天津放松預(yù)售資金監(jiān)管背后：樓市低迷、地市不火

劉偉

樓市、地市不溫不火的表現(xiàn)，對天津市監(jiān)管預(yù)售資金的相關(guān)辦法產(chǎn)生了影響。

6月7日，在舊有的天津市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法即將到期之時，天津市住建委會同相關(guān)部門將原有政策進行了修訂，擬定了《天津市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法（征求意見稿）》（下稱“辦法”）。

根據(jù)辦法，天津市對房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管進行多個角度的調(diào)整。其中，最受關(guān)注的是，縮短預(yù)售資金監(jiān)管期限以及擴大不納入資金監(jiān)管項目范圍。

天津此次縮短預(yù)售資金監(jiān)管期限，或許和房企當前面臨的壓力有關(guān)，尤其是天津房地產(chǎn)市場這兩年相對偏弱，在此情況下，天津推出有助于加快房企回籠資金的新政策，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進稱。

近年來，先后有不少城市放松了對房地產(chǎn)預(yù)售資金的監(jiān)管。

最近的，是在2020年疫情發(fā)生時，如武漢、深圳分別在2020年3月提出，準許房企可以申請?zhí)崛『徒鈨霾糠直O(jiān)管預(yù)售資金，但政策實施有效期只有幾個月時間。對比來看，天津此次一調(diào)整就是5年。

對與此次調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管的新政，筆者多次致電天津市住建委，但截至發(fā)稿未獲回復(fù)。

縮短預(yù)售資金監(jiān)管期限

資金預(yù)售監(jiān)管，是指由房地產(chǎn)行政主管部門會同銀行對商品房預(yù)售資金實施第三方監(jiān)管，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項目建設(shè)，不得隨意支取、使用。

此次，天津新政的主要修訂內(nèi)容，包括縮短預(yù)售資金監(jiān)管期限。具體是將解除監(jiān)管節(jié)點前移，由“完成不動產(chǎn)首次登記”調(diào)整為“完成竣工驗收備案”，縮短監(jiān)管期限，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金使用效率。

天津還擴大了不納入資金監(jiān)管項目范圍，具體是按照房地產(chǎn)市場實際情況，明確購房人無需向開發(fā)企業(yè)支付房價款，由區(qū)政府、還遷部門等根據(jù)施工進度給付工程款的項目可以不納入資金監(jiān)管。

除次之外，天津還將非住宅項目納入監(jiān)管，增加資金交入監(jiān)管賬戶途徑，優(yōu)化資金撥付流程，明確未網(wǎng)簽退款流程，增加對于資金扣劃后的處理等。

嚴躍進表示，此次調(diào)整有松動和收緊的內(nèi)容，將非住宅項目納入監(jiān)管，說明監(jiān)管將更加全面，把商務(wù)辦公樓等項目納入監(jiān)管，有助于促進此類市場的健康發(fā)展;增加對于資金扣劃后的處理，對于房企影響會比較大，主要是會影響資金的流動和資金的使用。

總體來看，此次天津新政不少政策是利好房企的。在嚴躍進看來，也要注意資金的監(jiān)管動態(tài)，防范房企違約收取購房資金，以真正保障購房者的權(quán)益。

作為不得隨意支取和使用的預(yù)售資金，多地對預(yù)售資金的使用要求嚴格。

例如，今年4月16日，無錫市出臺《無錫市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》，要求商品房預(yù)售資金需全部納入監(jiān)管賬戶，監(jiān)管期限自核發(fā)商品房預(yù)售許可證開始，至辦理不動產(chǎn)首次登記后止。通過優(yōu)先保障工程建設(shè)資金的制度設(shè)計，防止因房企挪用預(yù)售資金而導(dǎo)致項目工程爛尾。

查閱相關(guān)資料，近年來，只在新冠肺炎疫情來臨的特殊時期，對預(yù)售資金的監(jiān)管有過松動的跡象，而且松動的時間有嚴格限制。

2020年3月23日，武漢市住房保障和房屋管理局發(fā)布《關(guān)于支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)確保我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的六條措施》（下稱“六條措施”）。

當時，如果房企有新建或續(xù)建項目，允許申請?zhí)崛”O(jiān)管賬戶內(nèi)資金余額不超過50%的資金用于工程建設(shè)。六條措施有效期至2020年6月30日。

2020年3月11日，深圳市住房和建設(shè)局還曾發(fā)布《關(guān)于應(yīng)對新冠肺炎疫情支持房地產(chǎn)企業(yè)加快復(fù)工復(fù)產(chǎn)的若干措施》（下稱“措施”）。

措施稱，具備房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)的企業(yè)，在保證工程質(zhì)量、工程進度、建筑工程款等項目相關(guān)費用按期足額支付前提下，可向監(jiān)管銀行申請解凍不超過預(yù)售資金總額的20%。有效期至2020年12月31日。

相較之下，天津此次出臺的辦法自2021年8月1日起施行，有效期為5年。

樓市、地市表現(xiàn)不佳

預(yù)售資金本是應(yīng)被嚴格監(jiān)管的資金，天津此次調(diào)整其相關(guān)政策與其現(xiàn)今的樓市、地市情況關(guān)系密切。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，一段時間以來，天津樓市呈現(xiàn)出了低迷的狀態(tài)。

2020年12月1日，中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組發(fā)布報告《中國住房大數(shù)據(jù)分析報告（2020）——城市房價預(yù)警與房企品牌價值測度》顯示，截至2020年10月，天津相較2017年3月最高房價時點，跌幅已高達21.8%。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2020年1-10月，天津新房價格同比幾乎沒有變動，上漲幅度最高為6月的0.6%，下跌最高則為2月和10月的-0.4%。

根據(jù)安居客提供的數(shù)據(jù)，2020年全年，天津新房平均單價為18539.58元/平方米;2021年至今，天津新房平均單價為18313.83元/平方米，同比下降1.2%。

與此同時，2020年，天津市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額為2608.5億元，同比下降4.4%;2020年天津市商品房銷售面積為1307萬平方米，同比下降11.6%;2020年天津市商品房銷售額為2113.6億元，同比下降7.1%。

2021年以來，集中供地在全國主要城市“如火如荼”地進行。其中，廣州、重慶、杭州等城市的拍地現(xiàn)場中，某些地塊甚至有數(shù)十家房企參與競拍，房企在熱門城市搶地的熱激烈程度可見一斑。

相較而言，今年3月31日，天津發(fā)布了首次“兩集中”供地出讓信息，經(jīng)過5月14日和5月15日兩天的競拍成交表現(xiàn)看，天津此次土拍表現(xiàn)熱度不高，不少地塊底價成交。

5月14日，集中供地進入競拍階段，當日競拍了19宗地，成交總面積145.80萬平方米，成交總價170.06億元。其中，有16宗地以底價成交，成交總價127.22億元，占總成交額的25%。

5月15日，天津南開區(qū)的津南保（掛）2021-010號“天拖二期”，被招商蛇口以最高限價29.9億元、溢價率約49%、樓面價30303元/平方米、自持3000平方米（建筑面積）租賃住房競得，成為本次土拍溢價率最高地塊。

最近一段時間，招商蛇口頻頻在各地高價搶地。如何提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金使用效率，天津已經(jīng)在政策上做好了準備。

（文章來源：中國房地產(chǎn)網(wǎng)）

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.21

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