業企業當中最重要且關鍵的工作之一，企業當中的管理層人員應加強對其關注與重視，同時還要主動、積極地制定出健全、完善的資產管理方法，大幅度的提升資產管理工作人員的綜合素質與工作能力，加大對內部管理的力度，設置理財投資部門，科學、合理的對經濟發展所帶來的新形勢進行應對，確保物業企業得到健康、有序、長期、穩定發展與運行的同時，將企業再次提高到一個新的層次。