基于財務內控管理視角下房地產企業如何推進新農村建設

陳辰

摘要：社會主義新農村建設的關鍵在于推進農村的現代化發展進程及農民的物質生活水平，房地產企業在推動新農村建設過程中發揮著關鍵性作用，但當前房地產企業的財務內控管理中仍存有一些不足之處，阻礙了房地產企業推進新農村建設的進程。基于此，文章探討房地產企業的財務內控管理問題及解決對策，以期更有效地推動新農村的建設。

關鍵詞：財務內控管理;房地產企業; 新農村建設

國家建設社會主義新農村的相關政策使房地產企業有機會參與到新農村建設進程中來，參與的方式主要為房地產投資類、基礎設施建設與公共服務建設、特色農村建設等。房地產企業的參與將使得新農村建設取得重要突破，房地產企業利用城市豐富的房地產開發經驗，并根據農村情況進行合理規劃，能夠提升土地利用價值與農村住宅建設速度。但當前當地產企業財務內控管理方面存在一些問題，需要針對這些問題提出優化方案，以更有效建設新農村。

一、房地產企業財務內控管理的內涵

內控管理是指一個企業的管理層，為確保經濟資源的完整、安全，及確保經濟與會計信息的可靠，利用單位內部分工而形成的一系列具有控制職能的措施，使其成為一系列的完整的、嚴密的系統。房地產企業財務內控管理制度包括企業財務制度、財務預算、投籌資管理、財務人員管理等多方面的內容，隨著房地產企業的不斷發展，房地產內控管理變得越來越重要，對房地產企業自身發展及推動新農村建設也產生極其重要的影響。房地產企業屬性為營利性企業，在經營發展過程中必然會受到國家經濟、市場變動、政策文件、管理水平、自身結構等諸多因素的影響。為了提升房地產企業管理水平與風險防范水平，為了更好地促進房地產企業推進新農村建設的進程，就必須不斷優化房地產企業自身的財務內控水平，以為房地產企業自身的經營提供可靠的保障。

二、房地產企業財務內控管理的原則

（一）全面性原則

房地產推進新農村建設過程中，所涉及的工作內容是復雜的，所以房地產企業財務內控管理應該貫穿于企業所有相關財務活動中，并及時實施、監督及反饋，企業業務運營相關方面的所有內容都需要財務內部控制管理進行管制，反之，財務內控管理涉及到企業經營活動的方方面面，滲透到財務活動的實施、監督、反饋及執行等每一個細節中，是全過程的、動態性的。

（二）重要性原則

房地產企業財務內控管理不僅需要做到統籌兼顧，而且更需要做到突出重點，既要具有全局理念，同時又要有秩序、有層次地展開。由于房地產企業推動新農村建設的經驗與探索是有限的，所以其中必然有疏漏和高風險的地方，所以對于房地產企業活動中較為重要的、高風險的環節要進行嚴格監控，將盡可能地防范可能發生的企業風險。內部控制管理要求將重點內容加以特別強調，并有針對性地開展全面監督、做到層次有序，盡可能地預防高風險及其嚴重后果的發生。

（三）有效性原則

有效性原則即為在房地產企業推動新農村建設過程中務必明確財務內部控制管理的具體要求，當然，實現房地產企業機構戰略目的的關鍵也在于提升企業財務內控管理效率，確保企業能夠健康且良性的發展。同時，財務內部控制制度需要第一時間傳達給企業相關工作人員，用制度約束其工作行為，嚴格按照章程行事，按照財務內控管理要求進行工作活動，財務內部管理的預期目標及有效推進新農村建設的最終目的才可實現。

（四）制衡原則

在推進新農村建設過程中，房地產企業往往需要具有符合事實的相對完善的財務內部管理制度，明確的職位責任，業務活動中權責的分配與安排，基于此才能夠開展相關房地產投資建設活動。制衡原則的基本要求即為以科學的方法，使得財務內控管理相互協調、相互制約、相互監督，在具體工作內容中的權利、職責、權限需要劃分地非常清晰，以確保所有的工作活動都保持一種協調的狀態。此外，履行監督職責的部門還需要保持獨立性與權威性，確保監督的完整和有效，以預防建設過程中的不良風險。

三、房地產企業推進新農村建設過程中的主要困難

（一）合同簽約、履行、管理混亂

一是合同文本不細致嚴謹，房地產在參與新農村建設過程中往往需要和合同打交道，是所有經濟業務的規范性文件。但當前，房地產企業在推進新農村建設過程中，合同內容不清晰或存在漏洞的情況頻頻發生，由此埋下隱患，甚至產生不必要的糾紛。二是對于新農村建設項目往往重視合同簽訂而忽視合同執行，合同生效后合同主體也未能夠按照合同規定承擔相應的責任和義務，特別是施工合同在簽訂后未能夠對履行的條件、時間及違約條款進行跟蹤，甚至導致嚴重的違約現象。三是合同管理混亂，涉及新農村建設的合同種類繁多，具體包括采購合同、勘察合同、不動產租賃合同、施工合同等，而這些合同均在各部門各經辦人手中零散保管，沒有進行系統的管理，在需要合同時往往找不到合同，以此會引發不必要的麻煩。

（二）預算管理相對較少

全面預算管理是房地產企業在推進新農村建設過程中，依據企業總體戰略目標，考慮企業內部環境因素、外部環境因素等的影響，綜合企業的資源，將戰略目前層層分解給具體負責人。目前參與新農村建設的房地產工作人員往往對預算管理的認識缺乏偏差，重視預算編制而輕視預算執行，并認為完成預算編制工作后僅僅靠領導層人員僅能夠輕易實現預算管理目標，沒有細化責任，從某種角度來講預算管理形同虛設，在促進房地產經營與房地產建設工作中的作用微乎其微。

