房地產發展與產業結構轉型升級

黃裕洪 王正明

摘 要：選取2008—2017年長三角城市群面板數據，實證研究房地產市場擴張對產業結構轉型升級的內在影響。結果表明，房地產市場對產業結構演變的影響并非簡單的線性關系，而是具有階段性特征，具體表現為“U”形關系。在緩解內生性及控制其余變量后發現，房地產市場擴張初期對產業結構轉型升級表現為抑制作用，隨著房地產市場發展到更高階段，房地產市場發展對于優化產業結構發揮正向積極作用。為進一步引導發揮房地產發展對產業結構轉型的推動作用，應當深化房地產市場改革，促進房地產產業與其他產業的融合發展。

關鍵詞：房地產市場;產業結構升級;長三角城市群

中圖分類號：F293.3? ? ? ? 文獻標志碼：A? ? ? 文章編號：1673-291X（2021）16-0043-04

房地產行業波及領域廣，對各產業發展均可帶來不可忽視的影響。房地產業不僅對建筑相關行業與房產服務業發揮重要影響，也會間接影響其他相關產業演變。1998年我國實行了房產制度改革，自此，中國房地產進入新的發展階段，房地產行業成為地方發展的重要動力，對經濟貢獻不斷提高。統計局相關數據顯示，2018年房地產對GDP的貢獻近6萬億元，增長速度為3.8%，與該年度經濟形勢比較而言，房地產發展仍然向好。關于房地產與產業結構轉型升級的文獻較為豐富，但是大多都基于國家或者省級數據，缺乏對城市群的考察，同時也較少關于兩者非線性關系的研究。為此，本文以相關研究理論作為基礎，集中研究長三角城市群房地產對產業結構轉型升級的影響，更加深入探討兩者的非線性關系，并據此提出政策建議，為進一步深化對房地產與產業結構升級的科學認識，推動房地產改革與優化產業結構予以政策參考。

一、文獻回顧

由于采用的方法與研究視角差異，國內外不同學者在房地產與產業結構升級的關系方面得出了不同研究結論，并未形成共識。鄧洲（2017）基于世界投入產出數據庫，研究后提出，就我國而言，房地產有助于產推動業結構優化升級，具體體現在促進要素成本結構與資本結構合理化、消耗過剩產能等方面[1]。蒲勇健等（2010）通過協整檢驗與誤差修正模型、脈沖響應等方法，發現我國數據支持了房地產拉動三次產業發展的經驗事實，但是房地產對三次產業的引領作用存在內部結構失衡[2]。劉斌斌等（2014）以我國省級面板數據實證分析得出了相似結論，不同之處在于，認為房地產行業發展對產業結構轉型升級存在顯著的區域異質性，在東部表現為前者對后者的抑制作用，而中部地區則相反，兩者關系在西部地區不顯著[3]。也有學者通過研究得出了與上述文獻相反的結論，孫煜等（2018）研究發現，房地產發展對實體行業具有明顯的擠出作用，不利于金融資本投入制造業，對產業結構升級發揮抑制作用，房地產拉動實體經濟的邊際效應不斷弱化[4]。雖然現有研究就房地產發展與產業結構轉型升級的關聯存在廣泛討論，但是并未對長三角城市群進行考察，兩者非線性關聯的深入研究更是缺乏。長三角城群是我國重要的經濟示范區域，尋求該城市群房地產與產業結構優化升級良性循環的方案尤為重要。

二、研究設計

（一）模型構建

本文的實證目的在于考察房地產行業發展對產業結構轉型升級的影響，揭示兩者間的因果關系，因此設定如下基準模型：

其中，lup代表產業結構轉型升級，lesta為房地產行業發展，X是本文所控制的其他變量，分別為經濟發展水平（lrgdp）、數字經濟發展（ldig）、基礎設施（lroad）、教育水平（ledu）、金融發展（lfin），？著it是隨機擾動項。

（二）指標構建與數據來源

結合有關文獻，本文所構建的被解釋變量為產業結構轉型升級，目前就該指標構建的方法中，產業結構指數法與產業結構比重衡量被廣泛采用。后者主要是通過第二產業或者第三產業占國民生產總值比重表示產業結構，然而此方法僅側重于產業結構的高級化而忽視合理化，全面反映產業結構優化。產業結構指數法則彌補了該缺陷，以此作為產業轉型升級的替代性指標更具有科學性。借鑒王先柱等（2019）的做法，使用upjit=pxjt，upjit表示產業結構優化升級，其值越高，則說明產業結構水平越高，xjt為一、二、三次產業占GDP的比重[5]。

