深圳樓市怎么樣了？

楊閏然

有段時(shí)間，微博上流行一個(gè)有關(guān)深圳的梗—“深圳女孩只愛搞錢”。說的就是那些聚會不聊八卦不吹水，都是在聊如何“搞錢”的深圳女孩。

這個(gè)梗不是在說深圳女孩物質(zhì)，而是說深圳人對樓市的神經(jīng)是最為敏感的。“搞錢”能治愈一切矯情，尤其需要整日面對深圳樓市調(diào)控緊繃的弦。

在近期的調(diào)控中，深圳更是展現(xiàn)了官方不容置疑的樓市調(diào)控力度和決心，樓市正逐漸回歸理性。

控房價(jià)，穩(wěn)預(yù)期

今年6月，在深圳工作了四年的黃小宇加入了深圳的“打新大軍”。他看中了羅湖新開的一個(gè)樓盤，在銀湖片區(qū)，這里已經(jīng)幾乎4年沒有住宅供應(yīng)了。

相對于南山、寶安這些熱門的西部片區(qū)，老城區(qū)羅湖新盤一直不算多，不免顯得有些沉寂。在新房嚴(yán)格的限價(jià)下，深圳今年出現(xiàn)了新房與二手房價(jià)格倒掛現(xiàn)象。他認(rèn)為這是他最好的機(jī)會，黃小宇說，“買到新房就等于賺錢。”

在深圳，只要你有購房資格就可以參與任何一個(gè)打新項(xiàng)目，不過積分低打人氣高的樓盤，幾乎難以入圍。龍華、寶安、羅湖、龍崗、坪山等片區(qū)，對積分的要求相對較低。

“交社保時(shí)間不長，積分不夠，難以跟社保大戶競爭。當(dāng)然也沒有那個(gè)實(shí)力競爭，南山好的盤參觀驗(yàn)資300萬以上。”黃小宇說他只有兩百多萬來付首付，這聽上去頗有些“凡爾賽”。

但普通的樓盤打新也不容易，入圍的買家一個(gè)個(gè)按順序選房，輪到黃小宇時(shí)他想買的最小戶型所剩無幾，“最終買到了八樓，廣東人不喜歡八樓，但我不介意”。

2021年上半年深圳，新房成交量比二手房表現(xiàn)更好，并且新房成交量達(dá)到了自2016年以來的同期最高水平。

數(shù)據(jù)顯示，上半年的深圳合計(jì)成交26140套新房住宅，同比2020年上半年（16727套）增加56.3%，成交面積2554281平方米，同比增加54.0%。

其中，6月深圳新房住宅成交2866套，環(huán)比上升7.1%。6月深圳二手住宅過戶套數(shù)為2575套，環(huán)比下滑14.9%，表現(xiàn)出持續(xù)低迷。

為了抑制樓市過熱，從2021年年初，深圳就開始加碼二手房價(jià)格管控：2月，二手房指導(dǎo)價(jià)出臺，去杠桿化，削弱房地產(chǎn)的金融屬性，有助于房東和中介理性定價(jià)；3月，嚴(yán)查經(jīng)營貸流入樓市，經(jīng)營貸的違規(guī)成本將大大增加；4月，進(jìn)一步嚴(yán)查經(jīng)營貸和首付來源，堅(jiān)決打擊投機(jī)炒作行為……

“之前南山一個(gè)樓盤周邊的房價(jià)都20萬了，新房才13萬一平，有機(jī)會的該趁早試試。”黃小宇表示，不搖號，就只能轉(zhuǎn)向價(jià)格高昂的二手市場。

但由于當(dāng)中套利空間巨大，眾籌打新代持購房等購房亂象層出不窮。今年1月，深圳樓市調(diào)控政策規(guī)定，打新認(rèn)籌不符勸退，作假者直接拉黑且三年禁購房。

在深圳聯(lián)合7部門嚴(yán)查深房理事件以及潛在的類深房理炒房團(tuán)之后，行業(yè)亂象大白于天下。銀行、擔(dān)保公司、中介也都開始自查內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。在套被稱作深圳史上“最狠”樓市調(diào)控組合拳效果已經(jīng)逐漸出現(xiàn)了，不斷引導(dǎo)市場預(yù)期穩(wěn)定。

