集中供地冷熱不均 杭州南京競(jìng)爭(zhēng)激烈

沈昕

上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布《2021年5月40城土地市場(chǎng)報(bào)告》，該報(bào)告顯示：5月40城土地成交環(huán)比量小降價(jià)漲，溢價(jià)率小幅上升，地市略有升溫。從土地成交面積看，5月環(huán)比下降5%，同比增長(zhǎng)14%;從土地成交價(jià)格看，5月環(huán)比上漲17%，同比上漲11%;從溢價(jià)率來(lái)看，5月為15.7%，環(huán)比小幅上升0.7個(gè)百分點(diǎn)，同比上升2.3個(gè)百分點(diǎn)，地市基本延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。5月襄陽(yáng)揚(yáng)州等城市土拍溢價(jià)率較高。5月，40城中土地成交溢價(jià)率排名前5的城市分別為襄陽(yáng)、揚(yáng)州、惠州、徐州和深圳，土地成交溢價(jià)率分別為83%、81%、33%、31%和31%。5月襄陽(yáng)僅有一宗高新區(qū)的純宅地出讓?zhuān)鐑r(jià)率83%。5月?lián)P州廣陵區(qū)有4宗商住地塊和一宗純宅地成交，其中3宗商住地塊溢價(jià)率達(dá)到100%，可見(jiàn)揚(yáng)州土地市場(chǎng)的火熱程度。

從目前已經(jīng)完成首批集中供地的城市來(lái)看，市場(chǎng)分化比較明顯，重慶杭州南京等城市土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈，青島長(zhǎng)春等部分北方城市土拍遇冷，預(yù)計(jì)后續(xù)的土拍中這種情況還會(huì)延續(xù)。

報(bào)告主要內(nèi)容如下：

一、40城整體：3月環(huán)比量增價(jià)小跌，溢價(jià)率與上月持平，地市延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)

1、土地成交建筑面積：5月環(huán)比下降5%，同比增長(zhǎng)14%

2021年5月，40個(gè)典型城市土地成交建筑面積5409萬(wàn)平方米，環(huán)比小幅下降5%，同比增長(zhǎng)14%。5月，杭州、北京、深圳、天津、蘇州、濟(jì)南、福州、廈門(mén)、寧波等城市完成了首批地塊的集中出讓。6月還將有上海、成都、武漢、長(zhǎng)沙、鄭州等城市首批集中出讓。

1-5月，40個(gè)典型城市年初累計(jì)土地成交建筑面積21720萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14%。回顧歷史，年初累計(jì)土地成交建筑面積同比增速于2018年6月開(kāi)始持續(xù)回落，2019年2月轉(zhuǎn)負(fù)，隨后漲幅震蕩收窄至0軸附近。2020年1-2月后，增速雖為負(fù)值但持續(xù)收窄，7月開(kāi)始轉(zhuǎn)正并持續(xù)提高，11月以來(lái)增速小幅回落。進(jìn)入2021年，由于去年同期受疫情影響基數(shù)較低，1-2月同比增速大幅提高，3月和4月增速小幅回落，5月增速與上月持平。

2、土地出讓金收入：5月環(huán)比增長(zhǎng)65%，同比增長(zhǎng)70%

5月，40個(gè)典型城市土地出讓金收入為5577億元，環(huán)比大幅增長(zhǎng)65%，同比大幅增長(zhǎng)70%，主要是5月杭州、北京、南京、深圳、天津等大城市土地集中出讓?zhuān)渲泻贾莺捅本┩恋爻鲎尳鹁?000億。1-5月，40個(gè)典型城市土地出讓金累計(jì)收入14656億元，同比增長(zhǎng)33%。

分城市來(lái)看，1-5月，40城土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、北京、廣州、南京和上海，其土地出讓金總額分別為1971、1361、1268、1214和1014億元。排名靠前的城市，主要以一二線(xiàn)城市為主，其中杭州1-5月的土地出讓金遙遙領(lǐng)先其他城市。三四線(xiàn)城市中，金華和無(wú)錫的土地出讓金最高。

3、移動(dòng)平均土地出讓均價(jià)：5月環(huán)比上漲17%，同比上漲11%

5月，40個(gè)典型城市移動(dòng)平均土地成交均價(jià)為5919元/平方米，環(huán)比上漲17%，同比小幅上漲11%。主要是5月杭州、北京、南京、深圳、廈門(mén)等高地價(jià)城市土地集中出讓?zhuān)吡司鶅r(jià)。