房地產行業發展為核心解釋變量，使用長三角各城市房地產從業人數表示。另外，本文還控制了經濟發展水平、數字經濟發展、基礎設施、教育水平、金融發展等五個指標，分別采用人均GDP、郵電業務總量與GDP的比重、人均鋪裝道路面積（平方米）、高等院校在校人數、年末存貸款之和與GDP的比重衡量。

本文所選取的指標數據來源于長三角城市群26個城市2008—2017年《城市統計年鑒》，對于缺失的數據通過線性插值法及各地區統計公報信息填補，為緩解變量的波動性，減輕異方差對結果產生的干擾，對各指標進行取對數處理。

三、實證結果分析

基于模型I，借助Stata16.0分析軟件，得出表1中的實證檢驗結果。依據該結果，可以將基準模型表示為：

lup=0.524+0.031lesta+0.032lrgdp-0.027ldig-0.023 lroad+0.010ledu-0.079lfin

表1中的被解釋變量為產業結構轉型升級，列（1）為未加入控制變量所得實證結果，可見房地產發展有助于促進產業結構轉型升級，其系數為0.023，意味著房地產行業發展提升1%，對產業結構轉型升級的推動作用為2.3%，并且這種作用通過了1%的顯著性檢驗。同時，在不斷加入控制變量的過程中，房地產發展與產業結構轉型的關系始終保持不變，而且其數值變動較小，穩健性較好。通過表1列（3）可知，經濟發展水平、教育水平對產業結構轉型升級均表現為促進作用，前者顯著而后者并未通過5%的顯著性檢驗，數字經濟發展、基礎設施與金融水平對產業結構轉型表現為抑制作用。基準回歸模型中忽視內生性考察，其結果可能會存在一定偏差。具體來說，產業結構較為完善和高級的地區，其房地產發展水平往往也越高，若內生性無法緩解，則實證檢驗結果將會存在一定問題。通過基準回歸模型初步判斷房地產發展與產業結構升級之間存在正向關聯，這種關系在加入控制變量后仍然顯著。

為克服模型回歸中內生性對實證檢驗的干擾，本文進一步使用GMM模型方法對基礎模型進行修正，具體建模如下：

其中，lupit_lag表示產業結構升級的滯后項，其余變量同模型（I）。克服內生性的主要方法為尋求工具變量（IV），然而關于IV的選取又分為兩類，一類是尋找外生變量，而另一種則使用模型核心變量的滯后項，若采用前者，則會面臨IV合理性的選擇，一旦在選取過程中存在偏差，將會導致實證分析結果存在失誤，結果不可信，而后者的優勢在于被解釋變量滯后項作為IV，能避免前者關于外生變量選擇上可能會出現的問題。

通過基準模型初步判定房地產對產業結構優化升級具有顯著促進效應，那么兩者之間是否存在非線性關系？為進一步探究兩者間復雜關聯，在模型（II）的基礎上，將房地產發展的平方項納入考察，構建模型（III）。

模型中，lesta2it表示房地產發展的平方項，其余變量所表示具體含義同模型（II）。

表2為房地產發展對產業結構轉型升級的GMM回歸結果，列（1）至列（3）的二階序列相關AR（2）結果顯示，其P值均大于0.05，表明通過將產業結構升級滯后一期作為工具變量的方法進行建模有效克服內生性問題，不存在自相關的問題。同時，Hansen檢驗10%的顯著性水平下無法拒絕模型變量存在過度識別的問題，即工具變量有效。具體來看，列（1）中，在控制其他變量之后，GMM回歸結果顯示房地產發展對于產業結構優化升級具有積極作用，其系數為0.049，通過1%的顯著性檢驗，該結果為緩解內生性后得出，可信度高。列（2）為未加入控制變量，加入房地產發展水平的平方項，列（3）為在列（1）的基礎上加入房地產發展水平的平方項。不論是否加入控制變量，結果均表明房地產對產業結構轉型升級的影響并非簡單的線性形式，而是存在“U”形的非線性復雜關聯，即房地產發展初期可能會對產業結構升級產生阻礙作用，隨著房地產發展進入更高級階段，兩者間開始出現良性循環。房地產與產業結構轉型升級之間之所以存在“U”形關系，可能的原因為，房地產發展初期，由于其顯現的巨大利潤空間而吸引社會資金涌入，金融市場資源從實體制造業轉向房地產市場，雖然房地產產業鏈較長，與眾多行業存在上下游關聯，但是仍然無法削弱房地產對實體經濟發展的擠出作用。在房地產擴張時期，房地產的高速增長，一方面未能有效促進實體經濟技術進步與優化升級，另一方面由于房地產過快的供給超過其需求，造成大量產能過剩與資源浪費。資源過度集中導致產業結構存在一定失衡，產業結構合理化程度降低，增加產業結構優化轉型升級壓力。20世紀80年代的日本則為典型案例，這一時期房地產擴張帶來了“泡沫經濟”，對實體經濟造成了沖擊。

