我國房地產企業融資問題探析

石密艷 孟繁兵

[摘 要]房地產行業作為高負債行業，獲得充足的資金是發展和生存的基礎，但企業融資難、融資成本高、融資結構不合理的現象尤為突出，這些嚴重影響了房地產企業的發展。文章通過分析我國房地產企業融資現狀，建議采取降低企業風險、加強金融創新、健全房企融資體系等措施，規范房地產企業融資問題。

[關鍵詞]房地產企業;融資結構;金融創新

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.08.078

房地產產業是我國國民經濟的支柱產業，對經濟社會發展起著重要作用。目前，經濟進入“新常態”，我國經濟發展面臨許多機遇和挑戰，房地產作為資金密集型行業需要投入大量資金，維持企業發展和運作。房地產企業資金使用周期長，內部融資很難滿足自身需求。2019年高翔宇在選取我國165家房地產上市公司為研究樣本中，對2018年房地產企業融資狀況進行研究，發現貨幣資金增速較前兩年降低26.75%，說明房企正面臨嚴重的資金短缺[1]。因此，房地產企業融資問題亟須解決。文章通過分析我國房地產企業融資現象，找出房地產企業融資問題，提出相應的對策及建議。

1 我國房地產企業融資現狀

房地產企業的每個產業鏈環節都需要投入大量資金，保障融資渠道暢通，一直是房地產企業需要解決的問題。

1.1 資金需求方面

企業融資類型按是否有金融機構的介入，分為直接融資和間接融資，間接融資主要以銀行貸款為主，直接融資主要為股票融資、債券融資、定金及預付款等。

從圖1中可知，我國房地產企業開發投資總額從2010—2019年處于穩步提高的態勢，到2019年房地產開發投資總額達到了132194.26億元，如此巨額的資金總量，企業可通過資本市場拓寬融資渠道進行大量融資，維持企業項目運營。房地產開發投資總額同比增速從2010年的33.16%下滑到2015年的0.99%。主要因為國家為了調控房價攀升、抑制經濟過熱，出臺了一系列收緊信貸和抑制房地產發展的政策，使得2013—2015年增長速度有較大幅度的下降。從2016年開始房地產開發投資總額同比增長速度出現了小幅上升，這期間國家為促進房地產市場的發展，出臺了一些利好政策，如通過降首付、降利率、減稅費、放寬公積金貸款政策等一系列寬松政策，刺激市場需求。

1.2 融資規模方面

2010年以來房地產融資規模實際到位資金從2010年的72944.04億元上升至2019年的178608.59億元。圖2中，2010—2019年土地成交價款不斷增加，2014年突破了1萬億，之后略有下降，2019年達到14709.28億元;土地購置費平穩中略有波動，2018年土地購置費上升至36387.01億元，由此帶來的是房地產開發前期的投入越來越大，導致房企對資金的需求量也大幅攀升。

1.3 融資方式方面

從圖3可知，在各種融資方式中，外資占比最低，從2015年開始利用外資的數額呈下降趨勢，近十年的融資總量為4046.25億元，融資規模不大，主要是在股市震蕩、人民幣貶值、中美貿易摩擦等情況下，致使外資對我國投資環境不看好，資金外流，造成對房地產企業的投資減少。其他融資方式中，在2019年房地產融資實際到位資金中國內貸款占14.13%、自籌資金占32.56%、定金及預收款占34.35%、個人按揭貸款占15.27%。從數據上看，銀行貸款的比重并不高，但房地產企業的自籌資金主要來自銷售收入，而銷售收入大部分源于消費者的購房按揭貸款，而收取的定金及預收款也屬于間接銀行貸款，使得銀行向房地產企業提供了將近70%的資金來源。近年來，我國房地產企業的資產負債率近十年來一直處于上升的趨勢，均高于70%，說明我國房企融資結構不平衡，負債占比較高。

