公募REITs來了

謝瑋　馬銘悅

近日，我國首批9只基礎設施公募REITs成功上市。

作為全新投資品種，9只公募REITs甫一開售，就獲得了機構和公眾投資者的追捧，均提前結束募集。9只公募REITs對公眾投資者的募集金額合計只有約20.8億元，但申購的金額合計超過300億元，可見其魅力十足。

REITs（Real Estate Investment Trust）全稱是“不動產信托投資基金”，顧名思義，其主要的投資范圍是不動產。如果說股票是“公司上市”后發行的有價證券，那公募REITs可以被形象地理解為“資產上市”后發行的有價證券。投資人通過持有REITs 基金份額，間接成為基礎設施項目的“股東”。

投資公募REITs的門檻并不高，在上交所上市的5只場內最低認購門檻是1000元，深交所上市的4只場內最低認購門檻是1000份。

在一些人看來，這意味著只要花上1000元，就可以參與投資無線基站、水廠、高速公路、物流園區，并坐等“分紅”，躺著“收租”。

真的是這樣嗎？公募REITs究竟是什么？適合普通投資者投資嗎？

首批9只公募REITs 資產優良，項目凈現金流分派率不低于4%

從成熟市場看，REITs的投資標的非常豐富，如住房租賃、基礎設施、零售物業、通信資產（包括光纖光纜、無線基站、通信鐵塔）等多種類型。投資者則獲得運營這些基礎資產產生的絕大部分收益。

首批獲批發售的公募REITs產品底層資產也涵蓋了主流基礎設施類型，包括公用環保、產業園區、高速公路和倉儲物流四大類主流資產類型。

9只公募REITs分別為中航首鋼生物質、紅土創新鹽田港倉儲物流、華安張江光大園、富國首創水務、中金普洛斯倉儲物流、浙商證券滬杭甬杭徽高速、東吳蘇州工業園區產業園 、博時招商蛇口產業園、平安廣州交投廣河高速公路。

從底層資產看，上交所5只產品底層資產涵蓋高速公路、公用環保、產業園區和倉儲物流四大類主流基礎設施項目類型，分布于北京、上海、江蘇及浙江等;深交所4只產品分布在北京、廣州及深圳，包括公用環保、產業園區、高速公路和倉儲物流四大類主流資產類型。

REITs的預期收益因底層資產性質不同而存在一定差異。

公開資料顯示，9只公募REITs認購價格在2.3元每份至13.38元每份之間，合計募集金額約為314.03億元（含戰略投資者、機構投資者），9只公募REITs預計的年化分紅收益率在4%至12%之間。

4%的年化分紅收益率是一個底線。

根據監管指引要求，基礎設施公募REITs項目運營時間原則上不低于3年。現金流持續穩定且來源合理分散，投資回報良好，近3年內總體保持盈利或經營性凈現金流為正。預計未來3年凈現金流分派率（預計年度可分配現金流/目標不動產評估凈值）原則上不低于4%。最重要的是，依托這些項目發行基礎設施REITs，形成標準化產品并強制90%以上收益用于分紅。

外界普遍認為，首批基礎設施公募REITs底層資產非常優質，收益率較高且穩定性好。

9 只REITs中，8只 REITs的底層資產原始權益人為國資背景，涉及的實控人包括浙江省國資委、廣州市國資委、深圳市國資委、招商局集團等。中金普洛斯 REITs 的底層資產原始權益人則為普洛斯集團，是中國境內最大的現代物流及工業基礎設施提供商和服務商。

備受機構投資者追捧，個人投資者還需謹慎

公募REITs怎么買？

首批公募REITs的發售采取“戰略配售+網下發行+網上公眾發行”相結合的方式。

值得注意的是，首批公募REITs得到了商業銀行、銀行理財子公司、保險機構、券商資管等機構的踴躍認購，最終認購價格和數量都超出預期。

中信證券研究發現，首批公募REITs網下申購機構投資者來源廣泛，包含公募基金、保險資管、私募基金、信托、券商自營、券商資管、QFII等機構投資者。申購來源較為集中，其中，券商自營認購總金額達292.60億元，占比56.6%;其次是保險，認購金額達81億元，占比15.7%;公募專戶、信托、私募基金、券商資管分別認購8.2%、7.6%、6.8%和5.2%。

