寧波邱隘動車所上蓋物業開發策略研究*

贠毅超

(中鐵第四勘察設計院集團有限公司， 430063， 武漢∥工程師)

鐵路場站、車輛段、動車所等場所的上蓋物業開發是實現土地高效集約使用、提升鐵路項目整體效益的重要方式。上蓋物業開發對蓋下鐵路設施的設計、建設和使用有較大影響。蓋板建設投資較大，需合理制定分期開發實施策略，以減小開發影響、優化蓋板建設投資。本文以寧波邱隘動車所為例，淺析鐵路車場上蓋物業開發的分期實施策略。

1 邱隘動車所概況

鐵路邱隘站位于浙江省寧波市邱隘鎮。邱隘動車所位于既有邱隘站以北，用地北側緊鄰寧波地鐵1號線的天童莊車輛段(如圖1所示)。邱隘動車所(含動車走行線)總用地面積為62.25萬m2，近期建設規模為6線檢查庫、存車線24條,遠期預留規模為4線檢查庫、存車線16條，因此遠期總規模為檢查庫10線、存車線40條。

圖1 邱隘動車所區位示意圖

2 邱隘動車所上蓋物業開發的影響分析

2.1 下部鐵路設施的影響分析

為滿足上蓋開發立柱需要，邱隘動車所平面布置需調整線間距，并適當擴大動車所的用地范圍。上蓋蓋板需滿足蓋下建筑的凈空要求，同時增加通風、排煙滅火、照明、防雷接地等設施，由此將引起下部鐵路設施在工程設計和投資方面的變化。

2.2 交通條件的影響分析

邱隘動車所周邊規劃道路主要有城市干道(五鄉西路)和城市快速路(東環南路、南外環路)，規劃的交通條件較為便捷。但是，由于受天童莊車輛段、河道,以及既有和規劃鐵路線的影響，該區域的東西、南北方向道路阻隔不通，且缺乏內部的交通支路。

2.3 天童莊車輛段的影響分析

邱隘動車所北側有天童莊車輛段上蓋物業在建，其開發布局如圖2所示。該上蓋物業規劃在中部形成人行活力主軸，外部交通有4條規劃道路，其中：1條規劃道路與東環南路銜接,3條規劃道路與五鄉西路銜接。內部交通包含連通蓋上與蓋下的環路，共設3處上蓋出入口通道。

圖2 天童莊車輛段上蓋開發布局示意圖

2.4 500 kV高壓線的影響分析

邱隘動車所涉及500 kV超高壓電力線路交叉上跨動車所股道。邱隘動車所檢查庫部分區域在高壓線路保護區范圍內，動車所咽喉區也有高壓線路上跨。根據《電力設施保護條例》及實施細則，電力線路上跨上蓋區域不能實施除蓋板外其他的建設開發。

2.5 周邊軍事設施的影響分析

邱隘動車所周邊3 km范圍內有軍事設施。根據相關要求，該軍事設施3 km范圍以內不能進行大規模的上蓋物業開發。目前已有計劃將該軍事設施搬遷，但因相關程序問題，具體搬遷時間尚未確定。

3 邱隘動車所上蓋物業開發的規劃要點

3.1 上蓋物業開發的結構設計

邱隘動車所上蓋蓋板采取設置轉換層、傳遞至結構柱的結構形式，使蓋上建筑平面變化更加自由，并充分利用轉換層結構腔體，作為停車庫使用。檢修庫和存車場的直線軌道區域均考慮上蓋物業開發，咽喉區局部立柱困難區域考慮挖洞處理。

邱隘動車所上蓋開發建筑采取框架結構。根據《高層建筑混凝土結構技術規程》及《中國地震動參數區劃圖》，邱隘動車所所處的寧波市屬于7度震區，上蓋物業開發結構的最大高度按50 m考慮。結合豎向設計，蓋上建筑的總高不得超過35 m。邱隘動車所上蓋物業開發豎向設計如圖3所示。

圖3 邱隘動車所上蓋物業開發豎向設計示意圖

3.2 上蓋物業開發的規模和指標

邱隘動車所上蓋物業開發范圍按全部上蓋考慮(局部挖空處理區域暫不計)。邱隘動車所上蓋物業開發業態以居住為主，同時配套了商業和公共服務設施。高壓線影響地塊布局商業和公共服務設施。根據蓋上建筑限高要求和相關容積率指標控制要求，建議直線軌道區域的開發容積率控制值為2.50，咽喉區的開發容積率控制值為0.40，受500 kV高壓線影響區域的開發容積率控制值應適當下調至1.80。上蓋物業開發蓋板基底面積為385 128 m2，根據不同上蓋區域劃分為如圖4所示的6個地塊。邱隘動車所上蓋物業開發指標如表1所示。