而二手房指導(dǎo)價(jià)格就像調(diào)控的中心，于控房價(jià)和穩(wěn)預(yù)期而言意義非凡，深圳樓市似乎慢慢從混沌之中走出一條路來。有消息稱，深圳官方在建設(shè)“二手房交易系統(tǒng)”，行業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施將會形成一種長效機(jī)制，有利于規(guī)避亂象。

來的人，留下來

一直以來，深圳都有足夠的人口流入。第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，深圳2020年達(dá)到1243.87萬人，占總?cè)丝诒戎貫?0.84%，是流動(dòng)人口數(shù)量最多的城市。深圳的人口密度也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他一線城市。

交社保時(shí)間不長，積分不夠，難以跟社保大戶競爭。當(dāng)然也沒有那個(gè)實(shí)力競爭，南山好的盤參觀驗(yàn)資300萬以上。”

“來了就是深圳人”，深圳的口號人們耳熟能詳，向外來人口充分敞開了懷抱。但是外來人口想要在深圳留下來并沒有那么容易，讓人望而卻步的房價(jià)使得有些人調(diào)侃說“來了深圳就是惠州人、東莞人”。

深圳面積狹小，臨深項(xiàng)目正是建設(shè)粵港澳大灣區(qū)背景下的一大住房供應(yīng)機(jī)會。如今的深莞惠資源融合，將為粵港澳大灣區(qū)城市群帶來豐富的紅利。

作為粵港澳大灣區(qū)東部三座緊密相連的城市，深圳已經(jīng)有多條地鐵計(jì)劃延伸至這兩座城市。比如，明年深圳地鐵14號線開通，從福田出發(fā)，終點(diǎn)就設(shè)在距離惠州臨深片區(qū)2.3公里處的坪山沙田站。

惠州段規(guī)劃建設(shè)了延伸路線。惠州能有建設(shè)地鐵的機(jī)會，正是得益于與深圳產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、交通網(wǎng)絡(luò)的逐漸密切對接。2021年，惠州常住人口已突破600萬，市區(qū)常住人口接近350萬，也越過了300萬的地鐵建設(shè)門檻。

今年廣東省政府發(fā)布的《廣東省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》中也提及深圳需要尋找空間來承接相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和升級，推動(dòng)深莞惠一體化發(fā)展，因此發(fā)展深圳都市圈勢在必行。

深圳向外發(fā)展的同時(shí)，對內(nèi)也不能松懈，才能提高城市的集聚力。為了緩解深圳住房供應(yīng)緊張的局面，深圳在用地結(jié)構(gòu)上作出調(diào)整，多區(qū)陸續(xù)公示了一些土地調(diào)整的公告，多數(shù)是從商業(yè)用地、產(chǎn)業(yè)用地等變更為二類居住用地和教育設(shè)施用地。

2021年7月7日，深圳住建局印發(fā)《深圳市住房發(fā)展2021年度實(shí)施計(jì)劃》，計(jì)劃公示了2021年商品住房、公共住房、租賃住房實(shí)施計(jì)劃。2021年計(jì)劃供應(yīng)商品住房約6萬套、公共住房3.5萬套，計(jì)劃建設(shè)籌集租賃住房10萬套（間）。

另一個(gè)值得關(guān)注的數(shù)據(jù)是，這些年深圳一直是中國土地財(cái)政依賴度最低的大城市，2020年土地財(cái)政依賴度只有27%。

這些年來，深圳新興產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，不斷吸引人才集聚。2020年，深圳戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值為10272.72億元，占地區(qū)生產(chǎn)總值比重達(dá)37.1%。其中，新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值為4893.45億元。

更值一提的是，與2010年第六次全國人口普查相比，深圳每10萬人中擁有大學(xué)文化程度的由17545人上升為28849人。南山區(qū)是深圳的創(chuàng)新高地，在南山區(qū)有將近一半人口受過大學(xué)教育，以46175人位居全市榜首。

