論民法典視閾下居住權制度對房地產行業的影響

萬涵祺 熊文瑾

[提 要]2021年正式實施的《中華人民共和國民法典》物權編中對居住權制度進行了相關規定，這是對社會群體居住需求的回應。該制度入典為保障社會弱勢群體居住問題提供了強有力的法律支持。在民法典視閾下，通過研究探討居住權制度對房地產行業帶來的影響，結合域外法律對社會性居住權與投資性居住權分類討論，著重強調了投資性居住權對房地產行業轉型的影響，并為房地產行業的轉型提供了相關的建議。

[關鍵詞]民法典;居住權;房地產行業

[作者簡介]萬涵祺，江西財經大學民商法專業法學碩士，研究方向為民商法學;熊文瑾，江西財經大學法學院博士研究生，江西省社會科學界聯合會助理研究員，研究方向為法學理論。（江西南昌 330000）

居住權制度是《民法典》物權編的重大創新，該制度貫徹了黨的十九大“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”的要求，在堅持物權法定原則的基礎上，開放性地提出了新的物權種類，從而實現意思自治原則與交易安全保護上的最佳平衡[1]。

一、居住權的涵義解析

（一）居住權的概念與特征

居住權制度作為一種人役權起源于古羅馬時期，系為保障特定人居住利益而賦予其享有的使用他人房屋的權利[2]?！睹穹ǖ洹钒丫幼喽x為：居住權人有權按照合同約定或者遺囑要求，經登記，占有、使用他人的住宅，以滿足生活居住的需要。居住權主要具備以下三個特點：

一是優先性?！睹穹ǖ洹穼⒕幼喽ㄐ詾槲餀?，居住權人可以對抗所有權人，排除他人的不法侵害，即當所有權與居住權相沖突時，居住權具有優先性。

二是主體的特殊性。居住權是專屬于特定人的人役權。羅馬法創設居住權的目的就在于保障弱勢家庭成員的居住問題，充分考慮不同人群的生活需求。我國《民法典》規定居住權的主體僅為居住權人，一般是自然人。享有居住權利的人，不應該限于居住權人本身，還應包括居住權人的家庭成員，但這并不影響其主體的特殊性。

三是穩定性。居住權具有物權屬性，相較于債權屬性的租賃權更加穩定。作為用益物權的居住權具有支配性，可以在生活居住的基礎上對房屋進行靈活使用。然而，作為債權的租賃權相較于居住權，其可支配性較低，承租人對房屋的占有使用受到法律規定和出租人嚴格限制。例如，如果房屋租賃合同約定租賃目的是商用，那么承租人在約定的期限內只能商用該租賃物，不得改變用途，不得轉租牟利。此外，居住權人可以依據《民法典》第367條的規定，標明居住權的期限，維持居住權的穩定性。

（二）居住權的法律定位

居住權是物權，這也是其與長期租賃制度最本質的區別。生活居住是民生的基本保障，房屋所有權人雖然對房屋享有占有、使用、收益等權能，但這些權能并非是居住權。根據《民法典》第366條的規定，居住權制度設立于他人所有的房屋，是房屋所有權人行使其所有權的一種表現，也是發揮房屋價值最大化的方式之一[3]。換句話說，居住權制度是房屋所有權權能分離的結果，由所有權人以外的其他物權人享有。

居住權還屬于用益物權的范疇。一方面，根據居住權在《民法典》中的定位可知，居住權具有用益物權屬性?；诖?，居住權人不僅能以居住為目的占有使用他人住宅，還能排除房屋所有權人以及其他權利人的不法妨礙;另一方面，居住權的設立是為了滿足特定居住權人的居住需求。受此目的的約束，居住權主要表現為，為了扶養、贍養特殊人群，滿足其正常的生活需要，居住權人可以使用他人全部或一部分房屋。同時，因為居住權制度的設立是為了自然人的居住，故法人或其他組織不能成為居住權人。但這并不意味著法人或其他組織不能為他人在自己所有的房屋上設立居住權，這也為居住權的商業化利用打開了一個“關口”。