4、土地成交溢價(jià)率：5月為15.7%，環(huán)比同比均小幅上升

5月，40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率為15.7%，環(huán)比小幅上升0.7個(gè)百分點(diǎn)，同比上升2.3個(gè)百分點(diǎn)，從溢價(jià)率來(lái)看，4月份以來(lái)土地市場(chǎng)有所回暖。

2020年一季度，土地溢價(jià)率維持在10%左右的歷史低位水平;二季度部分城市土拍火熱，溢價(jià)率逐步上升;三季度多個(gè)熱點(diǎn)城市政策收緊，溢價(jià)率小幅盤(pán)整;四季度以來(lái)溢價(jià)率持續(xù)下降。2021年1月，40城土地溢價(jià)率繼續(xù)小幅下降，2月和3月基本與1月持平。4月和5月隨著熱點(diǎn)城市陸續(xù)集中土拍，40城土地成交溢價(jià)率小幅上升。

分城市來(lái)看，5月，40城中土地成交溢價(jià)率排名前5的城市分別為襄陽(yáng)、揚(yáng)州、惠州、徐州和深圳，土地成交溢價(jià)率分別為83%、81%、33%、31%和31%。5月襄陽(yáng)僅有一宗高新區(qū)的純宅地出讓?zhuān)鐑r(jià)率83%，成交樓板價(jià)為4283元/平方米。5月?lián)P州廣陵區(qū)有4宗商住地塊和一宗純宅地成交，其中3宗商住地塊溢價(jià)率達(dá)到100%，可見(jiàn)揚(yáng)州土地市場(chǎng)的火熱程度。從5月集中出讓的城市來(lái)看，市場(chǎng)分化比較明顯，杭州和南京多宗地塊達(dá)到最高限價(jià)，平均溢價(jià)率分別達(dá)到25%和18%，青島則多宗地塊底價(jià)成交，平均溢價(jià)率僅為2%。

二、城市分類(lèi)：5月三線(xiàn)城市成交量環(huán)比下降，成交均價(jià)持續(xù)上漲，地市較熱

1、一線(xiàn)城市：5月土地成交量環(huán)比同比分別下降44%和9%，成交均價(jià)環(huán)比和同比分別上漲16%和3%

5月，一線(xiàn)城市土地成交建筑面積為483萬(wàn)平方米，環(huán)比下降44%，同比下降9%。5月，一線(xiàn)城市6個(gè)月移動(dòng)平均成交價(jià)為15577元/平方米，環(huán)比上漲16%，同比上漲3%。5月北京和深圳完成首批集中出讓?zhuān)本┕渤鲎?0宗地塊，總建面345萬(wàn)平方米，土地出讓金1110億元;深圳首批集中出讓6宗地塊，總建面69萬(wàn)平方米，土地出讓金138億元。此前4月廣州已完成首批集中出讓?zhuān)渤山?2宗，土地出讓金906億元。

回顧歷史，2016年5月以來(lái)，一線(xiàn)城市的土地成交均價(jià)整體上一直處于震蕩趨勢(shì)中，地市已有較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整，有企穩(wěn)回暖的需求，不過(guò)考慮到政府會(huì)嚴(yán)控房?jī)r(jià)地價(jià)，預(yù)計(jì)土地成交均價(jià)還是小幅震蕩上升趨勢(shì)為主。此外，一線(xiàn)城市房地產(chǎn)調(diào)控政策嚴(yán)厲，土地出讓面積相對(duì)有限，因此其土地成交量不僅取決于需求量，更多時(shí)候還受到供給量的較大影響。6月上海將進(jìn)行首批56幅地塊集中出讓?zhuān)渲?8宗涉住宅地塊總建筑面積367.63萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)約為699.7億元。

2、二線(xiàn)城市：5月土地成交量環(huán)比同比分別增長(zhǎng)16%和37%，成交均價(jià)環(huán)比同比分別上漲22%和13%

5月，二線(xiàn)城市土地成交建筑面積為4181萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)16%，同比增長(zhǎng)37%。5月，二線(xiàn)城市6個(gè)月移動(dòng)平均成交價(jià)為5315元/平方米，環(huán)比上漲22%，同比上漲13%，主要是杭州、南京、廈門(mén)、寧波等高地價(jià)城市集中出讓?zhuān)吡硕€(xiàn)城市的成交均價(jià)。

