理財不能“抄作業”

錢朵朵

聽說過“渣男”，但這“渣房”到底算是什么鬼？雖說市面上的房產的確有優質和劣質之分，但在小俊的這個案例中，“渣房”恐怕只是一些理財課為了吸引眼球，憑空造出的一個詞。

漏洞百出的理財課

首先，讓我們來看看他們究竟錯在哪兒？

• 偷換概念。假設有房產A和房產B，售價均為300萬元，但房產A的月租金為2500元，房產B 的月租金為5000元。那么從現金流的角度，B好于A，因為租金收益更大。然而，按照那門理財課的邏輯，結論就變成了這樣：如果我們購買了房產A，貸款40萬元（月供2000元左右，小于租金），那么房產A就是好房;而若是貸款100萬元（月供5000元以上，大于租金），則房產A就是“渣房”。這樣一來，同樣是房產A，卻一會兒好，一會兒渣，好像得了“人格分裂”。

其實，無論貸款金額是多少，房產A都不會變成房產B。租金能否大于月供取決于首付金額，首付多，月供少;首付少，月供就多，這與房產本身的優劣一點關系也沒有。

②生搬硬套。如果說理財課的說法來自于《富爸爸窮爸爸》這本經典讀物，難道書中也充滿了這些荒唐的邏輯嗎？其實，書的寫作背景在美國，所有的案例也都是以當時美國社會的情況來寫的，若是我們想在中國“抄作業”，可就大錯特錯了。

比如，美國買房的首付比例較低，甚至可以0首付，在這前提下，有的房產租金收入較高，有的租金低，考慮租金是否能覆蓋月供，才有比較的意義。更重要的一點是，美國房產的租售比較高，房貸的利率較低，前者相當于是房產帶來的現金流收入，后者則是成本。因此，美國房產可以靠租金賺錢，也不難找到租金收入可以覆蓋月供支出的房產。

而中國的情況則與之相反，租售比較低、房貸利率則相對較高，因此要想讓租金收入覆蓋月供的支出，是幾乎不可能的事情，這是當前市場的客觀條件決定的，而不是買到了“好房”或“渣房”造成的。過去10多年以來，中國人投資房產是靠房產增值賺的錢，而不是租金收入。

“危機”只是暫時的

其次，再來為小俊來分析一下當前的狀況。

由于月供壓力較大，小俊開始懷疑當初買房的決策是否正確，甚至受到了不靠譜的理財課的誤導。那么，什么才是他應該了解的理財知識呢？

首先，于他而言，房產就是單純的一項重要資產，而非所謂的“耗錢資產”。雖然目前遭遇“經濟危機”，但作為一名不到25歲的年輕人，未來收入會提升，即月供壓力會減少，“危機”只是暫時性的。

其次，如今中國許多二線城市的發展潛力巨大，未來核心地段的房產仍可能有一定的升值空間。小俊購房主要是用于自住，因此房價變化并不會造成太大影響，早一些買房，也可以鎖定成本，以免未來房價上漲進一步增加購房壓力。

再次，對于首套房的購房者，當然應在能力范圍內多貸款，而不是為了少付月供而增加首付。因為政策對首套房更優惠，如首付比例低、房貸利率更優惠等，尤其是公積金貸款的利率僅3.25%，即使是穩健型的理財產品收益率也可以超過這個水平，降低貸款總額顯然是不明智的做法。

而且，在當前實施的新個稅方案之下，房貸利息作為個稅專項附加扣除項目之一，還可以讓我們少繳個稅。因此，對于小俊來說，不僅要在能力范圍內多貸款，還要選擇最長的貸款期限，即30年。

理財不能“抄作業”

最后，對于小俊目前的理財問題，應該如何解決呢？顯然不能跟理財課中的“富爸爸”抄作業，但有以下幾點值得參考。

①出租房產。許多人購買自住房產后，可能出于種種因素考慮不愿意出租，但從資金的使用效率角度，如果小俊近幾年不入住新房，應考慮出租這套房產。每月3000元的租金收入可以抵扣將近一半的月供，顯然可以為小俊化解不少財務上的“危機”。不過，出租前需進行簡單的裝修，可以問父母暫借這筆錢。

②增加應急金。當前小俊的活期存款僅1萬元，而對于他的情況而言，應該準備2萬元左右的應急金，在房子出租、經濟寬裕后，可以逐漸積累這筆資金，放在余額寶、貨幣基金或銀行T+0產品中增加活期收益。

③申辦信用卡。在近1年內，小俊可能仍然會遇到資金緊張的問題，除了自身要減少支出，保證每月的支出不大于收入以外，還可以申辦一張信用卡，利用免息期，偶爾可解燃眉之急。

④購買健康險。以小俊目前的狀況，一旦健康出現問題產生大額醫藥費，可能面臨沒錢看病的窘境，因此，年終獎收入除了補充日常支出以外，還可為自己購買一份百萬醫療險，每年保費約300元左右。

⑤提升職場收入。與美國這樣的成熟市場相比，中國目前仍是一個處于高速發展的經濟體，這可以體現在近年來人民收入的快速提升。不過，即使平均收入水平在不斷上升，但具體到個體身上，仍然需要通過自身努力，不斷增強自己的職業技術水平，跟上時代發展的步伐，才能獲得收入的快速增長。

對于年輕人而言，最好的“生錢資產”其實正是你自己。

旺柴小課堂：什么是房產的租售比

租售比，簡單來說，就是一套房子每年可以獲得的租金收入除以房屋的市場價值，也可以理解成房產能給你帶來的穩定“現金流”比例。

以上文的例子來說，房產A和房產B的當前售價均為300萬元，房產A月租金為2500元，房產B為5000元，乘以12月折合成全年的租金分別為3萬元和6萬元。用全年可以獲得的租金收入除以房屋的總價300萬元，可以得出：房產A的租售比為1%，房產B為2%。其實，這也是目前我國房產比較普遍的情況，即租售比在1%～2%之間。

如果與穩健型金融資產進行比較的話，目前1年期銀行存款的利率為2%左右，3年期大額存單的利率為3.9%左右，可以說，即使是與最穩健的銀行存款相比，房產的租金“利息”也比較低。不過與存款不同的是，房產的價格本身也會發生變化，租售比僅僅用來衡量租金方面的收益，而不包括房價上漲或下跌帶來的盈利或虧損。

那么市面上是否租售比越高的房產就越好呢？其實也并不一定。租售比受房價和租金兩個因素的影響，高租售比有兩個可能的原因，一是租金高，說明周邊租房需求旺盛;二是房價較低，可能是價值被低估了，也可能是市場認為房產未來升值的空間較小。因此，我們也不能單憑租售比一個指標來判斷房產的價值，而是要結合自身的購房目的、房產的各項品質、周邊設施及未來的升值空間等多重因素，來綜合評估房產究竟好不好。