居住權還歸屬于用益物權中的人役權，“役權之目的，在供特定人或特定地之利益”[4]。我國《民法典》承認了其具有人役權的特點，主要體現在：首先，居住權人應嚴格限定于特定人。馬爾西安曾經提到過“役權附著于人身”，表明作為人役權的居住權也具有很強的人身性，只能為特定人所享有，不可以轉讓或者繼承。該點在《民法典》第369條也有明確的規定。其次，居住權具有時間性。根據《民法典》規定，居住權以期限屆滿或者居住權人死亡為限，當事人雙方可以約定具體的居住期限，最長期限是居住權人的生存期限。最后，居住權具有無償性。人役權為了保護社會弱勢群體而設立，往往與房屋所有權人之間擁有特殊的關系，因此通常是無償設立的。此點在《民法典》第368條也有體現。

綜上來看，居住權制度在《民法典》物權編中的定位是作為用益物權的人役權，以他人房屋為標的，滿足特定人的居住需要，具有高度的人身性和期限性，不可繼承或轉讓。

（三）居住權的功能

居住權的功能主要體現在保障和用益兩方面。

1.保障功能

據前所述，居住權制度入典是為了響應“住有所居”的政策，以解決特定人員的居住難題。最高人民法院在《關于適用婚姻法若干問題的解釋（一）》第27條第3款規定：“離婚時，一方以個人財產中的住房對生活困難者進行幫助的形式，可以是房屋的居住權或者房屋的所有權?！边@體現了國家通過強制力來保障社會弱勢群體的居住權益，表明了法律的人文關懷。

羅馬法一直很重視居住權的保障功能。羅馬法居住權制度設立的最初目的在于解決沒有繼承權的女性或者奴隸無居所的問題，保障羅馬社會特定弱勢群體的居住利益。后世各國法律不斷調整，但均沒有改變居住權的保障功能，并且還把居住權的救濟對象范圍擴大。只要是與房屋所有權人具有特定法律關系又有居住難題的人，都可以成為居住權的保護對象。

2.用益功能

當今社會使用財產的首要法則是實現其價值的最大化?！皬慕洕治龇▽W的觀點來看設立居住權正是為了達到這一目的，使財產所有權與財產利用權的配置達到最優化?！盵5]所以許多國家在物權立法的過程中都對其效用予以充分考慮。

除此之外，現實生活中還存在大量的“夾心層群體”，處在高收入階層與低收入階層之間。對于這些因為資金不足或其他原因無法獲得房屋所有權又不屬于特定國家保障低收入人群的階層，居住權的商業化利用顯得尤為重要。單純通過房屋所有權或租賃并不能解決所有人的居住問題。國家雖然有推出“廉租房”“公租房”等國家保障性住房政策，但因為相關法律規范的缺失、監管不嚴及租賃的不穩定性等原因，“廉租房”“公租房”等國家保障性住房并沒有根除社會上的居住矛盾。而居住權制度的出現恰好能緩解“夾心層群體”的居住壓力。房屋的所有權人可以發揮居住權的用益功能，通過簽訂的合同的方式，讓渡房屋的居住權利，一方面滿足了他人的居住需要，另一方面優化了房屋所有權與財產利用權的配置。

二、居住權的類型化界別

《民法典》頒布之后，學界從各個角度論證了居住權的性質定位與類型化界別。居住權制度能夠保障社會弱勢群體的居住權益，并且豐富房產的融資途徑，具有社會性與投資性的雙重功能。

（一）社會性居住權

社會性居住權原則上是無償設立，是基于保護社會弱勢群體住房權益而設立的，一般不可以轉讓或者繼承。依據其功能性質大體上可以分為兩類：基于家庭關系的社會性居住權和基于國家政策的住房性保障。

基于家庭關系的社會性居住權在社會實踐中已經普遍存在，一般體現于家庭法范疇，比如有關離婚、贍養、繼承等糾紛。它建立在家庭內部，為滿足老年人、未成年人以及離婚后有住房困難一方等特殊身份弱勢群體的居住需求，所以只能用來居住而不可以商用。

與基于家庭關系特定家庭成員之間的互助不同，基于國家政策的住房性保障存在于家庭成員之外，但并不是說它針對的社會群體不具有特殊性。例如：公租房一般出租給城鎮中等偏下收入且住房有困難的家庭、新就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員。由此可見，國家住房保障的理論基礎不是家庭保障而是社會保障，具有社會福利性。但由于涉及的權利人過多，當事人享有的房屋所有權、租賃權、居住權等雜糅，經常出現產權界限不清晰的問題，導致糾紛頻發。法院對此的判決意見也不統一。

