房地產項目開發全成本管控的相關探討

黃 嫣

上海大寧建設投資管理有限公司 上海 200072

一、房地產項目開發概述

房地產的項目開發是一種高投入、高風險的投資項目,因為它涉及的經濟項目范圍廣、程度深,而且對國民生存、國家經濟發展也具有重大的意義,所以國家不斷運用經濟、法律和行政等手段進行房地產宏觀調控。而房地產開發是指從事房地產開發的企業為了實現城市規劃和城市建設(包括城市新區開發和舊區改建)而從事的土地開發和房屋建設等行為的總稱。房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性,在經濟學上又被稱為不動產[2]。在我國一般對土地和土地以上的建筑物進行投資建設,均屬于房地產的項目開發。

二、房地產項目開發全成本管控的重要性

首先我們要明確,對于項目全成本管控是為了降低生產成本,從而提高經濟效益所進行的管控,但同時并不是說降低生產成本是用偷工減料來實現,相反一定要在符合國家的規范標準上進行工程建設。全成本首先要包括土地成本、拆遷的安置成本、前期報建成本、工程建設成本、還有房地產比較重要的營銷成本。近年來,我國大中小城市的房價一直在走高,所以國家開始對于房價高的現象進行宏觀的經濟調控,出臺一系列的政策來控制房價,這些政策取得了一定程度上的效果,所以房地產公司為了實現效益,對于項目的全成本管理要加強管控,一方面項目開發的成本直接與開發商的經濟利益掛鉤,另一方面在控制房地產項目的工程費以后,也可以提高房地產公司的資金流動運用,還可以逐步提高房地產公司在市面上的良好市場形象,一舉兩得。

三、房地產項目開發全成本管控存在的問題

1.全成本管理制度缺失。成本管理制度是一個項目開發中最重要的部分,因為其涉及了多方的利益,從最開始的土地施工招標到項目的工程費,都需要進行優化,大部分項目開發是沒有重視這一點的,傳統的房地產公司在開發項目時最注重的就是這塊地皮的規模以及項目樓盤的數量,還有施工隊的工程建造速度,雖然這些對于項目開發也很重要,但是對于全成本的管理制度往往思想就比較滯后,沒有對于項目開發的創新意識,對于項目本身的成本考慮不夠充足,只會看會計最后的工程文件的數字效益,這些行為會無形之中導致項目成本管理可能出現失誤,導致開發商投資變多,最關鍵的是對于施工的總體進程也保證不了,甚至嚴重可能會延誤交工日期,直接增加項目的工程成本,影響最后的經濟效益,同時也在市場上對房地產公司的形象有一定的受損[3]。

2.員工協作力不足。房地產公司里員工的協調能力至關重要,很多時候因為管理者和員工工作中出現的失誤,導致損失一定的時間和資金,其實對于房地產公司內部的協調問題一直都是一個大問題,表面上是協調能力不足,工作難以進行,實際上存在員工能力不足、員工互相推卸責任等等一系列的問題,當這種消極怠工的引子一旦長時間存在就會導致成為企業發展最大的阻力。某國際知名機構在中國的研究表明,將近50%至60%的中國員工,其敬業度和效能存在很大問題;有將近60%的各級企業領導者被下屬認為是“負激勵”的。可以這么說,有一半以上的中國員工沒有好好干活,有一半以上的企業各級領導者幫了倒忙,不是提供正能量,反而打擊了員工的士氣。例如要進行項目開發時首先要進行設計工程圖,其次進行工程招標,由于設計院項目較多,人員安排不過來。所以站在甲方員工角度想:專心把自己的項目積極推進,有利督促,確保質量這是職場人的責任。而站在設計院員工角度想:一個人同時負責跟進好幾個項目,時間上大家都很急,人力有限。同時還要面對一輪又一輪的修改(有時比重新畫一遍還麻煩),疏忽遺漏很正常(要不要審核校對干嘛,市場上是找不到幾個畫圖不出錯的人,而且畫圖以年輕人居多,經驗、規范、時間都有所欠缺。這些都是出圖質量不高的理由或者說是借口)造成這些協調不好的主要原因可能是行業很成熟了,競爭非常大,設計院利潤低,項目周期長,員工績效獎勵非常不及時,行業流動性大。就連萬科集團也召開2020年線上業績會,就過往一年的業績表現答疑,必須承認,過往發展中,萬科也逐漸暴露出了“組織和人才”方面的短板。因此,萬科過去兩年一直在做組織的建設問題在組織適配戰略之下,人才需要先行。