（三）人員職責不清導致工作積極主動性差

由于房地產企業參與新農村建設工作對于房地產企業而言是一片空白的區域，加之參與人員編制的有限，導致項目財務內控工作人員人手不足，且一人多崗、身兼數職的現象頻頻存在，甚至一些項目組將會計工作、出納工作、資源管理工作等全交由同一人員負責，再加之人員任用存在重領導信任而忽視專業技能的普遍傾向，導致財務內部控制工作人員素質不一，其在推進新農村建設項目中難于發揮相互制衡的關鍵作用。除此以外，由于一崗多職的存在，工作人員也容易壓力過大、工作懈怠，從而參與工作的責任心、積極性都將有所影響。

（四）現金支付不規范

房地產企業推進新農村建設的項目依然屬于鄉級別的項目，所有的支付工作幾乎都由鄉政府工作人員直接對接，而對于鄉政府而言，對于項目的支付往往先由上級部門審批，由其直接下撥現金用于項目費用投入，所以大額現金支付的情況頻頻存在。除此以外，對于項目中一些設備的購置、維修等零星工程都會支付現金，不采取轉賬形式。現金支付往往不夠規范，且與之相對應的發票、憑證不齊全，也容易引發不必要的沖突。

（五）資產未按期進行減值測試，導致賬面資產虛數較大

當房地產完成相應的新農村建設項目后，新農村的對接人僅僅對項目進行簡單驗收，其不具有專業的驗收知識，也不懂得資產增減測試，還沒有聘用專業的人士進行驗收核算，由此導致賬面資產與實際經費不符，賬面資產虛數較大，與此同時還可能存在未及時入賬的現金支出，甚至個別新農村建設項目有白條抵庫現象，而這些現象都將成為雙方矛盾沖突的導火索。

四、房地產企業推進新農村建設過程中的優化方案

（一）加強合同管理

一是制定相對完善的合同制度，對合同商榷、草擬、簽訂、履行、變更、解除進行明確規定，并對合同實施動態全過程跟蹤管理。房地產企業需要根據企業性質與新農村項目性質，制定職責明確的、分工合理的合同內容與合同制度。二是提升合同管理的法制理念與思維意識，包括讓項目相關參與者都熟悉相關的法律法規，并確保合同條款內容的合法性與履行合同的守法性，有必要時還需要聘請專業的法律顧問按照法律角度對合同內容進行建議補充。三是提升房地產企業的合同履行能力與管理能力，在簽訂合同后積極開展合同的交底工作，確保嚴格按照合同條款進行項目建設，并對合同進行系統的管理，切實防范因合同履行與保管而引發的法律風險。

（二）提升預算管理意識

房地產企業在進行新農村項目建設過程中，仍需要加強預算管理，強化內部控制制度，不斷提升公司的運營管理水平。建立全面預算管理制度，需要遵循以下原則：一是量入為出、綜合平衡。二是效益優先、確保全局統籌與重點突出。三是全過程開展預算管理控制。四是明確預算管理權責并分級實施。五是規范預算管理的運作謹防風險發生。財務管理部門負責預算編制，并負責資本收支初步平衡，將預算交由領導班子會批準后下達給相關各部門，并嚴格實施預算管理。

（三）厘清權責，形成內控制衡機制

房地產企業需要建立健全財務內控管理機制，根據《內控規范》要求及企業、項目需要情況，設立相應的組織機構，確保每個部門權責清晰，與此同時，提升房地產企業內控機構的層次，特別是強調內控部門的獨立性與權威性，確保能夠對各部門人員的工作進行有效的監督。其次，明確項目組內控機構人員設置與職責分工，厘清各個部門人員的關系與制衡機制，以形成一種各負其責任、職責清晰的內控體系。重要的是，需要嚴把工作人員的質量關，在其工作過程中加強培訓，并通過激勵手段激發其愛崗敬業的積極性與認真工作的責任心。

（四）鼓勵單位轉賬結算

農村與房地產企業之間現金結算的形式不規范且存在很多漏洞，所以農村與房地產之間的經濟業務往來應該采用轉賬結算的方式，并開具電子支票，做到每一筆轉賬都有憑有證、能夠溯源，這樣能夠清晰地看清每一筆收入與支出路徑，快捷且安全，還便于后期核查。通過轉賬結算的方式，將能夠有效控制不合理的支出，避免大額資金調動產生的不良風險。

（五）按期進行減值測試，定期抽查現金

新農村建設方應該重視房地產參與的項目監管，一方面要按期進行減值測試，確保項目建設的有序性、有效性，避免期間出現大額的經濟損失。另一方面，定期及不定期對鄉村現金及電子支出進行盤點，重點審查未入賬的支出情況，如果確實有因實際需要而未及時入賬的支出應該編制《庫存現金明細清單》，列出入賬資金與未入賬資金的明晰情況，方便后續審核監督。

五、結語

房地產企業需要高度重視財務內控管理制度，同時新農村也應該樹立主人翁意識，兩者相互配合、加強合作，統籌推進新農村的建設，通過內控管理制度確保整個項目流程的有序性、合法性，雙方分別發揮其在項目建設過程中的監管作用，避免期間可能存在的種種財務內控風險，切實推進新農村的建設。

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（作者單位：北京萬合雙新房地產開發有限責任公司）