房地產開發企業資金管控分析

孫榮霞

摘要：文章對房地產開發企業日常資金管控中需要注意的問題從流程到細節進行了講述，對出納員崗位的資金管控要點，出納員與銷售代理公司對接需要注意的問題都進行了說明，有一定的借鑒意義。

關鍵詞：房地產開發企業;資金;內控;出納員;收款;付款;報銷

企業的資金管控是企業良性發展的保障，是企業業務發展的堅實后盾。財務管理人員必須把企業資金相關內控抓好抓實，務必保證企業資產安全、完整。房地產開發企業資金流量大，涉及業務金額大，更要將資金管控落實到位。下面以房地產開發企業的運營模式介紹下各流程資金管控。

一、公司日常工作中的資金管控

1.企業成立伊始的資金管控。

企業成立伊始制定《資金管理辦法》對企業報銷流程、審批手續進行規范，讓企業的錢花的有章有法，有規可循。為了對企業未來收支有所計劃又制定了《資金預算管理辦法》。

2.日常財務工作中資金管控。

日常資金收支業務由出納管理，收付單據由出納保管，銀行對賬單由會計負責打印，銀行余額調節表由會計負責編制;銀行余額調節表的復核工作由財務經理負責。銀行付款手續由出納負責制單，會計負責審核。庫存現金不定期盤點，賬面和庫存現金，銀行存款余額一筆資金收支業務經過二、三個人的核對。使資金管理嚴密有序，任何人無可乘之機，用制度、流程約束人的行為，束縛人的貪欲。有效的避免了個人思想出現偏差，利用內控制度漏洞滿足個人貪欲，給企業造成重大損失的風險。

3.日常報銷的資金管控。

（1）對于已經簽訂合同的資金管控

必須要求合同的簽訂方和發票的開具方、付款方三方與合同簽訂方保持一致。這既滿足了稅務上的要求，也是企業有效避免代理權不完整發生糾紛的一種自我保護手段。另外還需要附上合同已執行的證明材料：比如購買材料合同需要附驗收入庫單;銷售發生的廣告宣傳費合同需要附已完工廣告或者宣傳單的照片;銷售搞宣傳活動的合同需要附宣傳活動現場照片;工程款的合同需要附工程進度明細表等等證明合同實際已得到執行的證明資料。

（2）對于個人報銷部分的資金管控

差旅費報銷分幾種情況：對于參加學習培訓的需要附培訓單位加蓋公章的培訓內容;對于參加會議的需要附參加會議的會議通知;對于參觀現場或者參加展會的需要附本人與參觀現場和參加展會的合影，證明實際到過現場。

辦公用品等采購報銷：要有申請人提出的采購申請單并經授權審批人審批同意方可采購，采購申請單采購后要有驗收入庫單，證明采購物資確實收到，物資領用的要有領用人簽字。采購物資要有采購明細賬進行保管登記，可以定期或者不定期對采購物資進行盤點，已確保采購物資的完整。

餐費報銷：嚴格控制餐費發生，餐費報銷要發起就餐申請：對就餐人數，所辦事項進行說明，授權領導審批同意，方可報銷。

二、對出納員工作的資金管控措施

1. 所有付款業務采用銀行轉賬或開具支票（開支票需特殊說明）方式支付，1000元以下零星支出可以支付現金（盡量轉賬）。

2. 請款需由經手人，部門經理，財務總監，總經理簽字方可支付，簽字手續不全的不予支付。對于總經理未簽字急需支付的款項，財務總監征得總經理同意后，通知財務支付，方可付款;財務總監已簽字，總經理未簽字亦不可支付。緊急付款簽字手續不全的要做好記錄，領導到崗第一時間通知經手人做好補簽字手續。

3. 出納負責檢查收付款憑證附件齊全，發票名頭正確，發票內容合規，并附發票真偽查詢結果，每張記賬憑證后都需附原始憑證做為記賬依據，對于不合格原始憑證不予支付。

4. 基本戶做為日常核算賬戶，用于現金提取，工資發放，日常付款賬戶，其他賬戶為收款銀行。

5. 銀行存款、庫存現金收付款業務由出納員負責，出現差錯由出納員負責追討、賠償。除開具支票對方未及時存入銀行以外，銀行存款不能有未達賬項，手續費、利息等單據及時打印入賬，確保賬實相符。匯款必須三流一致，即合同名稱與請款名稱一致，匯款收款人與合同名稱一致，發票開票人與合同一致，不符合三流一致的不能付款。匯款用途工程款備注欄標注合同名稱簡寫，退房款備注欄標注上房號，個人就寫報銷，如報銷人與收款人不一致，匯款用途寫上報銷人名字，如匯款給熊二，報銷人為李二，用途寫李二報銷。