3.住宅項目成本管理體系有待完善。住宅項目的用地在房地產的各類用地中所占比例最高,其價值僅低于商業用地,而且住宅用地的土地成本相比于商業用地要便宜很多,所以也是很多房地產公司爭相爭取的對象,現在隨著規章制度的完善,以及限制銷售數量以及限制房價等政策出臺之后,房地產市場開始了一場淘汰戰,被淘汰的大部分被其他房地產公司吞并,目前現有的住宅項目成本的管理體系還有待完善,因為住宅項目涉及的東西非常之多,包括配套基礎設施費、土地契稅等等,因為沒有完善的管理體制所以會導致成本增加,直接導致最后的經濟效益減少。

四、房地產項目開發全成本管控優化策略

1.構建科學完善的全成本管理制度。完善的成本管理制度可以節約資金,間接增加公司的收益,要實行效益最大化就必須構建完善的全成本管理制度,就比如中海地產的成本管理制度,中海地產在各個項目的開始階段,即及早建立成本控制目標,并將目標分解,制訂出各項成本的具體控制指標,責任落實到部門;公司成立成本控制小組,組長由公司總經理擔任,定期(每半年)對各個項目的發展成本進行全面分析、評估、檢討,對成本異常變動情況及時預警并提出解決措施;設計是成本控制的關鍵。加強對設計部門人員的成本意識普及;在保證設計質量的前提下推行成本限額設計,控制設計對成本的影響;嚴格規范工程分判程度,及早進行招標準備;設計、合約、項目相互配合;規范材料樣板、工料規范,減少合約履行糾紛和風險,降低工程成本;完善設計變更、現場簽證程序、完善變更前的成本評審制度,明確各相關人員的簽字權限;開源節流,嚴格控制管理費用開支。這樣就可以科學的完善全成本管理制度。

2.加強內部員工的考核力度。員工是一個公司最基本的生存力量,在公司建立好一套完善的科學管理體制之后就需要員工去遵守,而對于員工協調力不足的問題就是要加強員工的考核制度,首先要對各個部門的員工進行分別考核,對于員工的考核也要有獎勵機制與約束機制,然后對于能在規定的時間完成任務的員工進行獎勵,這個獎勵可以是獎金也可以是休假,這樣非常能提高員工的積極性,而對于沒有按時完成任務的員工進行小懲大誡,做到賞罰分明,同時把公司開發項目的成功與否和員工最后的年終獎掛鉤,這樣可以降低成本提高公司的效率,員工會把自己的公司的成功看成是大家一起努力的結果,這樣可以樹立員工與公司的責任關系,這種考核力度下,員工會把自己和公司的利益綁定一起,所以就會約定俗成一樣的進行配合,進而提高項目開發的效率。

3.提高住宅項目成本管理的重視程度并合理優化。對于住宅項目的成本管理要提高它的受重視程度,對于住宅項目首先少不了的就是銷售成本,銷售成本是已經建好的商品住宅要進行銷售,這其中就會產生不少費用,現在由于政府的政策讓住宅小區的價格比較穩定,這樣在另一方面看來就是減少了房地產公司的利潤,所以非常需要有效的來控制生產成本,而且要重視這個住宅項目,構建一個科學合理的價格體系,在優化這個項目成本管理的同時,就可以增加公司的經濟效益,也會讓開發商更加重視。

結語

根據全方位探討房地產項目全成本管控,合理的控制項目成本是提升房地產項目開發、運營、融資能力的重要手段。而隨著近年來的國家的政策調控以后,合理優化住宅項目的成本管理也顯得尤為重要,要想管控房地產項目開發的成本,公司的內部調控,員工的相互配合以及對于住宅項目的重視程度缺一不可,房地產企業應牢固樹立項目成本管理意識,明確成本核算科目,加強工程招標采購管理,提高合同執行管理力度,建立完善的動態成本管理與考核機制,借此有效提高項目成本管理水平,進一步提升工程投資效益。