房地產開發企業應納增值稅計算方法簡析

李明巍

[摘 要]截至目前，“營改增”的稅改工作已執行4年多時間，但工作過程中發現身邊個別稅務專管人員業務能力也是參差不齊，也許之前房地產開發企業的稅種歸地稅局管理，對增值稅這個稅種不是很熟悉，后期又怠于學習，因而在納稅輔導過程中對企業的稅費方面解讀不到位，也沒有嚴格按照增值稅的正確核算方法去執行。針對這些問題，筆者淺談在實際工作中對增值稅的理解，通過實際操作總結出相關的經驗與大家分享。

[關鍵詞]房地產開發企業;增值稅;計算方法

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.20.150

1 “營改增”稅改分析

房地產行業從2016年5月起從營業稅改為增值稅，稅率從11%降至10%，2019年4月稅率再次從10%降至9%，房地產行業因為涉及一般計稅項目和簡易計稅項目，所以計算方法比較復雜，通過自己的實際操作重新整理了每月增值稅的計算方法，經過一段時間的使用，稅款計算的真實性和實用性比較強。通過計算增值稅的方法不斷完善，一方面嚴格按照稅法和會計制度的要求進行正確的核算，另一方面使企業充分享受到稅改所帶來的減稅降費的利好政策，快速將稅改及減稅降費的新政策落實到實際工作中去。

2 企業情況分析

筆者所在的是北京國企上市公司下屬的城市公司，由于2016年5月前，房地產開發企業是歸地稅管，主要稅種為營業稅，在2016年5月1日后，房地產開發企業納入了國稅管理，主要稅種為增值稅。筆者所在的公司業務比較復雜，既有老項目也有新開發項目，根據相關規定，老項目是指2016年4月30日前取得《建筑工程施工許可證》的房地產項目。增值稅應按簡易計稅方法5%計算，簡易征收計稅方法是按銷售額計征，不能抵扣進項稅額。

新項目是指2016年4月30日之后取得的《建筑工程施工許可證》的房地產項目，按一般計稅方法9%進行核算。一般計稅方法指的是計算一般納稅人發生應稅行為的應納稅額，是指當期銷項稅額抵扣當期進項稅額后的余額。所以每月月底計算增值稅時，既有簡易征收項目，也有一般計稅項目，所以要求財務人員要有清醒的頭腦去分析每個月所面臨的問題，準確地計算出當月應繳納的種費，既能讓企業享受到稅改所帶來的減稅降費的利好政策，也切實把新政策落實運用到實際工作中去。

3 實際操作

3.1 房地產開發企業增值稅計算全過程

現以筆者公司使用用友軟件NC賬套為基礎分別導出六張工作表：表一一般計稅項目開具發票;表二簡易計稅開具發票;表三一般計稅未開具發票;表四簡易計稅未開具發票;表五簡易征收貸款到賬;表六一般計稅貸款到賬。通過第一張表能計算出銷項稅可以抵扣的進項稅科目數據。通過第二張表能計算出應交稅費-未交增值稅科目數據。通過第三、四張表能計算出應交稅費-預繳增值稅科目數據。

首先，錄入憑證。出納根據收到的房款按房子取得施工許可證的時間不同分為簡易征收和一般計稅，施工許可證標明合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目為簡易征收項目，在這個日期后為一般計稅項目。再根據預收賬款的性質不同分為未開發票、已開發票和待回款。每月簡易征收回款數為簡易征收未開發票與簡易征收待回款數合計，每月一般計稅回款數為一般計稅未開發票與一般計稅待回款數合計，每月企業總回款數為簡易征收回款數與一般計稅回款數合計。

其次，兩兩核對。出納與銷售臺賬、用友NC系統預收賬款核對，累計收款額減銷項稅應與用友NC系統的預收賬款核對。

最后，計算應繳增值稅。會計根據核對后的預收賬款分六個工作表：表一為一般計稅已開具發票的;表二為一般計稅未開具發票的;表三為一般計稅待回款的（也稱當月貸款到賬的）;表四為簡易計稅已開具發票的;表五為簡易計稅未開具發票的;表六為簡易計稅待回款的（也稱當月貸款到賬的）。

表一產生的增值稅：一般計稅項目已開發票產生的銷項稅減去當期允許抵扣土地價款產生的稅額與進項稅進行抵扣，余額為繳納的增值稅，計入的科目為應交稅費-應繳增值稅-已交稅金。

表二產生的增值稅：預收賬款當月貸方本月合計/1.09×0.03（一般增值稅率為9%，預繳稅率為3%），計入的科目為應交稅費-預繳增值稅。

表四產生的增值稅：按預收賬款當月貸方合計/1.05×0.05（簡易征收增值稅率為5%）計入科目為應交稅費-應繳增值稅-未交增值稅，如上期簡易征收預繳增值稅有余額，先抵后余額為本月未交增值稅。

表五產生的增值稅：按預收賬款當月貸方合計/1.05×0.03（簡易征收增值稅率為5%，預繳稅率為3%），計入的科目為應交稅費-預繳增值稅。

表三、表六由于已計算過增值稅，在此不再計算。

當月應繳納的增值稅為表一、表二、表四、表五計算增值稅的合計數。基本上通過這六張表就能完整準確填報當期的納稅申報表。

3.2 舉例說明

例1：某人購一般計稅項目住宅當月繳款10萬元，累計回款15萬元，當月開具發票，發票金額40萬元，稅額3.3萬元，尚欠款25萬元，欠款于當月月末到賬。

收10萬元房款時，賬務處理如下：

借：銀行存款??????????? 10

貸：預收賬款-二期-未開具發票-××房號 10

開具發票時，賬務處理如下：

借：預收賬款-二期-未開具發票-××房號 15

預收賬款-二期-已開具發票-××房號 3.3

預收賬款-二期-待收回貸款-××房號 25

貸：預收賬款-二期-已開具發票-××房號 50

應交稅費-應交增值稅-銷項稅 3.3