“投資者有需求，發行人也會有需求。”有公募機構人士對《中國經濟周刊》記者說，相信首批9只公募REITs發售之后，會有越來越多的發行人對這個產品感到好奇。

從9只公募REITs公開披露的信息可以看出，面向公眾發售的份額并不多，約20.8億元，僅占發行總量的約6.6%。

而對于公眾投資者來說，購買公募REITs可以通過場內證券經營機構或者基金管理人及其委托的場外基金銷售機構認購基金份額。

投資者參與基礎設施基金場內認購的，應持有場內證券賬戶;投資者參與基礎設施基金場外認購的，應持有場外基金賬戶。

中金公司認為，參與公募REITs的投資價值主要體現在兩個方面，一是首發認購的打新收益，二是長期持有的配置收益。從長期持有角度來看，在海外成熟市場， REITs被投資者視為股票、債券、現金之外的第四類資產。隨著資產配置的重要性越發提升，REITs作為新的資產類別，依靠介于股票和債券之間的收益風險特征、穩定的分紅率以及和傳統資產低相關性等優勢，將獲得國內FOF、銀行理財、固收+產品等資金的青睞。

那么，公募REITs適合普通公眾投資者投資嗎？

據悉，9只公募REITs基金均采取封閉式運作，存續期最短的張江光大園REITs、滬杭甬杭徽高速REITs均為20年，而存續期最長的廣河高速REITs為99年。

產品成立后不開放申購與贖回，在交易所上市后，場外份額持有人需將基金份額轉托管至場內方可賣出。也就是說，公募REITs成立之后只能通過二級市場買賣，屆時可能產生折溢價風險。

有分析指出，公募REITs主要面向的還是機構投資者，其定位是長期投資產品，與具備長期投資意愿的險資、資管產品等機構投資者的資產配置更加貼合。個人投資者從場外通過基金賬戶認購的份額，若想賣出，需先將托管轉至場內證券公司，才可以在二級市場交易，對此，投資者應理性對待。

“公募REITs還是要面對個人投資者的，這一點與類REITs不同。”前述公募機構人士對《中國經濟周刊》記者說，目前發行的9只公募REITs產品也是經歷了類REITs 產品的不斷創新和積累，才逐步探索出這樣的結構和模式。雖然是好資產、好項目，但切不可像炒股票一樣，懷有將市場炒熱“一夜暴富”的心態。

“REITs產品未來的回報還需要依靠好的運營。”該公募機構人士分析說，以高速公路為例，每個省都會有一兩家專業化的高速公路運營平臺，但不同區域的高速公路，資產收益、負債水平也不盡相同。因此，如何找到好資產，同時真正把好資產運營得更好，也非常重要。

基礎設施公募REITs被寄予厚望

新一輪在特定領域的股份制改革

作為創新型金融產品，REITs可以盤活存量資產，廣泛調動各類社會資本積極性。因此，基礎設施公募REITs被寄予厚望，被認為對于進一步推動基礎設施投融資市場化具有重要意義。

上交所表示，基礎設施公募REITs試點落地，將進一步推動創新我國基礎設施領域投融資機制，深化金融供給側結構性改革，有助于增強資本市場服務實體經濟的質效。

“基礎設施公募REITs試點具有更全局和更長遠的重大意義，相當于新一輪在特定領域的股份制改革。”日前，深交所副總經理李輝在2021清華五道口全球金融論壇上表示。

李輝分析說，REITs本質上是底層基礎設施項目公開發行和上市交易，投資人通過持有公募基金份額間接持有底層資產，在存續期內，REITs擴募也與企業上市后再融資類似。在當前國內法律和金融監管環境現實條件基礎上，試點推出融合各方訴求的基礎設施公募REITs，本身是一項重要的改革創新之舉，同時有可能在更高層面、更大范圍產生良好的外部效應。

“中航首鋼生物質基金是一個排頭兵，后續會有大量優質的公募REITs陸續上市。” 中航證券稱，中國標準的公募REITs產品潛在規模應在5萬億～14萬億元，遠超過當前公募基金持有的A股市值，市場前景廣闊。

中金公司則表示，中金基金密切聯動中金公司各相關業務板塊，推動多只公募REITs試點項目的申報，同時開展對后續儲備項目的研究及盡調工作。目前，在執行及儲備項目均位于京津冀、長江經濟帶、粵港澳大灣區、長三角地區等基礎設施REITs試點項目重點支持區域，也覆蓋倉儲物流、鐵路、收費公路、數據中心、產業園等基礎設施的核心賽道。

中國證監會發言人高莉表示，將及時總結試點經驗，同時適時穩步擴大基礎設施REITs試點范圍，培育多元化投資群體，鼓勵銀行、保險、社保基金、證券基金、專業機構投資者參與。