2 我國房地產企業融資存在的問題

2.1 融資結構不合理，大部分為債權融資

根據融資優序理論，企業在籌資過程中，內部融資優于外部融資，債權融資優于股權融資，間接融資優于直接融資，但從房企資金來源看，大部分資金為債權融資，股權融資、內源融資較少。2018年房企的負債合計達到了674333.36億元，資產負債率為79.1%，房地產企業的貸款使用存在“短貸長投”現象，在這樣的情況下，容易出現資金鏈斷裂問題。

2.2 融資方式單一，主要是銀行貸款

房地產企業的融資渠道比較單一，銀行貸款一直是房地產企業主要資金來源。而房地產企業的融資易受國家政策和銀行房貸政策的影響，如果國家加大宏觀調控力度，緊縮貨幣流量，就會對房地產企業的運行造成較大影響。由于2016年和2017年出現“購房熱、炒房熱”現象，國家在2017年出臺 “房子是用來住的，不是用來炒的”的房產政策，進行限貸限售，這在一定程度上加大了房企融資的難度。

2.3 融資體系不完善，直接融資占比低

房地產企業的發展關乎國民經濟的方方面面，房地產企業資金需求量較大，但直接融資的比重較低，一方面是因為我國金融市場體系發展不健全，相關的法律機制不完善，與此相關的公司法、銀行法等法律條文對房地產信貸的條款涉及較少，有些房產企業為了獲得資金不惜偽造信用資質、騙取信貸審批;另一方面是政府對房地產企業采用股權融資等間接融資方式設置的門檻較高，融資手續復雜，融資時間較長，延緩了房地產企業融資速度，影響了房地產企業的發展。

3 我國房地產企業融資對策及建議

3.1 提升企業自身實力，降低財務風險

作為負債率較高的企業，也伴隨著高風險。因此，為了降低信用風險，增強企業自身實力，一方面，房企應規范企業內部制度，合理安排債務期限結構，保證資金安全性和流動性;另一方面，銀行在對房企的貸款審查中應健全相關的信用制度、懲戒機制和追回機制等，提高房企失信懲罰力度。還可以通過引入第三方征信機構，合理評估企業的信用資質。

3.2 拓展融資渠道，加強金融創新

房地產企業應不斷創新融資方式，發揮規模經濟作用，主動參與政府支持項目，獲得更多國家優惠政策，比如可借助“一帶一路”政策，引進外資，拓寬融資途徑。同時提升自身軟實力，形成品牌效應。除此之外，依托資本市場，加強股權融資。例如發展REITs融資方式，REITs是房地產信托機構通過發放受益憑證的方式，向委托人募集資金，進而向房地產企業進行投資。信托機構以受托人的身份接受投資者即委托人的委托，通過管理、運營房地產相關投資，發揮其專業優勢，將個人或機構投資者的閑散資金聚集起來，投向房地產項目。對房地產信托投資基金專業的集中管理使得在提高營運效率的同時，也有效地降低了投資風險[2]。與其他融資方式相比，信托產品的發行方式比較靈活，可以上市流通。因此，發展REITs對拓寬房地產企業融資方式具有重要意義。

3.3 完善融資市場體系，保證房企融資通道順暢

房地產企業對我國國民經濟的健康發展發揮了重大作用，完善的相關法律制度是其獲得有效融資的保證。在頂層設計方面，政府在房企融資中也扮演著重要角色，但除了銀行貸款，諸如房地產信貸、股權融資等融資方式政府或法規限制都比較大。由于這些約束，使得房地產企業在融資時往往不能及時獲得資金，因此就需要國家出臺相關法律法規規范房企的融資手段。同時，通過利率、價格等行政手段，加強對房地產市場的監管，為房地產市場創造良好的融資環境。

4 結論

總之，房地產行業是事關我國經濟發展的支柱型行業，為促進其健康發展，解決融資難問題就顯得尤為重要，通過企業、政府等相關部門通力合作，健全房企融資機制，降低財務風險，建立多層次的融資體系，發揮資本市場作用，從而促進房地產企業的健康可持續發展。

參考文獻：

[1]高翔宇.房地產上市企業融資策略研究：以萬科為例[D].煙臺：山東工商學院，2019.

[2]YAT H，STEPHEN H.Financing real estate development using bonds in Asian[J].International Journal of Strategic Property Management，2011，15（4）：340-355.