工程質量潛在缺陷保險對鐵路房地產企業的影響

【摘要】實施建設工程質量潛在缺陷保險制度，是實現工程質量風險管控、發揮保險業社會管理功能的重要舉措。本文梳理了北京市關于工程質量潛在缺陷保險的相關制度規定，明確保險責任、范圍、期間、風險管理和理賠服務，為J地產設計保險方案，有助于提升工程建設質量，防范工程質量風險，維護業主利益，減少經濟損失。

【關鍵詞】工程質量潛在缺陷保險;工程風險控制

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

21.

J地產成立于1993年3月，是B鐵路集團公司直屬國有企業，主要承擔著集團公司職工保障性住房建設及危舊房改造任務，所建房屋面向職工統籌分配。基于房屋建設性質和與施工單位間的體量對比，J地產在后期業主維權、提高施工質量和服務水平等方面存在長期以來難以突破的節點。潛在缺陷保險制度的實施推廣為J地產防范工程風險、提升工程質量提供了新的思路。

1、工程質量潛在缺陷保險背景及在北京地區的發展

工程質量潛在缺陷保險（Inherent Defects Insurance，以下簡稱“IDI保險”），是指由住宅工程的建設單位投保的，保險公司根據保險條款約定，對在保險范圍和保險期限內出現的由于工程質量潛在缺陷所導致的投保建筑物損壞，履行賠償義務的保險。[1]

IDI保險最早起源于法國，在西班牙、日本等國家發展相對成熟。2002年建設部在國內引入IDI保險。2007年北京市開始試點相關工作，但因為對險種認知不足、投保數量少、缺少法律依據、非強制性投保等原因，保險公司與開發商、工程建設單位在接觸后沒有形成最終合作，該保險試點工作就此擱淺。2015年9月，北京市推行《北京市建設工程質量條例》，明確要求從事住宅工程房地產開發的建設單位在工程開工前，必須按規定投保建設工程質量潛在缺陷保險。[1] 2019年4月24日，北京市正式實施《北京市住宅工程質量潛在缺陷保險暫行管理辦法》，規范明晰了該險種在北京地區的保險范圍及責任、保險流程、工程質量風險管理、保險理賠、法律責任等相關內容，這也標志著北京市IDI保險制度的正式施行。

2、J地產IDI保險方案設計

目前各地對IDI保險的參與方、保險責任、保險期限的規定大致相同，但在保險條款、承保設計、工程類型等方面存在差別。下面以J地產在北京地區設計建設的A住宅項目為例進行保險方案設計。

1.投保人：J地產公司

2.被保險人：A住宅項目所有權人

3.保險人：Z保險公司

4.保險責任：

5.保險金額：A住宅項目建筑安裝工程總造價 25億元。

6.保險費率：北京地區無統一費率標準，Z保險公司根據A住宅項目設計建設概況和附加風險選擇（附加墻面、頂棚抹灰層工程;電氣管線、給排水管道、設備安裝;門、窗工程），提出合費率1.35%。

7.免賠情況：無免賠

8.投保流程：

（1）J公司在A住宅項目辦理施工許可證之前向Z保險公司投保，并與Z保險公司簽訂《住宅工程質量潛在缺陷保險合同》。J公司按照保險合同約定的保險金額（25億元）和費率（1.35%），一次性繳納保費3375萬元（25億元*1.35%）。

（2）Z保險公司與選擇的D風險管理機構簽訂《住宅工程質量風險管理合同》，并向該單位出具《風險管理授權書》，同時報送J公司。

（3）D風險管理機構按照風險管理合同要求，對A住宅項目設計的圖紙進行審查、對施工現場進行跟蹤檢查，羅列檢查發現的風險點、質量等問題，提出整改意見和建議。

（4）A住宅項目完工后，D風險管理機構根據J公司及施工單位的整改情況，出具《質量風險最終檢查報告》。

（5）A住宅項目竣工驗收合格后，Z保險公司根據《質量風險最終檢查報告》及整體工程建設情況評估調整保險費率。因A住宅項目建設規范、施工質量良好、風險管理水平較高，對D風險管理機構提出的問題能夠積極配合整改，保險費率由1.35%調整為1.3%，Z保險公司退還保費125萬元。

（6）自竣工驗收合格之日起，經兩年A住宅工程保修期滿，J公司投保的工作質量潛在缺陷保險正式起保。其中，地基基礎和主體結構工程保險期為10年;防水和保溫工程保險期為5年;投保的墻面、頂棚抹灰層工程;電氣管線、給排水管道、設備安裝;門、窗工程等附加險類保險期為2年。

9.出險理賠

（1）發生工程質量問題，A住宅項目業主及時告知物業公司;

（2）受Z保險公司委托的物業公司初審后認為符合保險責任的，統一向Z保險公司報案;

（3）Z保險公司接到報案后，派專業人員和單位開展現場查勘，判定是否屬于工程質量缺陷問題;

（4）Z保險公司對損失是否屬于保險責任和保險期間進行確認;

（5）業主提供索賠材料;

（6）Z保險公司進行問題修復或向業主支付賠款。

舉例：假設A住宅項目竣工8年后，部分住宅樓的挑檐、空調板出險裂縫、坍塌，外墻保溫層出險破損脫落的問題，業主向物業公司反映了相關情況，物業公司進行了拍照取證。經Z保險公司現場查勘后認定，上述問題均屬于保險責任，但防水和保溫工程保險期是5年，已過保險期。經過協商，Z保險公司委派專業施工單位對出現裂縫、坍塌的挑檐和空調板進行了修復牢固和部分重建，相關費用由Z保險公司承擔。保溫層脫落雖屬于保險責任范疇但已經超出了保險期，不屬于Z保險公司賠償范圍，經J公司與物業公司協商，由J公司與物業大修基金各承擔50%修理費用。

