建設用地批后監管土地利用情況技術復核方法初探

李博 孫鑫

（遼寧省自然資源事務服務中心，遼寧沈陽 110032）

建設用地批后監管是落實節約集約用地政策、遏制違法用地的有效途徑，也是自然資源管理的重要工作內容。在核查工作中應用信息化技術手段能在一定程度上節省人力物力，同時減少人為因素干擾，并有助于實現土地精準管理，提高土地管理效率。

通過不斷探索建設用地批后監管技術復核的新方法、新手段，總結出一套適用于遼寧省的核查技術體系。通過相關的技術手段進行數據分析，客觀真實地判斷土地利用狀態和利用程度，達到摸清家底，明了宗地情況的目的，為后續分析工作提供數據基礎，確保在年度核查工作中實現高效、信息化的作業和管理。

一、核查工作內容與方法

1.核查工作內容

針對遼寧省建設用地批后監管工作需求，結合技術復核作業具體要求，擬定復核工作以市為作業單元，主要內容包括是否按期開工建設與竣工、土地閑置認定及處置等情況，進而掌握土地利用信息，及時調整。

（1）建立動態巡查制度

各地以基層國土所為平臺和依托，以建設項目開竣工、改變用途、土地閑置、土地開發利用強度為重點，實施動態巡查，及時發現違規問題，做好后續整改、查處。

（2）年度建設用地監管核查

①建設用地批后實施情況。包括建設用地經批準后，按批準位置、時限、法定程序實施征地情況；按批準的土地征收方案確定的補償標準足額、及時支付征地補償費用情況等。

②建設用地供應情況。包括建設用地供地宗數、供應面積、供應方式、土地用途等情況；依法辦理土地供應審批手續情況；供地政策與土地使用標準執行情況；建設用地使用權出讓（租賃）價款繳納情況；供地檔案內容完備情況等。

③土地開發利用情況。包括建設用地供應的基本情況；建設項目按土地有償使用合同或劃撥決定書約定的位置、面積、用途使用土地，以及按約定期限開、竣工情況；閑置土地數量、用途、閑置時間、閑置原因以及閑置土地發現、調查、認定、處置和利用等情況。

④建設項目竣工用地驗收情況。包括建設用地使用權人按規定申請用地驗收情況；各級自然資源部門按職責分工組織用地驗收情況等。

⑤其他。在規范土地管理工作、推進土地節約集約利用、加快推進經濟發展方式轉變等方面，以及在維護被征地農民和土地使用權人權益、提升自然資源部門服務水平方面先進的工作經驗和做法。

2.核查方法

核查方法采用資料查閱和詢問核查與外業實地測量核實相結合的方式，通過對建設項目現狀進行實地測量查看，同時查閱相關用地審批手續等資料，核實建設項目各項基本信息，具體核查方法包括：

（1）根據建設用地批后監管年度工作安排，通過“土地市場動態監測與監管系統”，在待核查縣區里按照房地產項目和大面積的工業用地項目優先的原則抽取一定數量的宗地；

（2）以宗地為單位收集宗地各項信息，制作宗地統計表，用于初步掌握待核查宗地基本信息；

（3）收集宗地的界址點坐標信息、最新衛星影像等測繪基礎資料；

（4）根據宗地的界址點坐標，繪制范圍線，并套合衛星影像制作工作底圖；

（5）將收集的宗地信息與衛星影像解譯的地塊建設現狀進行對比，初步確定疑問地塊；

（6）現場查閱卷宗，并就疑問內容與區縣工作人員進行現場詢問、核實，填寫項目地塊核查報告；

（7）外業實地核查宗地建設情況并拍攝實地照片；

（8）以宗地為單位編寫核查分報告，并匯總市級核查報告。

二、核查技術路線

1.總體技術流程

建設用地批后監管利用情況核查技術流程見圖1。

圖1 建設用地批后監管利用情況核查技術流程

2.資料收集整理與分析

根據復核工作內容，收集相關文檔、圖件以及其他基礎地理信息數據資料等，對資料進行整理和分析；根據內業分析結果確定外業復核內容，制定外業核查的工作方法和要點。

（1）資料收集

①收集相關審批文件

在收集項目概況，在“土地市場動態監測與監管系統”中按照宗地統計地塊名稱，宗地面積，電子監管號、土地坐落、出讓方式、土地用途、用地單位、合同簽訂日期、約定開竣工時間等，制作項目地塊統計表用于初步掌握項目基本信息。

