基于稅務籌劃的視角探究房地產企業土地增值稅中普宅認定對利潤的影響

班富越

我國社會經濟發展迅速，為房地產行業的發展帶來一定機遇。房地產企業開發建設住宅項目的過程中，需要對土地增值稅中普宅認定政策進行全面充分了解，做好稅收籌劃相關工作，享受到普宅免征增值稅優惠政策，降低企業土地增值稅稅負，為房地產企業創造更多的經濟效益。

我國加強對房地產行業調控力度。房地產企業在經營發展的過程中受到各個銷售價格的限制，難以有效的保持企業收入持續上漲，同時土地市場化競爭日益激烈，造成房地產企業利潤空間縮小。因此，房地產企業需要增強內部控制，嚴格管理經營成本，做好稅務籌劃，促進企業利潤持續增長。

一、土地增值稅稅負主要影響因素

（一）清算單位認定

我國相關規定要求清算審核的過程中，需要對房地產企業開發項目是否按照我國相關部門審批、備案的項目為單位實行清算進行全面嚴格審核。另外，相關部門對于房地產企業分期開發的房產項目，需要對其是否按照分期項目為單位清算，進行嚴格審核，同時對于不同種類的房產項目工程，需要對其是否對增值額、增值率和繳納土地增值稅分別計算，進行認定。但是，我國沒有明確國家具體哪個部門負責相關工作，并且沒有制定具體的規定。同時，我國地域遼闊，各個區域的相關規定不統一，具有一定的差異性。通常情況下，我們對于清算單位劃分的依據主要是發改委立項、建筑施工許可證和工程規劃許可證等。

（二）成本分攤

我們從法律法規上進行分析，土地增值稅的分攤原則，相比較于房地產企業所得稅更加粗放。因此，土地增值稅為成本分攤留有一定的空間，同時各種不同類型的清算單位中對于土地成本普遍都是依照占地面積進行分攤，部分清算單位的成本分攤依照建筑面積法實行分攤。另外，不同類型房地產分類之間需要進行分攤的土地、基礎設施、公共配套設施等共有成本、房地產項目中車位的成本分攤等，采用不同成本分攤的處理方法對于土地增值稅清算具有重要的影響。

（三）房產分類

相同的清算單位對于房產分類，通常情況下二分法是常用的政策規定，主要清算過程中需要依照普通標準住宅和非住宅類型進行房產分類，或者采用三分法的政策規定，主要按照普宅、非普宅、非住宅類型進行房產分類，對增值額和增值率進行分別計算，根據相關內容進行土地增值稅的申報，同時需要注意增值額在不同清算業態中不能相互抵消。

二、土地增值稅對項目利潤影響

土地增值稅在房地產企業整個項目全周期中產生重要影響，同時稅收金額在全部應納稅中占據三分之一以上的比例。因此，房地產企業的利潤受到土地增值稅的影響，需要財務負責人加強土地增值稅的管理。我們根據X項目為例進行分析，項目是營改增的房產老項目，增值稅率是5%，全周期土地增值稅情況在預售階段的土地增值稅是26917萬元，在清算階段的土地增值稅為82600萬元，該項目的全部稅費主要是土地增值稅占據33%的比例，流轉稅占據21%的比例，企業所得稅占據38%的比例，其他合計占據全部稅費比例是8%。我們根據實際案例進行分析，可以明顯的看出項目強酸階段中土地增值稅具有巨大的稅款支出部分。因此，房地產企業財務負責人需要加強土地增值稅管理，做好清算籌劃，為房地產企業創造更多的利潤。

三、普宅認定對土地增值稅籌劃的作用分析

現階段，我國房地產市場的競爭日益激烈，房地產企業逐漸減少了土地增值額，同時我國政府對房地產企業建設普通標準住宅提出了更加嚴格的要求。因此，房地產企業在普宅建設的過程需要加強土地增值稅籌劃工作力度，對如何做好清算籌劃進行高度重視。我國相關土地增值稅的條例中明確規定了納稅人建筑普宅進行出售時，增值額低于扣除項目金額的20%，可以免征土地增值稅。因此，普通標準住宅對土地增值稅的稅負具有重大影響。我國各個地區對于土地增值稅的相關內容存在一定的差異性，需要結合各個地區不同的規定，對土地增值稅中的普宅認定進行有效研究和分析，全面分析房地產企業土地增值稅中普通標準住宅認定對利潤的影響。房地產項目在成本不會產生變化的基礎上，提升房產銷售價格不一定就會實現凈利潤的提升。房地產項目收入提升造成普通標準住宅的增值大于20%時，不能享受免稅優惠政策，在這種情況下土地增值稅的增長就會造成凈利潤呈現出下降的趨勢。因此，房地產管理人員需要對普宅進行定價的過程中，需要對普通標準住宅的相關因素進行全面綜合性的考慮。普通住宅在免稅的效應影響下，會產生房產售價無效上漲的現象。

房地產企業對于普宅售價不變時，建筑成本增加不一定會造成凈利潤的下降，在這樣的情況下，當成本增加會造成普通住宅出現免稅效應，就會產生成本增加，凈利潤上升的現象。因此，房地產企業管理人員對成本費用進行壓降的過程中，需要對普通標準住宅的成本專屬化進行足夠的關注，不能出現普宅成本過低，防止征稅，同時不能過高，促進非普宅成本分攤的最大化，防止全盤成本節約在無效區間。