3.3 上蓋物業開發的交通組織

邱隘動車所上蓋物業開發共設9處出入口匝道。其中：存車場上蓋區域匝道分別與南外環路、天童莊車輛段上蓋物業開發的規劃道路連通；檢查庫上蓋區域匝道分別與五鄉西路、天童莊車輛段上蓋物業開發規劃道路、北侖支線北側規劃道路連通;與南外環路銜接的出入口匝道將跨越規劃的鐵路線。

圖4 邱隘動車所上蓋物業開發地塊劃分示意圖

表1 邱隘動車所上蓋物業開發指標表

天童莊車輛段位于邱隘動車所北側，與邱隘動車所物業開發蓋板的平均距離約為120 m。針對現狀邱隘動車所東西、南北交通銜接不通的問題，在結合區域規劃的基礎上，邱隘動車所上蓋物業開發增加多處交通廊道。同時，為連通邱隘動車所與天童莊車輛段的上蓋物業開發，還新增2處車行廊道及3處人行廊道，形成便捷的交通條件。邱隘動車所上蓋物業開發的交通組織如圖5所示。

4 上蓋物業開發的分期實施方案

根據上文分析，邱隘動車所上蓋物業開發的主要問題在于：①周邊路網、規劃鐵路尚未最終明確，對交通組織的影響較大；②天童莊車輛段上蓋物業開發已經在建，需要考慮與之進行規劃銜接；③500 kV高壓線上跨開發區域，由于其最終遷改方式未定，對上蓋物業開發布局、規模和業態影響較大；④周邊軍事設施搬遷時間尚不確定，搬遷前不能進行上蓋物業開發。

圖5 邱隘動車所上蓋物業開發交通組織圖

邱隘動車所上蓋蓋板及基礎必須與動車所同步建成，否則將影響動車所如期投入使用。受周邊影響條件制約，目前上蓋物業開發的時間尚不能確定，這與動車所工程同期建設存在明顯的時間矛盾，并與周邊路網、規劃鐵路、500 kV高壓線等存在明顯的空間矛盾。因此，必須根據各種可能的情況制定不同的分期實施策略。本文提出了預留蓋板、預留基礎、遠期拆改3種方案，并針對上述3種方案，將動車所劃分為近期和遠期2個工程區域，如圖6所示。

圖6 動車所近期和遠期工程范圍示意圖

4.1 方案一：預留蓋板方案

4.1.1 開發的分期建設計劃

上蓋物業開發近期開發任務為：實施動車所近期工程區域1層上蓋平臺；遠期的開發任務為：實施動車所近期工程區域2層上蓋平臺、遠期工程區域1、2層上蓋平臺，以及近、遠期開發區域全部上蓋物業開發建筑。其結構關系及相互影響如圖7所示。

圖7 方案一的結構關系及相互影響示意圖

4.1.2 分期建設策略

動車所存車場及檢查庫近遠期規模維持不變，根據立柱要求調整軌道間距。該上蓋物業的近期開發區域與動車所近期建設同步進行，但上蓋僅實施1層平臺的土建結構；上蓋物業開發近期開發區域的2層平臺、遠期開發區域的1、2層平臺，以及近、遠期開發區域全部上蓋物業開發建筑，與動車所遠期同步建設。遠期再根據需要，適當擴大動車所的用地范圍。

4.1.3 效益分析

根據測算，方案一上蓋物業開發的建設投資(不含貸款利息)為722 988萬元，總銷售收入為1 304 930萬元，凈利潤181 104萬元，資本金稅后財務內部收益率為15.25%。

4.1.4 方案評價

1) 優點：同期建設上蓋平臺對動車所影響較小，無拆改工程;可縮短建設周期，節約建設成本。

2) 缺點：動車所需變更設計，可能影響其建設進程；上蓋投資較大，短期內無法獲益，有一定風險。

4.2 方案二：預留基礎方案

4.2.1 開發的分期建設計劃

近期的開發任務為：實施動車所近期工程區域的上蓋平臺基礎；遠期的開發任務為：實施動車所近期和遠期工程區域1、2層上蓋平臺和上蓋物業開發建筑。其結構關系及相互影響如圖8所示。

