城市商務區地下空間規劃利用策略研究

李巍

【摘要】通過對城市地下空間的現狀和利用的研究，分析國內外城市地下空間發展的模式，結合大連東港商務區地下空間利用規劃，提出地下空間規劃利用的策略。

【關鍵詞】地下空間;利用模式;實施策略

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

22.021

1、引言

隨著城市化進程的加快，大城市的人口迅速增長，導致大城市，特別是大城市的中心區，出現了土地資源緊張，交通擁堵，停車困難等問題。隨著現代科學技術的進步，經濟的發展，地下空間的開發利用成為可能，城市因此從單一的地上空間趨于向地上地下的復合空間發展。地下空間開發有別于地上空間的開發建設，具有不可逆性。如何科學的開發地下空間，協調城市空間發展，通過地下空間的利用解決城市問題成為亟待研究的課題。東港商務區是今年來大連市重點建設區域，在規劃中對地下空間的利用進行了深入的研究。

2、國內外地下空間利用現狀

2.1國外地下空間開發利用的現狀和特點

根據國外的經驗，地下空間開發的時機、規模和水平與國家和城市經濟社會發展的水平有直接關系。當人均GDP超過500美元，城市開始出現地下空間開發利用的需要;人均GDP超過1000美元，為經濟的“拐點”，城市開始出現大規模地下空間開發利用的需要;人均GDP超過3000美元，城市已經具備了大規模開發利用城市地下空間的社會經濟基礎，地下空間開發利用的水平也會大大提高。

2.2大連市地下空間利用現狀及存在的問題

大連地下空間利用較早，解放前以地下室為主;到文革時期，以地道建設為主;改革開發后，建設了一些地下商場、地下停車場;九十年代末期，逐漸建設成為地下綜合體。2010年前，大連的人均GDP水平將全面超過6000美元，大連已經具備大規模開發利用城市地下空間的社會經濟基礎。但目前大連市的地下空間建設還存缺乏科學的規劃和預測、地下空間開發規模小、功能單一、使用獨立、開發無序等諸多問題。

3、地下空間的利用模式探討

地下空間的利用主要有地鐵、地下商業綜合體、地下道路、地下停車場、綜合管溝、地下步行道。結合國內外的案例，在豎向使用上應分層利用。通常地下空間開發分為：淺層（-10米以上）、次淺層（-30米以上）、次深層（-50米以上）、深層（-100米以上）。地下0米到-3米，市政管線具有優先使用權;地下-3米到-8米，市政綜合管廊、地下停車場、商業街為主要使用功能;地下-8米到-15米，地下軌道交通，地下快速路、立交通道設施具有優先使用權;地下-15米到-30米，軌道交通設施具有優先使用權。地下-30米以下，目前使用較少，多為預留開發層。

4、大連東港商務區地下空間規劃目標

利用地下空間資源構筑集約發展、層次豐富的公共活動空間。建立高效、安全、資源綜合利用的地下交通體系。創設便捷、人性化的步行網絡。構筑高效、安全的城市防災體系。為商務區的建設和發展提供地下支撐。

5、地下空間利用規劃編制方法

集約利用城市土地。城市在進行地面建設的同時，也造成了城市地下資源的嚴重浪費。在城市的發展中，適時作出“地下空間、地面空間、地上空間”的綜合開發和利用規劃，對城市的人居環境建設具有無比重要的作用。城市要綜合利用土地，走土地資源節約化模式的路子，向地下要空間，充分發揮地下空間資源潛力，在不擴大或少擴大城市用地的前提下，改善地面空間，進而改善城市環境。

進行詳細的現狀調研。地下空間規劃應進行詳細的地質條件調查，作為地下空間利用規劃的工作基礎，對于地下土地的適用性進行分類、分區控制。同時對于用地權屬、現狀地下空間的利用情況也要充分掌握。

在充分調研的基礎上對地下空間的利用進行系統控制。組織好地下軌道交通、人行交通、車行交通、綜合管溝，以及配建設施、出入口及通道。東港商務區規劃用綜合管廊（地下約2M）綜合管溝代替傳統直埋，區域綜合管廊成環形布置，保障區域共通溝能夠相互連通，保障區域供給。規劃綜合管廊長度約14公里。管廊內人行通道寬度不小于0.8米，凈高不小于2米。地下功能和地塊控制相適應。地塊的土地使用控制、容量控制、地下建筑設計、地下交通要求、地下人防設施要求，以及地下各種相關配套要求，要協調好，規劃好。

6、地下空間開發利用的益處

（1）地下空間的開發利用具有社會效益。在空間利用上向下拓展，擴大城市空間容量;功能完善的地下設施能增加地表土地的價值;空間立體化發展，可以改善城市地面生態環境;利用地下交通系統，優化城市交通結構。東港商務區可提供5公里長地下快速路，8公里長的停車網絡及15個地下步行通廊，可以有效改善城市交通;利用地下綜合管廊可以整合城市生命線系統。東港商務區可提供約14公里長的地下綜合管廊，防止拉鏈路，保障城市生命系統;可以更加有效的解決社會停車等問題;同時地下空間的開發有利于戰時防護和抵御自然災害機能的有效結合。

（2）地下空間的開發利用具有經濟效益。獨立地段及深層空間地下空間的土地權的可以招拍掛;獨立地段地下公建土地使用權利的可以出讓。黃金地段、深層地下空間使用權可以出讓或租賃。東港商務區公共步行通廊面積約為20公頃，可結合地鐵站點出讓地下空間使用權，公共產權地下空間的有償使用。

7、地下空間開發利用的實施措施

建立“地下空間權的有償使用機制”，建立“地下空間土地使用權屬管理制度”;對獨立地塊地下空間產權，一定深度以下地下空間產權，地鐵周邊地下空間產權完善房地產及地下空間使用權的規范登記，明確地下土地使用權，并對地下空間建（構）筑物進行確權;創新地下空間的測繪技術與方法。

地下空間開發利用的投資模式。國內外現有投資模式主要有以下幾種：政府投資的開發模式。如杭州市政府投資修建了城站火車站地下綜合管廊;市場化主導的開發模式。如北京中關村西區的綜合管廊由科技園建設股份有限公司投資;市場化與政府運作相結合的聯合開發模式。如日本《共同溝法》規定公益性項目（地下綜合管廊）等的建設費用由預約使用者和道路管理者共同承擔。上海市以政府投資為主的地下空間設施有軌道交通、地下道路與隧道、地下公共停車場、市政綜合管溝等。民間資本參與開發城市道路、廣場、綠地、水下等區域的地下空間設施。

地下空間開發利用的運行管理模式。可在投融資方面引進市場化投資模式，除了政府的資金投入，應拓展籌資渠道引導社會基金、企業和個人資本介入，鼓勵社會資本和外資進入。如：日本對地下空間核心區由政府牽頭，與民間企業共同投資，成立專業經營開發公司，產權清晰，實施科學化管理。

地下空間開發利用實施層面的建議。首先要整合社會資源、引進企業化運作機制或企業化運作與政府監管相結合。并同實施部門進行相應溝通，進而形成實施性、操作性較強的地下空間規劃。

結語：

城市商務區地下空間的開發利用是城市地下空間利用效率比較高的區域，利用好這部分地下空間對于提高城市的效能和效益至關重要。商務區地下空間的利用對我們節約土地資源、解決城市交通堵塞、環境污染和提高城市綜合效益有著不可替代的作用。如何更好的對地下空間進行綜合利用和規劃，科學、合理、有效開發利用地下空間，是我們需要不斷研究和探索的重要課題。

參考文獻：

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