隨著房地產市場擴張到一定程度后，產業結構的失調問題引發了政府關注與各產業部門調整。首先，我國提出“住房不炒”政策之后，房地產市場不斷朝著健康的方向發展，由以往只注重速度和量上的增加過渡為改革房地產市場，促進房地產與產業結構的良性互動。2020年中共中央與國務院公布了《關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》，該文件進一步明確了土地要素市場化改革，為房地產市場良性發展提供了基本方向。國家宏觀調控積極引導房地產市場服務實體經濟，推動房地產市場對制造業發揮促進作用。其次，由于房地產擴張，房價與租金上漲，企業生存受到成本擠壓，為適應這種變化，微觀主體將會提高自身創新水平，降低單位成本，進而保持其市場競爭力，房地產導致成本提升對產業結構優化升級帶來“倒逼”機制。最后，房地產市場的進一步發展也促進了其與旅游、養老、商業等方面的融合，這些行業的發展本身對產業結構轉型具有推動作用。從這個角度來看，房地產發展到一定階段后，有助于優化產業結構，推動產業結構轉型升級。

四、研究結論與政策建議

過去十幾年間，中國房地產市場迅速擴張，成為國民經濟的重要組成部分，對經濟發展的貢獻也在不斷提升，然而現有文獻并未厘清房地產市場發展與產業結構轉型升級兩者的關系。為進一步深化房地產市場改革與推動產業結構轉型升級，本文利用2008—2017年長三角城市群數據，借助普通面板回歸與GMM模型實證檢驗了房地產市場發展與產業結構轉型升級的關聯。結果表明，總體來看，房地產市場發展對于優化產業結構具有積極作用，并且在緩解內生性后兩者關系仍然顯著。進一步納入房地產市場發展平方項后發現，房地產市場對產業結構演變的作用不僅表現為簡單的線性關系，也呈現出“U”形非線性復雜關聯，表明房地產市場對產業結構升級的影響具有階段性特征，在房地產市場擴張低于一定規模時，其對產業結構轉型升級起著抑制作用，然而隨著房地產市場改革的推進與規模優化，其對產業結構的改善具有顯著的促進作用。本文除了探索房地產市場對產業結構優化的影響之外，研究結論還具有明顯的政策含義。

第一，進一步推動房地產市場改革，緩解房地產市場擴張對制造業的擠出作用。為實現房地產市場與實體制造業的良性發展，首先需要保障制造業用地供應，優化土地使用效率，尤其是要為技術含量高的新興制造業能擁有足夠的土地資源創造有利條件，降低房地產市場帶來的制造業生產成本的波動。

第二，房地產市場的發展需要進一步適應時代需要。當今世界正歷經百年未有之大變局，科技和產業革命不斷推向高點。房地產市場的發展需要更多的與現代技術相結合，提升房地產市場效率。具體來說，房地產產業創造供給的過程中，應當注重使用先進技術，在設計、建設、銷售、改造及服務方面，更多的與數字經濟結合，提升其數字化、智能化、網絡化內涵，推動房地產市場對新技術、新業態、新模式的需求，進而優化產業結構。

第三，加快房地產與相關行業的融合。融合發展成為產業結構轉型與升級的重要路徑，房地產市場擴張與發展不僅需要注重自身的提升，同時也需要為信息產業、新能源產業等創造新市場，最終推動產業結構合理化與高級化。

參考文獻：

[1]? 鄧洲.房地產市場調整對產業結構優化的作用及建議[J].西部論壇，2017，（3）：68-78.

[2]? 蒲勇健，晏國菀.房地產行業對三次產業增長的貢獻度研究[J].經濟與管理，2010，（7）：5-9.

[3]? 劉斌斌，黃吉輝.房地產發展與地區產業結構調整分析[J].江西社會科學，2014，（8）：83-86.

[4]? 孫煜，孫軍，陳柳.房地產業擴張對我國產業結構影響的實證分析[J].江蘇社會科學，2018，（4）：77-84.

[5]? 王先柱，吳蕾.土地財政、房價上漲與產業結構升級——基于面板數據聯立方程模型的分析[J].經濟問題探索，2019，（3）：32-39.

作者簡介：黃裕洪（1996-），男，江西贛州人，碩士研究生，從事產業經濟與區域發展研究（通訊作者）;王正明（1964-），男，江蘇鎮江人，教授，碩士生導師，博士，從事低碳經濟、國際資源貿易研究。