圖8 方案二的結構關系及相互影響示意圖

4.2.2 分期建設策略

動車所存車場及檢查庫近遠期規模維持不變，根據立柱要求調整軌道間距，遠期需要對近期工程軌道進行拆除重建。動車所在實施近期建設工程過程中，要拉開股道間距使之滿足上蓋平臺基礎的條件，為遠期實施上蓋物業預留條件。上蓋物業開發與動車所遠期工程同步實施。動車所遠期建成后，需要再對其近期工程進行轉場改造。

4.2.3 效益分析

根據測算，方案二上蓋物業開發的建設投資(不含貸款利息)為787 686萬元，總銷售收入為1 304 930萬元，凈利潤149 902萬元，資本金稅后財務內部收益率為19.68%。

4.2.4 方案評價

1) 優點：動車所預留上蓋物業開發實施條件，減小對動車所近期建設工程的影響，縮短上蓋建設周期；近期只實施上蓋基礎，投資較少。

2) 缺點：動車所需變更設計，可能影響其建設進程；遠期實施上蓋物業開發需要對動車所進行過渡改造，工程費用將增加;對動車所的日常運營有一定影響。

4.3 方案三：遠期拆改方案

4.3.1 開發的分期建設計劃

近期無開發任務。遠期的開發任務為：一階段實施遠期工程區域1、2層上蓋平臺，二階段實施近期工程區域1、2層上蓋平臺和全部上蓋物業開發建筑。其結構關系及相互影響如圖9所示。

圖9 方案三的結構關系及相互影響示意圖

4.3.2 分期策略

動車所存車場及檢查庫近遠期規模維持不變。動車所按不預留上蓋開發條件的設計方案實施動車所近期工程建設。動車所遠期工程與上蓋物業開發同步實施，建成后再對動車所近期工程區域進行轉場改造。

4.3.3 效益分析

根據測算，方案三上蓋物業開發的建設投資(不含貸款利息)為792 707萬元，總銷售收入為1 304 930萬元，凈利潤174 853萬元，資本金稅后財務內部收益率為31.05%。

4.3.4 方案評價

1) 優點：動車所設計無需變更，不影響建設進程；近期不實施上蓋物業開發，靈活性較大，無投資風險。

2) 缺點：遠期實施上蓋物業開發需對已建成動車所進行過渡改造，工程費用較高;對動車所的日常運營有較大影響。

4.4 推薦方案

邱隘動車所上蓋物業開發雖然在近期面臨交通、市政、公共服務等基礎設施配套不足的問題，且開發的限制、影響條件較多，但從遠期看，動車所上蓋提供的稀缺土地資源將釋放較大的開發價值，社會效益顯著。

綜上分析，方案三(遠期拆改方案)中，邱隘動車所上蓋物業開發遠期的建設任務不影響動車所的建設進程，同時具備最高的開發價值預期，財務效益也最高。因此，推薦方案三作為邱隘動車所上蓋物業的分期實施方案。但是，采用方案三必須滿足以下前提條件：①動車所實施上蓋物業開發時需要先同步建設動車所遠期預留工程，需要將動車所近期工程所承擔的功能轉移至動車所遠期預留工程后，再對動車所近期工程進行拆除改造。動車所遠期預留工程及同步實施的上蓋物業開發，必須在寧波鐵路樞紐對邱隘動車所的設施需求達到遠期總規模之前建設完成。②動車所近期工程區域在遠期同步實施上蓋物業開發時需拆除及改造過渡，對動車所的運營影響較大，須征得鐵路主管部門同意。

5 結語

鐵路動車組上蓋物業開發規劃及分期實施的工作要點是在梳理上蓋物業開發影響條件的前提下，結合規劃研究和工程特點，提出合理的分期實施策略。本文針對邱隘動車所上蓋物業開發存在的主要問題，重點提出了3種分期實施方案。通過比選分析后，推薦采用遠期拆改方案。該方案不影響動車所的建設進程，受影響條件的制約較小，其開發價值與財務效益最高。目前邱隘動車所上蓋物業開發方案研究報告已通過專家評審，后續工作正在開展。希望本文能為鐵路場站上蓋物業開發的分期實施策略提供一些參考。