3、IDI保險對J地產工程建設的影響

工程建設是一個復雜的過程，特別是住宅工程，與民生緊密相連。J地產作為承擔著集團公司職工保障性住房建設的地產企業，又多了一份責任和來自職工的期盼。除去住宅建設基本的設計、施工、竣工之外，職工更希望房子減少質量問題，在有了質量問題后能夠得到及時的修繕、維護。

IDI保險對項目建設的益處主要體現在以下方面：

（1）發揮保險風險管理作用，平滑企業未來十年風險。企業通過購買保險，以事前預防、事中控制、事后理賠的方式把保期最長十年內不確定的，因工程質量缺陷帶來的經濟損失轉化成確定的保費支出，有利于企業提前做好預算安排，防止因償付能力不足或工程完工后無費用項造成質量問題無法解決或解決實效慢的問題，保障J地產的財務穩定性，維護職工合法權益。

（2）引入工程質量風險管理機構監管，提升工程建設質量。工程質量風險管理機構（Technical Inspection Service，以下簡稱“TIS機構”）在工程設計階段就參與到工程檢驗中，與開發建設方、保險人形成互為監督主導的三角關系鏈條，即保險人委托TIS機構、TIS機構全方面監督檢驗開發建設方工程質量并提出改進意見、開發建設方改正問題提高工程建設質量，竣工后保險期內的工程質量問題由保險人負責承擔賠償。TIS機構不僅關注工程建設的強制性條件，如結構安全、用料標準、建筑穩定性等，更關注設計圖紙是否存在質量缺陷隱患，從源頭遏制問題出現。在施工建設階段，TIS機構與第三方監理單位形成“雙保險”，開展全過程的監督檢查，督促開發建設范圍對問題及時整改，有力的規避了設計缺陷，提高了J地產公司工程建設水平。

（3）保費支出替換物業保修金，節省企業資金成本。投保后，J地產可不用繳納物業保證金，對比于建筑工程安裝造價的3%的物業保證金，費率為1.3%的保費支出可為J地產緩解資金壓力，降低財務成本。此外，TIS機構介入，可以從圖紙設計階段就糾正設計錯誤、質量缺陷隱患，降低在施工建設階段發現設計問題再去重新修正圖紙的概率，為企業減少因修改圖紙造成的二次設計費用，這也一定程度上幫助J地產節省了資金成本。

（4）有效降低業主投訴，維護企業良好形象。投保IDI保險后，工程出現問題由保險公司負責，減少了開發建設單位、物業、政府和業主之間的扯皮糾紛，可以有效的降低業主投訴，維護社會和諧穩定。同時，良好的售后服務也有助于提升開發企業的形象和品牌知名度，為J地產增加市場美譽度這一“無形資產”。

實施IDI保險制度，可以使因工程質量潛在缺陷而產生的經濟損失由開發建設單位轉移到保險公司，最大程度維護業主利益，減少扯皮糾紛。特別是TIS機構的提前介入，對工程設計、工程施工、竣工驗收進行全方位的把關監督檢驗，與監理公司形成維護建設質量安全的雙保險，從源頭上全過程規范了建設施工單位的質量行為。從這些方面來說，工程質量潛在缺陷保險的推行，有著重要的積極作用。但我們經過上述分析和J地產的實例論證也不難發現，IDI保險的發展目前還受到一些制約因素的影響，特別是還缺少全國統一的政策推廣環境;全國各地適用的保險條款、費率因素還不盡統一;TIS機構還缺少明確的管理制度、工作評價標準和準入條件要求;對于保險公司來說，雖然該險種保費體量大，但承保時間長，出險后面臨的賠款金額大，還需要在保險行業間探索建立共保、再保的工作機制，聯合提高風險防范能力，減少保險公司單打獨斗的情況。

結語：

在過去的幾十年，中國的房地產市場是賣房市場，在建設單位和施工單位之間約定的質保期過后，業主所遇到的工程質量問題大部分沒有得到有效解決，責任劃分不清，業主投訴無門。在“房住不炒”的社會政策導向下，建設單位提高消費者的高品質住房體驗是未來的發展方向。尤其對于J地產而言，保障房建設是重點，如果工程質量出現問題得不到解決，就違背了集團公司建設保障性住房的初衷。IDI保險在施工單位、建設單位和業主之間形成了穩固的“鐵三角”關系，保障了住房的質量，解決了工程質量糾紛問題。

參考文獻：

[1]工程質量潛在缺陷保險[OL].百度百科.

[2]北京市住宅工程質量潛在缺陷保險暫行管理辦法[OL].北京市人民政府網站，2019，（04）

[3]鞏劍.建設工程質量潛在缺陷保險探析——以上海為例[J]. 中國保險，2018（10）：27-34.

作者簡介：

田峰（1985.05-），男，漢族，山西省大同市，經濟師，大學本科。主要研究方向：鐵路保險、風險管理、鐵路貨運、理賠服務等。

崔慧娟（1987.05-），女，漢族，河北省張家口市，經濟師，大學本科。主要研究方向：經營管理、風險管理、數據分析。