現(xiàn)在深圳提煉了一句人才引進(jìn)新口號，“深愛人才，圳等你來”。名校工科畢業(yè)的黃小宇恰好是深圳最需要留住的那批人，新興產(chǎn)業(yè)的高級研發(fā)技術(shù)人才。如今，他打新成功，如愿留下。

買房了，然后呢

深圳好的教育資源太稀缺，這是很多人定居深圳后開始發(fā)愁的問題。此前，一篇逃離深圳的帖子在網(wǎng)上引發(fā)討論，來自騰訊一名家庭收入達(dá)到150萬元的員工：有孩子之前想定居在深圳，但有了孩子后，就開始考慮教育醫(yī)療的問題了。

他說在深圳的壓力并不大，但他發(fā)現(xiàn)工作好幾年，發(fā)現(xiàn)好不容易買的學(xué)區(qū)房，對應(yīng)的學(xué)校卻一般般，而同樣的錢在其他城市可以隨便挑。

剛性上漲被打破后，曾經(jīng)異常堅(jiān)挺的深圳學(xué)區(qū)房價(jià)格也開始出現(xiàn)松動(dòng)。

每年，深圳的人口流入都處在較高水平。根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，2020年深圳市的常住人口數(shù)量達(dá)到了1756萬，這個(gè)數(shù)字比十年前增長了720多萬。但對深圳而言，如何更好地滿足大量流動(dòng)人口的醫(yī)療、教育等公共服務(wù)需求，讓教育和住房回歸本位，早已成為一個(gè)重要命題。

最近，熱點(diǎn)城市均加快學(xué)區(qū)改革，施行多校劃片、分配名額、教師輪崗等措施促進(jìn)基礎(chǔ)教育公平。比如北京西城區(qū)，由于多校劃片區(qū)，被分配到片區(qū)內(nèi)任何一個(gè)學(xué)校的概率都一樣，于是該地區(qū)二手房價(jià)格整體都出現(xiàn)了明顯下跌。

剛性上漲被打破后，曾經(jīng)異常堅(jiān)挺的深圳學(xué)區(qū)房價(jià)格也開始出現(xiàn)松動(dòng)。深圳福田八卦嶺片區(qū)一位房產(chǎn)中介表示，“學(xué)區(qū)房有點(diǎn)降溫。而且目前房子過多掛盤，供過于求，尤其是急賣的業(yè)主價(jià)格部分會下降。降價(jià)的大有人在，但接盤的人少了。”

“深圳學(xué)區(qū)房價(jià)格大跳水，狂降662萬元”的消息也曾在5月登上熱搜。仔細(xì)一看，這一學(xué)區(qū)房中有最終成交價(jià)為2206萬元，終究也是令工薪階層望塵莫及的。

“狂降”是一方面，但經(jīng)過此前一輪輪的暴漲，很多區(qū)域的學(xué)區(qū)房價(jià)格已經(jīng)嚴(yán)重虛高了。

揮金如土的學(xué)區(qū)房時(shí)代會不會終結(jié)？無數(shù)人發(fā)出疑問。剛需預(yù)期不明朗，學(xué)區(qū)房不香了，最終導(dǎo)致接盤乏力。

近日，深圳南山區(qū)“十四五”萬億GDP規(guī)劃發(fā)布，到2025年，本地生產(chǎn)總值力爭達(dá)到1萬億元，人均GDP達(dá)到53萬元，新增幼兒園21所，新建改擴(kuò)建義務(wù)教育學(xué)校33所，公共住房建設(shè)籌集量2.27萬套。值得注意的還有一個(gè)目標(biāo)，2035年打造民生幸福標(biāo)桿，實(shí)現(xiàn)十二年及以上免費(fèi)教育。

過去五年，深圳累計(jì)財(cái)政性教育經(jīng)費(fèi)投入達(dá)3500億元，投入持續(xù)走高。接下來的幾年，深圳能否在補(bǔ)齊短板領(lǐng)域上演“深圳速度”，這是所有人關(guān)注的事情。