②收集各地塊地理信息

在“土地市場動態監測與監管系統”中收集地塊的界址點坐標信息以及坐標系統信息。用于分析形成初步建設情況報告和制作外業現場復核工作的工作底圖。

③收集測繪基礎資料

收集項目地塊范圍內的最新衛星影像圖和項目地塊周邊的全省 級B C GPS控制點用于項目地塊分析和不同坐標系統的轉換。

（2）資料分析

①初步確定問題點

通過相關審批文件的分析，查找出項目地塊的使用用途和用地建設的時間要求，初步篩查出用地現狀與審批用途不一致的地塊。

②坐標系統轉換

早期批復的項目地塊其范圍線拐點坐標，如果不是國家 2000坐標系統，需要先把坐標系統轉換至國家2000坐標系統。

③地塊范圍與衛星遙感影像套合

將地塊坐標的拐點與衛星遙感影像進行套合，從內業對地塊的地類現狀進行初步確認，對地塊位置信息是否準確進行初步認定。

（3）內業準備

①外業現場復核工作底圖準備

使 用 ARCGIS軟件，利用地塊拐點坐標，制作出地塊范圍，通過與衛星遙感影像套合，形成外業工作底圖。在進行格式轉換后導入到外業 作業GPS手簿中。

②外業現場復核坐標拐點坐標

制作地塊拐點坐標表，用于外業選取特征明顯的拐點坐標復核。

（4）外業復核

外業復核要逐地塊的位置、特征明顯的以及用地現狀等情況進行復核。主要包括查閱卷宗和現場核查

①查閱卷宗：根據復核項目調閱卷宗；詢問、核實卷宗內容；對復核的主要內容逐項記錄，主要包括地塊基礎信息、地價確認過程、出讓公告情況、報名及保證金繳納情況、資料審查情況、成交及簽訂合同情況、地塊供應情況（出讓時是否為凈地、成交時間、地塊出讓金繳納情況、地塊辦理土地登記情況和地塊的競買申請人、成交確認競得人、出讓合同及土地證上的使用權人）。

②現場核查：使用外業 作業GPS電子手簿，結合導入的外業工作底圖，實地核查項目區位置、范圍、建設情況等，多地點、多角度拍攝項目區實地照片，力爭能夠通過拍攝的照片看清整個地塊的用地現狀情況。還需實地確認地塊動工開發情況進行具體記錄。包括地塊的開竣工時間等，如地塊未開工或未按期竣工，需要實地了解原因。

（5）編寫報告和制作圖冊

按照項目工作內容和總體工作要求，編制復核報告和復核工作圖冊。

①編寫報告

逐地塊編寫技術復核報告：結合各地塊的資料收集、分析和整理等情況，根據內、外業的復核等工作的實際情況，以宗地為單位填寫技術核查報告，并以市為單位裝訂 本。1

編寫匯總報告：結合各地塊的核查報告以及對各市的抽查地塊的情況分析，以市為單位編寫匯總報告。

②制作現場照片和 DOM衛星影像圖冊

編制外業現場用地情況復核照片集：把各地塊采集現場照片按宗地為單位匯總，以市為單位裝訂成冊。

編制地塊衛星影像圖集：以宗地為單位繪制 1本衛星影像圖集，按市為單位進行裝訂。編制各市的地塊分布圖和各地塊的細節信息圖，并將必要的外業復核信息登記到影像圖上。

三、結語

深入開展建設用地監管核查工作，建立省、市、縣聯動監管核查機制，同時逐步建設動態巡查隊伍及轄區內動態巡查制度，有助于及時掌握征地實施、建設用地供應、土地開發利用、土地閑置等情況，為建設用地管理科學決策提供真實準確數據。通過提升各地建設用地監管能力，推動核查成果應用，能有效規范用地行為，促進土地節約集約利用，增強自然資源部門服務經濟發展能力。