回顧歷史，二線(xiàn)城市土地均價(jià)自2017年9月達(dá)到5334元/平米的歷史高點(diǎn)之后便進(jìn)入了下行通道，此后震蕩下跌至2019年2月。2019年3月后，二線(xiàn)城市地價(jià)上漲幅度較大，廈門(mén)、南京、杭州、成都、武漢和重慶等前期熱點(diǎn)二線(xiàn)城市地價(jià)反彈較明顯;下半年，政策快速收緊，成交量持續(xù)下降，地價(jià)漲幅也不斷收窄，8月后形成明顯的下跌趨勢(shì)，一直持續(xù)到2020年一季度。2020年二季度，杭州、南京、寧波、成都等熱點(diǎn)城市地市火熱，成交均價(jià)快速反彈;三季度，多個(gè)熱點(diǎn)城市出臺(tái)調(diào)控收緊的政策，地市逐漸降溫，地價(jià)開(kāi)始高位盤(pán)整;四季度，成交均價(jià)持續(xù)下跌。2021年1-4月，成交均價(jià)在去年年底位置附近小幅震蕩，隨著熱點(diǎn)二線(xiàn)城市陸續(xù)集中土拍，5月成交均價(jià)上漲。

3、三線(xiàn)城市：5月土地成交量環(huán)比同比分別下降40%和37%，成交均價(jià)環(huán)比同比分別上漲7%和19%

5月，三線(xiàn)城市土地成交建筑面積為746萬(wàn)平方米，環(huán)比下降40%，同比下降37%。5月，三線(xiàn)城市6個(gè)月移動(dòng)平均成交價(jià)為3743元/平方米，環(huán)比上漲7%，同比上漲19%。

2016年以來(lái)，樣本中的三線(xiàn)城市（其中，長(zhǎng)三角、珠三角和京津冀城市群三線(xiàn)城市占5成）地價(jià)，呈現(xiàn)波動(dòng)較大的震蕩向上走勢(shì)。2020年二季度地價(jià)開(kāi)始大幅上漲，6月份突破新高，7月和8月繼續(xù)小幅上漲，9月份以來(lái)地價(jià)持續(xù)回落至2021年2月。3月以來(lái)部分長(zhǎng)三角和大灣區(qū)的三四線(xiàn)城市地市持續(xù)火熱，三線(xiàn)城市土地成交均價(jià)持續(xù)上漲。這里主要有兩點(diǎn)原因，一是中型房企在一二線(xiàn)城市集中供地制度下拿到地的概率下降，為了保證規(guī)模加大在熱點(diǎn)三四線(xiàn)城市的拿地力度;二是一二線(xiàn)城市大部分都實(shí)施嚴(yán)格的限價(jià)政策，導(dǎo)致房企凈利潤(rùn)率很低，而三四線(xiàn)城市大部分限價(jià)較為寬松，房企有機(jī)會(huì)獲得較高的利潤(rùn)率。這導(dǎo)致了部分三四線(xiàn)城市的土拍競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，不亞于一二線(xiàn)城市。

三、趨勢(shì)研判：預(yù)計(jì)整體地市仍較相對(duì)平穩(wěn)，市場(chǎng)分化延續(xù)

從目前已經(jīng)完成首批集中供地的城市來(lái)看，市場(chǎng)分化比較明顯，重慶杭州南京等城市土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈，青島長(zhǎng)春等部分北方城市土拍遇冷，預(yù)計(jì)后續(xù)的土拍中這種情況還會(huì)延續(xù)。

集中供地新規(guī)與房企融資“三道紅線(xiàn)”、房地產(chǎn)貸款集中度管理一起，是我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效管理機(jī)制的重要組成部分，目的是為了落實(shí)中央穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的房地產(chǎn)調(diào)控要求。6月1日，銀保監(jiān)會(huì)統(tǒng)信部副主任劉忠瑞在新聞發(fā)布會(huì)上表示，對(duì)新增房地產(chǎn)貸款占比較高的銀行實(shí)施名單制管理，督促這些銀行落實(shí)房地產(chǎn)金融調(diào)控要求，合理控制房地產(chǎn)貸款增速，對(duì)限期整改不到位的，將進(jìn)一步采取更加嚴(yán)厲的監(jiān)管措施。預(yù)計(jì)40城土地市場(chǎng)整體仍將保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

（本文作者系上海易居房地產(chǎn)研究院研究員，文章來(lái)源：易居研究院）

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.21

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