6. 出納員負責用友NC收付款記賬憑證編制，銀行相關業務辦理，保管、開具支票、發票，裝訂會計憑證。

7. 付款業務當天收集，次日上午統一支付，支付完畢立即從網銀系統打印出電子回單附相應支付憑證上，并于當日在用友NC系統編制記賬憑證完畢，最遲次日編制記賬憑證完畢。

付款憑證摘要寫付款方名稱、合同名稱，款項內容，如付某公司某區某標段工程款，個人報銷寫上報銷人名字，如付王二小報銷款。

8. 收款業務涉及多個銷售代理公司對接工作較復雜，具體對接工作要求按《財務與代理公司對接工作規范》執行。需要重點強調的是日報表上交時間為次日上午，收到日報表時要核對客戶名稱、房號、收據金額、刷卡小票金額是否于日報表一致，核對一致后在交款單財務欄簽上名字，留白聯，把藍聯和黃聯返回銷售代理公司。并于收到日報表當日在用友NC系統編制記賬憑證完畢，最遲次日編制記賬憑證完畢。

9. ?收款憑證摘要寫代理公司簡稱客戶名稱和房號，如收銷售代理公司A張三B1一1一1一101;收銷售代理公司B李四B2一2一2一201。收款憑證會計科目為預收賬款-一期未開發票或二期未開發票科目貸方。銀行貸款放款或者公積金放款錄入科目為預收賬款一期待收回貸款或者二期待收回貸款科目貸方。退房款客戶亦從預收賬款-未開具發票科目貸方負數，銀行存款借方負數退款，確保現金流量表取數正確。換房更名客戶亦是從預收賬款-未開具發票貸方負數轉出。現金流量選經營收入-銷售商品-房屋銷售代碼111102。

10. 對于異地銷售代理商的銷售日報表，暫以網傳拍照件做為附件，按業務量每周或每半個月郵寄一次原件進行替換，按當地代理公司日報表上交要求整理后郵寄。

11. 每個工作日結束核對銀行存款、庫存現金，確保收款、付款正確，有問題及時發現。

12. 銷售發票開具周期根據業務量定，最遲一周開具一次，業務量多可一周開具二次。以銷售代理公司提供的附明細表的銷售合同作為開票依據，不可擅自開具發票。發票開具條件為全款到賬，或貸款客戶首付款已付齊辦理貸款需開具發票。發票開具后附在代理公司提供的《發票開具明細表》后面，便于領取人簽字。對于發票開具后2個月未領取客戶，另行統計上報財務總監。開具的發票由會計做結轉，從預收賬款-未開具發票轉到預收賬款-已開具發票，未開具發票從借方轉出實際到賬金額（首付款或者全款），已開具發票貸方為銷售合同金額（價稅合計金額），已開具發票借方為銷項稅金額，貸款客戶將貸款金額記入預收賬款-待收回貸款科目借方，貸方應交稅費-應交增值稅-銷項稅或未交增值稅。結利時會計從預收賬款-已開具發票轉入主營業務收入-一期或者二期。

借：預收賬款-未開具發票

預收賬款-待收回貸款

貸：預收賬款-已開具發票

借：預收賬款-已開具發票

貸：貸方應交稅費-應交增值稅-銷項稅或未交增值稅

13. 房屋銷售發票開具要求：開具發票后及時上傳，上傳成功后再退出稅控盤，保證月底無未上傳發票，否則影響下個月發票開具。發票共五聯，領取發票時給銷售人員第二聯、第三聯，第四聯，其中第二聯給客戶，第三聯銷售公司存客戶檔案，第四聯結代理費時銷售公司附結轉營業收入明細中返回財務。財務留存第一聯、第五聯，第一聯記賬，第五聯與發票系統導出來的發票明細表、開發票申請單，按年度統一裝訂。房屋銷售發票備注欄必須寫上房屋所在地。房屋銷售發票稅率欄重點關注，簡易征收的項目稅率選5%，一般計稅的項目稅率為9%。

