特殊用途用地出讓地價的評估思路探討
——以污水處理廠為例

馬彪

（遼寧省自然資源事務服務中心，遼寧沈陽 110032）

隨著國有土地有償使用范圍的逐步擴大，原來以劃撥方式供應的土地開始實行有償使用，在目前缺少市場交易實例、沒有市場驗證的情況下，應從多角度分析，綜合確定這類特殊用途用地出讓地價的評估思路。

一、特殊用途用地地價評估依據(jù)

《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2017）中規(guī)定：公用設(shè)施用地為公共管理與公共服務用地的二級類，指用于城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施的用地，包括供水、排水、污水處理、供電、供熱、供氣、郵政、電信、消防、環(huán)衛(wèi)、公用設(shè)施維修等用地。可見，污水處理廠土地用途二級類應為公共設(shè)施用地。

2016年12月，原國土資源部等八部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于擴大國有土地有償使用范圍的意見》（以下簡稱《意見》），提出“對可以使用劃撥土地的能源、環(huán)境保護、保障性安居工程、養(yǎng)老、教育、文化、體育及供水、燃氣供應、供熱設(shè)施等項目，除可按劃撥方式供應土地外，鼓勵以出讓、租賃方式供應土地，支持以作價出資或者入股的方式提供土地”。2017年起，各地逐漸制定、公布了公共服務項目基準地價，這為污水處理廠的評估多提供了一種方法。

《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》（以下簡稱“4號文”）規(guī)定，出讓地價評估，應至少采用兩種評估方法，包括收益還原法、市場比較法、剩余法之一，以及成本逼近法或公示地價系數(shù)修正法，即我們常說的“三選一、二選一”。作為污水處理廠用地評估時，除了采用基準地價系數(shù)修正法之外，還可以采用什么方法，在出讓評估時又該如何落實4號文中關(guān)于評估方法選擇的規(guī)定，筆者通過分析污水處理廠用地的特點來確定評估方法的選擇。

二、不同思路下的特殊用途用地地價評估方法

1.從土地利用方式分析

參考《室外排水設(shè)計規(guī)范》《給排水設(shè)計手冊》《城鎮(zhèn)污水處理廠附屬建筑和附屬設(shè)備設(shè)計標準》，污水處理廠的主要建、構(gòu)筑物一般由污水污泥的處理構(gòu)筑物以及附屬建筑構(gòu)成。

其中污水和污泥的處理建筑物主要包括格柵、沉渣池、曝氣池、沉淀池等構(gòu)成，受日處理污水能力大小的影響所需用地面積不等，這部分是整個廠區(qū)主要用地的部分。由于污水處理廠氣味污染較大，一般這些構(gòu)物都建于室內(nèi)，因此該部分功能區(qū)的建筑面積較大；也有個別較先進的污水處理廠將該部分功能區(qū)建于地下，但由于造價相對較高而相對較少采用。

附屬建筑主要包括生產(chǎn)管理用房、行政辦公用房、化驗室、維修間、倉庫、堆棚和宿舍等。參考《城鎮(zhèn)污水處理廠附屬建筑和附屬設(shè)備設(shè)計標準》第2.1.3條，“生產(chǎn)管理用房、行政辦公用房、化驗室和宿舍等組建成的綜合樓，其建筑系數(shù)可按55%~65%選用。”

綜上分析，污水處理廠的用地與工業(yè)用地性質(zhì)較為接近——其建筑物形式與生產(chǎn)工藝密切相關(guān)，與工業(yè)用地略有不同的是一般污水處理廠的容積率不會太小（除污水處理系統(tǒng)建于地下的），容積率超過1的概率要高于工業(yè)用地，但同時，容積率的增加并不會給污水處理企業(yè)帶來額外的收益。

2.從行業(yè)性質(zhì)角度分析

污水處理廠是通過處理污水來實現(xiàn)收益的，一般按照處理污水的噸數(shù)獲得相應的收益，其土地、建筑物作為必須的生產(chǎn)資料為生產(chǎn)產(chǎn)品——處理污水提供支撐，從這個角度來看，其是通過“生產(chǎn)產(chǎn)品”獲得收益，這也與工業(yè)項目比較接近。

3.從對目前經(jīng)營特點及約束角度分析

目前污水處理廠大多采取劃撥方式供地，隨著民營資本的逐漸介入，政府鼓勵污水處理廠目用BOT方式運營，BOT即“建設(shè)-運營-轉(zhuǎn)讓”（Build-Operate-Transfer），最本質(zhì)的特點是吸收私營企業(yè)資金和技術(shù)用于公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。經(jīng)政府批準，某企業(yè)獲得特許權(quán)，籌措資金，在項目所在地成立專營公司，在一定的運營期限內(nèi)獲取一定效益，最后在特許運營期結(jié)束時，將該項目無償轉(zhuǎn)讓當?shù)卣\營。在特許運營期內(nèi)，政府按相關(guān)文件規(guī)定支付污水處理費。

由此可見，污水處理廠作為基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)，收益受政策約束，政府本著保本微利的原則，也不允許這類行業(yè)有暴利存在，從這個角度分析，經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施項目與房地產(chǎn)開發(fā)類項目差異也很大，基本接近工業(yè)項目。

4.從對地價影響因素敏感度角度分析

通過地價影響因素對不同用途土地影響程度（表1）對比分析，污水處理廠地價影響因素的敏感度與工業(yè)用途比較相近，與商業(yè)、住宅相差較大。

表1 地價影響因素對不同用途土地影響程度

通過以上幾方面的分析，我們認為污水處理廠作為經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施用地，其各方面都與工業(yè)用地更接近，其地價水平也應與工業(yè)用地地價水平具有一定的可比性。在評估時，按照4號文的要求，可以選擇成本逼近法或基準地價系數(shù)修正法（已公布公共服務項目用地基準地價的地區(qū)）滿足“二選一”的要求；“三選一”的要求可參考工業(yè)用地評估方法的選擇，采用市場比較法進行評估，評估時可采用地價水平相接近的工業(yè)用地成交案例作為比較實例，根據(jù)當?shù)貙嶋H情況選擇是否進行用途修正。