基于家庭關系的社會性居住權體現了立法對家庭中有居住困難的成員的傾斜保護，國家保障性住房則體現了國家或者單位對特殊社會成員或者職工的住房優待。這些措施都是為了給特定人群提供住房保障，故而原則上社會性居住權不得出租、轉讓和繼承。

（二）投資性居住權

與社會性居住權不同，投資性居住權原則上是有償設立的，在符合條件的情況下可以轉讓或者繼承。居住權制度使房屋所有權人在保留所有權的前提下，盡最大可能發揮其不動產所具有的價值，非所有權人通過獲得居住權這一法律行為更加穩定地利用他人財產[6]。投資性居住權與社會性居住權并不是對立的，建立在家庭關系基礎上有償設立的居住權也屬于投資性居住權。

除上述情況外，我國還存在“以房養老”的模式。居住權制度允許老年人在保有穩定的居住條件下，出賣房屋的所有權換取養老金，即“身后的錢，生前花”?！耙苑筐B老”模式指的是保留居住權的房屋買賣，居住權人以權利人終身為限，不能轉讓、繼承。但與前處不同在于其不必然存在于家庭關系，老年人可以和房地產商進行合作。

基于投資性的居住權可以在更大的范圍內發揮房屋的居住效益，為房屋交易市場提供了一個全新的權利形式，實現私人自治與經濟效率的統一。

三、房地產市場的波動及因應

房產具有兩個屬性：消費屬性、金融屬性。消費屬性對應居住，金融屬性對應投資。在政治、經濟大環境的變化下，居住權制度入典，未來居住權將會被提高到和所有權等同的效力，房地產市場必然會受到影響。這是機遇還是挑戰，需進一步分析居住權制度在商業領域的內涵。

（一）房屋市場價值受影響

目前我國的房屋租賃市場還不健全，承租人的租賃權很難得到有效保護，房屋的出租者只要付一定的違約金就可以解除租房合同。而等居住權制度正式實施之后，此不足之處將得到彌補，承租人可以要求出租人把房屋的居住權出售給自己，使居住權的時效與租房合同的時間保持一致。此法律模式可以很好保護承租人的合法住房權益。只要按時繳納房租，即使出租人想要解除房屋租賃合同，但承租人享有居住權，便可以一直居住。由此可見，居住權制度很好地保護了承租人的合法權益。

居住權作為物權能得到強于債權的保護，故針對想要獲得居住權的承租人，出租人必然會提高租金。盡管如此，房屋租賃市場肯定存在想要追求住房穩定的承租人，其必然愿意選擇多付租金換取更穩定的居住權。所以居住權制度的出臺，可以有效提高房屋租金，對于房屋租賃市場的出租人來說是一個有效的投資機遇。另外，由于居住權的時限最高可以至居住權人死亡，這也為長期租賃提供了可操作性。因為社會需求的變化，未來的房屋租賃市場必然會出現有居住權保障的長租房。比起短期出租，目前房屋市場上的長期租賃更加不穩定，故而不少有需求的承租人會愿意選擇以居住權的形式租房以求穩定。即使要求出租人一次性把居住權期限內的房租繳清，也會有人接受。若一次性無法繳清，承租人可以找銀行貸款。近幾年“租金貸”業務在房屋租賃市場已然存在，但由于房屋租賃市場的不規范，“租金貸”業務并沒有得到很好的發展。居住權制度的正式入典促使其與房屋所有權享有同等地位。當租賃市場走向規范，以居住權形式進行的房屋租賃會使房租上漲，“租金貸”業務也會大受歡迎。

比起房屋租金的上漲，設置了居住權的房屋的價值將會下跌。因為房屋所有權人對帶有居住權的房屋將無法實際使用，所以在居住權設立后，房屋的價值會有所下降。價格是價值的貨幣表現，價格圍繞價值上下波動，房屋價值的下降，價格自然也隨之下降。帶有居住權的房屋在二手市場將不受歡迎。為了日常居住去買二手房的人不會購買不能居住的房屋，即使能擁有房屋的所有權。因此，帶有居住權的房屋在二手市場上的流動性極低，價值的下降加上流動性停滯，這是對房屋價值的嚴重威脅。