四、管理建議

房地產財務管理負責人需要對普通標準住宅的免稅效應進行全面了解，在普宅免稅效應的影響下，具有收入無效上漲和成本無效降低區間。因此，房地產企業土地增值稅中的普宅認定對利潤產生較大的影響。房地產企業管理人員需要重點關注稅務管理，享受到普通住宅免征增值稅優惠政策，為企業帶來更多的利潤。

（一）房企項目產品設計管理

房地產企業相關管理人員需要在項目工程獲得的初始階段，需要對產品的種類設計面積對稅籌的影響進行全面考慮。項目負責人員需要對當地普通標準住宅認定的實際要求和標準進行研究和分析，根據當地的實際情況，掌握對項目面積、定價和容積率等多個方面的要求。項目設計人員對具有產品進行設計的過程中，需要對普通標準住宅免稅的實效性進行考慮，在房屋戶型設計規劃的過程中盡可能的防止項目處在普通標準住宅和非普通標準住宅臨界點，造成企業不能有效的享受到普通住宅免征增值稅的優惠政策，增加房產項目的成本，降低企業的實際利潤。

（二）加強成本分攤管理力度

我國關于土地增值稅的相關條例和實施規則對于分攤原則比較粗放，為房地產行業成本分攤產生一定的籌劃空間。房地產企業項目相關財務負責人對當地稅務部門的相關政策進行全面分析和總結，選擇最合適的分攤措施，比如房產項目占地和實際建筑面積、專屬成本歸集等，采用測算比較的方法。財務管理人員選擇科學有效的分攤措施，能夠促進企業普通標準住宅有效享受到免稅優惠政策，為房產企業創造更多的經濟效益。

（三）項目銷售定價管理

房地產企業對于項目預售定價的過程中，成本部門需要提供科學有效的項目成本計劃方案，銷售部門制定合理的擬售信息數據，稅務管理人員根據成本部門和營銷部門制定的具體計劃和信息數據出具定價建議，對收入無效增長區間進行明確，促進房地產企業普宅建設項目 充分利用稅收優惠政策，實現企業項目最大化利益。

（四）充分利用稅收優惠政策

房地產企業財務管理負責人需要合理利用稅收優惠政策，為企業創造更多的利潤。比如房地產企業開發銷售普通標住宅的過程中，在增值額低于扣除項目金額的20%，就會享受到企業免征土地增值稅，需要財務管理負責人應用優惠政策時需要單獨會計核算普宅。另外，房地產企業開發房屋項目的過程中不但有滿足普宅要求的房屋，還有不滿足普宅實際要求的房屋，企業財務管理人員在這樣的情況下需要在規劃項目方案的過程中測算土地增值稅，制定最合適的納稅方案。

房產企業要對土地增值稅稅收費用進行重視，制定明確的籌劃目標和工作計劃，保證工作開展的有序性和有效性，在稅收出現問題的時候能夠及時發現，采用針對性的有效措施進行妥善處理。土地增值稅對房地產企業繳納稅費具有直接決定性作用，房產企業建設項目工程之前，需要工作人員結合自身的工作經驗，同時結合行業的稅收情況對房產企業支出收入進行科學合理的預測。房地產企業進行項目開發可以采用多種不同的建立形式，如代建、自建和合作等建房形式。房產企業可以對明確銷售的房屋懸著代建的建房形式，自身轉變成項目的承包人，可以免交土地增值費用。另外，項目合作建房冊正中有規定合作建立的房屋依照比例使用，可以免繳土地增值稅。管理人員在房屋開發階段，結合建筑的實際情況明確房屋建筑形式，減少土地增值稅繳納費用。

（五）增強發票管理

房地產企業在經營發展的過程中需要對財務人員、銷售人員和管理人員、工程施工等涉及多方面人員進行土地增值稅相關知識內容的培訓。基于稅務籌劃的視角下，房地產企業財務管理人員需要對發票加強管理力度，對國家相關政策規定的發票管理規定進行全面分析和了解。財務管理人員在發票收取的過程中需要對發票的備注欄進行明確，在備注欄中計入建筑服務發生地的名稱和項目名稱。發票的備注欄中沒有相關記載，或者記載的內容不符合相關規定，在這樣的條件下發票金額不可以計入到土地增值稅扣除項目的金額中。發票管理和土地增值稅扣除項目的計算具有緊密聯系。因此，財務管理人員需要重視發票管理，解決增值稅進項稅額的抵扣問題。

五、結語

基于稅務籌劃的視角探究房地產企業土地增值稅中普宅認定對企業利潤產生較大影響，企業財務管理負責人員在日常工作中要充分發揮崗位職責，加強內部控制管理，嚴格控制成本費用，對稅務籌劃工作進行足夠重視和關注，做好相關工作，充分合理享受普通標準住宅免征增值稅優惠政策，為房地產企業創造更多的經濟效益，實現企業利潤持續增長。

（作者單位：廣西廣投智慧健康投資有限公司）