賣掉SOHO

鐘黛　陳曉平

潘石屹終于賣掉了SOHO中國。

6月16日晚間，SOHO中國發(fā)出公告稱，黑石旗下公司Two Cities Master Holdings II Limited現(xiàn)金要約收購SOHO中國已發(fā)行全部股份，收購價(jià)格為每股5港元，最高現(xiàn)金代價(jià)為236.58億港元（約合30.48億美元），以取得SOHO中國的控股權(quán)。

要約完成后，潘石屹夫婦將保留9%的股權(quán)，SOHO中國將繼續(xù)在香港證券交易所上市。黑石計(jì)劃保持SOHO中國的現(xiàn)有主營業(yè)務(wù)和管理團(tuán)隊(duì)。

6月17日，SOHO中國以4.6港元收盤，上漲21.0%，總市值約為239億港元。潘石屹，這位頗有話題度的地產(chǎn)大佬，正式淡出江湖。

擺上貨架

236.58億港元的標(biāo)價(jià)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及潘石屹最初的預(yù)期。

早在去年，SOHO中國兩度傳出私有化的消息，黑石給過更慷慨的報(bào)價(jià)。2020年3月，路透社報(bào)道，黑石擬以40億美元私有化SOHO中國。當(dāng)時(shí)，雙方均未正面回復(fù)。

隨后的2020年5月，彭博社披露，新冠疫情導(dǎo)致SOHO中國前景充滿不確定性，雙方的洽談陷入停滯狀態(tài)。

3個(gè)月后，SOHO中國公告稱，終止早前與海外金融投資者的要約私有化事項(xiàng)。

2020年11月，路透社又稱，高瓴資本計(jì)劃以20億美元私有化SOHO中國——這一作價(jià)比此前黑石給出的報(bào)價(jià)少了一半。

高瓴資本否認(rèn)了這一消息，但是，接二連三的出售消息，坐實(shí)了潘石屹準(zhǔn)備離場。

自2014年開始，潘石屹就頻繁出售國內(nèi)資產(chǎn)，當(dāng)年即以股權(quán)或資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式出售了位于上海的3個(gè)項(xiàng)目，總價(jià)約為82.82億元。

2016年下半年，潘石屹又以32.97億元的價(jià)格整售上海的SOHO世紀(jì)廣場項(xiàng)目。2017年再度成功以35.73億元、50.08億元的資產(chǎn)價(jià)格，賣了位于上海的虹口SOHO和凌空SOHO。出售時(shí)，這些項(xiàng)目均處于成熟穩(wěn)定運(yùn)營狀態(tài)甚至為滿租。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年至2019年的5年間，SOHO中國陸續(xù)通過出售資產(chǎn)套現(xiàn)超過370億元。

截至2020年底，SOHO中國的主要投資物業(yè)只剩下“八大金剛”（即位于北京的前門大街項(xiàng)目、望京SOHO、光華路SOHO二期、麗澤SOHO，以及上海的外灘SOHO、SOHO復(fù)興廣場、古北SOHO和SOHO天山廣場項(xiàng)目）以及銀河/朝陽門SOHO。

市場有傳言，SOHO中國曾將所持的8個(gè)核心寫字樓項(xiàng)目擺上貨架，標(biāo)價(jià)80億美元。

截至2020年底，SOHO中國成熟投資物業(yè)的平均出租率約82%;全年租金收入為15.38億元，同比減少16.1%。核心寫字樓項(xiàng)目出租率在60%至97%之間不等，因疫情影響，成熟項(xiàng)目的出租率下滑至低位。

高開低走

在中國地產(chǎn)商中，潘石屹創(chuàng)立的SOHO中國定位鮮明，即專注在北京和上海繁華地段運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，卻也是“高開低走”的典型。

2007年，SOHO中國上市首日，收盤總市值即達(dá)477億港元，募集資金超過128億港元，當(dāng)年收入69.54億元，2010年達(dá)到182.15億元，創(chuàng)下巔峰，其后，經(jīng)營體量不斷萎縮，至2020年，營收只有21.92億元，較高峰期縮水近九成。

潘石屹一度也有擴(kuò)張雄心。

2011年，SOHO中國的收購總金額超過150億元人民幣，創(chuàng)下年度最高紀(jì)錄，獲取的土地或項(xiàng)目均集中在上海交通便利、位置優(yōu)越的區(qū)域。兩年多的時(shí)間，其在上海地區(qū)獲得了10個(gè)項(xiàng)目，成為上海外灘最大的業(yè)主，一舉奠定京滬兩大一線城市均衡發(fā)展的結(jié)構(gòu)框架。

那時(shí)，潘石屹手握157億元現(xiàn)金，非常樂觀，自信在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，“SOHO中國仍是唯一一家有實(shí)力的買家。”決定下一年的收購目標(biāo)金額為100億元。

結(jié)果，2012年沒有如期擴(kuò)張，相反，潘石屹以售轉(zhuǎn)為租，尋求轉(zhuǎn)型，從“開發(fā)—銷售”轉(zhuǎn)向“開發(fā)—持有”模式。

“如同所有的反省一樣，先看我們所處的大環(huán)境，這樣才能更清楚我們所處的地位和階段，避免犯‘井底之蛙的錯(cuò)誤。”潘石屹這樣解釋轉(zhuǎn)型。

沖擊SOHO中國的大環(huán)境之一，來自互聯(lián)網(wǎng)。

潘石屹一貫的商業(yè)模式，是在一線城市核心地段開發(fā)、銷售并部分持有商業(yè)地產(chǎn)，其中，商鋪銷售是其回流現(xiàn)金的重要路徑。

由于電商的流行，對(duì)商鋪的沖擊巨大，客戶越來越不買賬，不得不逐漸減少商鋪，逐漸成為一家專注于寫字樓開發(fā)、租賃和經(jīng)營的公司。

2013年，SOHO分別以31.9億元和19.22億元投得上海、北京兩宗地塊后，潘石屹再未新購重要的地塊或項(xiàng)目。

2015年，“雙創(chuàng)”火熱，潘石屹也重新燃起熱情，推出了新一代共享辦公產(chǎn)品SOHO 3Q。

SOHO 3Q一度是北京和上海最大的共享辦公空間，截至2018年底，SOHO3Q拓展至全國7個(gè)城市共31個(gè)中心，擁有超過3萬個(gè)工位。這個(gè)新項(xiàng)目也沒擺脫被出售的命運(yùn)，2019年，潘石屹將SOHO3Q的11個(gè)項(xiàng)目打包賣給筑夢(mèng)之星。

之后，潘石屹的SOHO中國基本處于“躺平”狀態(tài)，不拿地、不開發(fā)，也不開展新業(yè)務(wù)，只以純粹的收租為生，一年10多億元的租金收入，支撐著這家公司。利潤的相當(dāng)一部分，來自物業(yè)資產(chǎn)的增值，最近3年，增值每年都在10億元以上。

2019年，潘石屹這樣感慨：在互聯(lián)網(wǎng)將舊社會(huì)秩序打破的同時(shí)，正在建立一種新的秩序，一些產(chǎn)品死亡了，而另一些更有生命力的產(chǎn)品誕生了;一些行業(yè)死亡了，而另一些更有生命力的行業(yè)誕生了。

可惜，他再也沒有拿出過有生命力的產(chǎn)品。