另一個影響房屋價值的因素是銀行的抵押。通過銀行進行房屋貸款抵押的是房屋的所有權，房貸是銀行所有抵押業務中最優質的，長期穩定且壞賬率低。從銀行的角度來看，一旦房屋帶有居住權，居住權存續期間內若發生壞賬，想要處理房屋償還債務將很困難：首先，銀行沒有任何正當理由去清退居住權人;其次，在法拍市場上設置了居住權的房屋難以賣出好價格。諸如此類問題，會導致銀行大幅度降低設置了居住權的房產評估價格，評估價低的房產在二手市場上將不受歡迎。如此往復，可能會出現這樣一個惡性循環：房屋被設立居住權，銀行會降低評估價，評估價過低導致二手無人接盤，二手無人接盤的房屋價格會更低，銀行又會進一步的降低評估價值。

由此可見，設立了居住權的房產，房屋的租金會上漲，但價值和價格會受到波動而下跌。

（二）商業領域的投資性居住權

土地資源有限、建筑成本高昂等原因，導致不可能完全通過房屋所有權來解決人們的居住問題，而投資性居住權的設立不僅為房屋所有權人在經濟上行使所有權，也為非所有權人提供了合法穩定地使用他人財產的可能性[7]。商業領域的投資型居住權集中體現在旅游、酒店、房地產等行業，比如分時度假酒店、養老公寓等。商業領域的投資性居住權能夠使房屋所有權與財產利用權的配置達到最優化，實現最大效益[8]，從而滿足人們投資和居住的雙重需求。

比如在合資建房或購房方面，有些人會選擇共同獲得房屋的所有權，但有些人會提前約定出資占比多的一方獲得房屋所有權，出資占比少的一方取得終身居住權。德國就存在著建筑造價補助這一說法。鮑爾教授在《物權法》中提到，地上權人為在他人房屋上設定長期居住權，便向對方提供了建筑造價補助。德國的地上權人在給對方支付了建筑造價補助的時候，就可以自己享有所有權，并給對方設立居住權，滿足對方居住的需求。對于出資人來說，不用支付足額的購房款就可以獲得居住的權利。我國也同樣存在著這樣的社會現象，比如說，子女建房或購房資金不足，父母會提供支持，卻無法保證自己能老有所居。此時，我們就可以借居住權制度來滿足父母和子女的不同需求，由父母子女共同出資，將房屋的所有權登記在子女的名下，居住權登記在父母名下，這樣，一方面解決了子女資金緊缺問題，另一方面又解決了父母老有所居的問題。有人提出用共有制度來替代居住權制度，然而在現實生活中這可能難以施行，例如該房是單位統一集資建房，政策不允許共有。

由上可見，在商業領域，投資性居住權已經在社會中被廣泛運用，除了用于家庭成員之間的合資建房、購房，對于房地產開發商來說也是一個重大的機遇。

四、基于居住權制度對房地產的業務轉型思考

居住權制度在我國房屋市場的適用范圍可以延伸到商業領域。對于房地產行業來說利用居住權制度的相關規定進行業務上的轉型，這是一個難得的機遇而不是威脅。

（一）養老公寓

房地產企業可以嘗試推行養老公寓的業務。我國老齡化問題突出，國家養老資金有限，傳統的“4個老人，1對夫妻，1個子女”家庭結構，養老負擔過重。社會還存在著孤寡老人有房居住但日常生活開銷無法得到保障的問題。根據居住權制度，我們可以推行以房養老的模式，由房地產企業開發養老公寓。當事人購房的目的是為了老人的居住，房地產企業保留房屋的所有權，并將房屋的居住權登記在老人的名下使其終身享有，按月支付給老人養老金，用于其日常的開銷、出行等費用，形成多樣化的養老模式。在此種業務模式下，老人既獲取了基本的生活費用又不用擔心無房居住的問題，而作為房地產商最終可以獲得房屋的所有權。集中式的養老公寓，可以讓同年齡層的老人們一起生活，使老年人們的生活更加豐富有趣。