14. 每月25號以后只收不付，也不再開具發票，整理賬務核對賬目。每月最后一天當月所有業務處理完畢，銀行存款，庫存現金，銷售回款核對無誤。用友NC各房號回款及回款總數均需與銷售臺賬及各代理公司核對無誤。

15. 銷售代理費支付需出納員審核，主要與用友NC核對房款是否已經全部收齊，預收賬款-待收回貸款科目是否無欠款，預收賬款-已開具發票科目是否有此客戶，結轉營業收入所需附件是否齊全。

16. 每周一、月底上報資金周報，每月初上報本公司領導《項目回款統計表》，能看到當月、當年及歷年累計回款情況。

三、對銷售代理公司的資金管控

房地產公司的銷售收款工作一般都由銷售代理公司對客戶進行操作，客戶開具發票的需求也應直接向銷售代理公司提出，這些工作與房地產開發公司對接需要規范，具體如下。

1. 各代理公司請勿收現金，一律匯款或轉賬。轉賬匯款客戶摘要請寫上客戶名+房號，否則難以落實到戶。

2. 各代理公司日報表表頭請寫上代理公司名稱、（實際收款）日期，如中仁9月2日日報表，表下面寫上交款人姓名，聯系電話，有問題方便聯絡。

3. 退房、換房、更名請各代理公司列明細表。表頭寫上代理公司退房（換房、更名）明細表，退房表體列明客戶名稱、房號、退款戶名、賬號、開戶行、金額;換房表體列明客戶名稱、原房號、新房號、金額;更名表體列明原客戶名、新客戶名、房號、金額;表體下寫上經手人，聯系電話、日期;退房、更名、換房每項單獨走程序別混在一起。

4. 請各代理公司在收款時明確提示客戶保存好銀行匯款單和刷卡小票，以備貸款用。

5. 銷售日報表銀行均指公司賬戶而非客戶本人賬戶，刷卡銀行欄應寫公司POS機所屬銀行，按POS機所屬銀行分別計算收款金額和手續費;匯款無手續費。

6. 各代理公司及時上交日報表，盡量中午之前上交前一天日報表，最晚下班前上交。

7. 除定金外，后續交房款鼓勵銀行轉賬匯款，貸款要銀行流水，便于查找。

8. 需要開發票合同，請列明細表，表頭寫代理公司開發票合同明細表，表體寫上客戶名稱，房號，面積，單價，總價，首付金額，公積金或商貸金額，或全款，領取人，領取日期，表格下方打上經手人，電話，日期。領取發票時給銷售人員第二聯、第三聯，第四聯，其中第二聯給客戶，第三聯銷售公司存客戶檔案，第四聯結傭金時銷售公司附結利明細中返回財務。

9. 開發票資料提前一周提供，取發票提前一天通知。

10. 每個月25號之后只收不付，收款日報表正常報送，退房下月1號一起上報。開發票截止25號上報的全部開完，再有需要開具發票的下月1號以后開具。

11. 異地的銷售代理公司銷售日報表，收據，交款單白聯，刷卡小票，按天整理好，定期郵寄，按銷售量一周或半個月郵寄一次。

12. 收據第一聯交給客戶，第二聯做為記賬聯公司留存，第三聯做為存根聯。收據丟失的客戶再辦理需要收據的事宜，除附收據丟失證明外，需另附公司財務簽收過的交款通知單原件一聯，否則不能辦理相關業務。

四、結語

公司經過上述資金管控手段，業務的真實性得以保證，所有收款、付款手續明確，流程清晰，有章可依，避免了公司業務因人而異，標準不統一的問題，有效保障了公司資金安全與完整，對房地產開發企業資金管控有一定借鑒意義。

參考文獻：

[1]李鋼.淺析房地產開發企業資金管理中存在的問題及應對舉措[J].中國集體經濟，2020（03）：132-134.

[2]孫孟柯.淺談建筑施工企業項目資金的內部控制[J].中國經貿，2020（04）：172-173.

（作者單位：葫蘆島首開宏泰房地產開發有限公司）