（二）分時度假酒店

分時度假酒店（Timeshare， Holiday Ownership， Vacation Ownership）又可以稱為時權式酒店，如名字所示，分時度假酒店是一種向他人銷售一定時期（三周或五個月）用于住宿、娛樂或其他目的的酒店模式。申衛星教授認為，基于居住權的時間分配具有靈活性，可以由各權利人直接在某一時間段內對其房屋享有居住權，也可以由多個權利人按份共有[9]。

在西方國家，這種分時度假酒店十分常見。一些人們為了提高自己的生活質量，假期常常選擇去喜歡的城市度假。此時如果通過購買的方式去投資一塊土地建房或者直接在當地買下一棟房屋，顯然不適用于所有家庭。過高的投資成本會給收入一般的家庭帶來巨大的負擔。如果選擇通過每日付酒店費的方式居住普通的酒店，倘若在此地逗留時間過長，酒店的居住費也不是一筆小數目，而且很可能會住到不合心意的酒店。此時，基于居住權的分時度假酒店的出現，便是房地產商轉型業務的途徑之一。通過多人的共同投資，每個投資者都享有度假酒店一定時間內的使用權，降低了投資者們的負擔，又可以享受高品質的服務。從法律上來看，投資者不僅能受到物權的保護，還因為消費者的身份而受到消費者權益的保護，如合同期限延長可能性、價格優惠待遇等等[10]，由此可以看出，德國民法典對基于居住權而運營的分時度假酒店，賦予了更多的權利自由。

而在我國，分時度假酒店也有充分的可運營空間。隨著經濟社會的不斷發展，我國社會的主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。這說明我國人民在滿足基本溫飽后也開始追求更高品質的生活。分時度假酒店作為一種兼顧投資與休閑的全新投資形式，解決了中國房地產的空置率，開辟了投資的新渠道，從而受到旅游業以及房地產業的歡迎[11]。對于居住權人來說，分時度假酒店既降低了購買房屋的高成本，又避免了臨時租房的無規劃性，所以，分時度假酒店開發這一業務板塊在未來的中國房地產市場擁有廣闊的發展前景。

（三）旅游民宿

隨著近幾十年旅游產業的快速發展，旅游民宿行業也悄然而生。蓬勃發展的旅游民宿行業將居住權制度延伸到了商業領域的更深處。我國人民對旅游景點的向往從單純的風景觀光轉向對當地風土人情的深入感受。對于此，民宿的優點就顯現出來了，比起統一標準化裝修的酒店，民宿的裝修更加溫馨，更有家的味道，獨棟的民宿也能容納更多的人。按照《旅游民宿基本要求與評價》的規定：“旅游民宿”是“利用當地民居等相關閑置資源，經營客房不超過四層、建筑面積不超過800m2，為游客提供體驗當地自然、文化與生產生活方式的小型住宿設施”“包括但不限于客棧、莊園、宅院、山莊等”。這里值得關注的是國家標準并沒有限制民宿主人的屬性，既可以是個人也可以是企業。房地產商作為房屋的所有權人，在合法的范圍內，可以在旅游業發達的地區開展旅游民宿產業。居住權制度相較于租賃合同來說更加穩定，物權的保障性質也優于債權。除此之外，旅游民宿的經營理念與投資型居住權的內涵不謀而合。投資性居住權更加符合商業領域對財產權的基本要求。農村宅基地改革還會進一步推動旅游民宿行業的發展，投資性居住權的經營功能也將因此得以彰顯[12]。

五、結語

《民法典》背景下的居住權制度具有投資與保障的雙重屬性。社會性居住權是國家管制與政策的體現，它集中表現在家庭與社會保障領域，并且可以通過法定、意定、裁判的方式設立;投資性居住權只能通過意定的方式設立，但對房地產市場產生的影響將最大，比如對房屋價值產生的影響等。房地產商可以抓住法律給房地產市場帶來的政策優惠，借居住權制度這一股“東風”，大力發展具有居住權性質的養老公寓、分時度假酒店、旅游民宿等相關方面的業務，促進企業業務的優化升級轉型。

[參考文獻]

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[9][12]申衛星，楊旭.中國民法典應如何規定居住權[J].比較法研究，2019，（6）.

[10][德]鮑爾/施蒂爾納.德國物權法（上冊）[M].張雙根，譯.北京：法律出版社，2004.

[11]包劍虹.產權式酒店真的是致富的神話嗎[J].金融法苑，2003，（6）.

[責任編輯：馬麗莎]