淺析全過程管理在機電工程移交中的創(chuàng)新方法

王子悅，董利國，趙亞勇，吳紹明，劉志強

（北京建工集團有限責(zé)任公司，北京 100055）

項目在移交中編制施工說明手冊往往編制的不夠詳細和全面，僅包含設(shè)備的移交清單和各設(shè)備的合格證、操作手冊等。本文主要介紹了將所有的設(shè)備操作手冊進行匯總，并且與BIM 施工技術(shù)相結(jié)合，集合成的一本《機電設(shè)備操作說明書》，此書既是本項目機電專業(yè)的百科全書，也是管理的一種手段，通過此書能夠解決移交階段的許多問題，提高移交效率，從而減少維保階段項目部在人員上的投入。

1 前期移交策劃

1.1 工程概況

人民大學(xué)教學(xué)科研樓等4 項工程，位于北京市海淀區(qū)中關(guān)村大街59 號中國人民大學(xué)院內(nèi)東南角，建筑總面積102590 m2。整體分為兩個單體項目：宿舍樓、教學(xué)科研樓。宿舍樓地下三層、地上19 層，教學(xué)樓地下3 層、地上18 層。

通風(fēng)與空調(diào)系統(tǒng)包括空調(diào)冷熱源、通風(fēng)、空調(diào)風(fēng)、空調(diào)水、防排煙、加濕、熱回收、除塵、恒溫恒濕空調(diào)、VRV 空調(diào)等系統(tǒng)。

建筑電氣系統(tǒng)包括變配電系統(tǒng)、低壓配電系統(tǒng)、電氣照明、備用和不間斷電源、防雷及接地系統(tǒng)等。

給排水及消防系統(tǒng)包括室內(nèi)給水、室內(nèi)排水、室內(nèi)熱水、衛(wèi)生器具、室內(nèi)供暖、室外給水排水管網(wǎng)、建筑中水各系統(tǒng)及檢測與控制儀表等。

弱電系統(tǒng)包括火災(zāi)自動報警及消防控制、廣播、樓宇自控、建筑能耗監(jiān)測、綜合布線、信息網(wǎng)絡(luò)、語音通信、安全防范、出入口控制、一卡通、信息發(fā)布、電梯五方對講等系統(tǒng)。

1.2 培訓(xùn)計劃制定

前期項目部組織業(yè)主單位、物業(yè)單位進行竣工工程前移交準(zhǔn)備會議。同時，項目部向物業(yè)公司發(fā)出提前介入的通知，物業(yè)公司負(fù)責(zé)人員于竣工前1 個月進入施工現(xiàn)場，參與機電單機調(diào)試、系統(tǒng)調(diào)試等方面的工作，盡早掌握設(shè)施、設(shè)備的性能，操作方法，以及利于交接驗收的順序進行熟悉房間及設(shè)備的各項情況。

同時，項目機電部通過與設(shè)備廠家進行溝通，與業(yè)主單位、物業(yè)單位共同制定合理的設(shè)備培訓(xùn)計劃，在制定培訓(xùn)計劃的同時要特別注意業(yè)主單位、物業(yè)單位的需求，按照需求制定合理的設(shè)備培訓(xùn)計劃。

2 在移交過程中發(fā)現(xiàn)的問題

2.1 一次培訓(xùn)，無法完全了解設(shè)備使用情況

物業(yè)單位人員的專業(yè)能力參差不齊，且大型設(shè)備廠家到項目進行培訓(xùn)往往只有一次，培訓(xùn)的講解都是一人對應(yīng)多人，加上物業(yè)單位人員在培訓(xùn)過程中并不能將設(shè)備完全了解清楚，這對后續(xù)物業(yè)單位在運營大型設(shè)備時，如制冷機組、循環(huán)水泵等，還是無法完全控制設(shè)備。往往還是需要總包單位進行協(xié)助，這對后續(xù)移交的順利進行產(chǎn)生了極大影響。

2.2 瀏覽施工藍圖，工作煩瑣

物業(yè)往往需要通過藍圖對項目進行熟悉，但由于大型綜合樓項目機電管線往往經(jīng)過BIM 深化后與藍圖已經(jīng)不是完全對應(yīng)，這給物業(yè)在排查過程中造成了很大的困擾，一般需要總包方帶領(lǐng)物業(yè)將每個地方排查一遍。但是，一遍根本是不夠的，許多細部的房間、吊頂內(nèi)的閥門、各個小設(shè)備的操作是無法明確說明的，從而需要與總包方進行2 次甚至多次的排查，降低了移交的效率。

2.3 突發(fā)情況發(fā)生，重新培訓(xùn)

在物業(yè)介入工程初期，人員往往無法完全確定，人員離職、調(diào)崗等經(jīng)常發(fā)生。這就導(dǎo)致物業(yè)的專業(yè)工程師剛剛就新項目了解情況，離職、調(diào)崗后，所有的培訓(xùn)又得重新開始。此問題極大地影響了與物業(yè)移交進度。

3 《機電設(shè)備操作說明書》在移交過程中的應(yīng)用

3.1 概況

《機電設(shè)備操作說明書》是一種新型的項目管理手段，是將本項目內(nèi)所有設(shè)備使用說明的匯總。通過《機電設(shè)備操作說明書》，物業(yè)單位能夠輕松了解設(shè)備的型號、操作方法、注意事項、日常維護方法，以及此項目機電管線的走向，重要閥門的部位等。大大減少了物業(yè)單位對項目排查的時間，提高了移交效率。

3.2 特點

（1）匯總所有機電設(shè)備的操作說明，便于對不同設(shè)備進行操作。物業(yè)單位在排查或操作過程中，往往攜帶一本資料就可巡查所有設(shè)備，免除尋找各個操作說明的時間。

（2）機電重要點位進行詳細說明，并通過BIM 立體圖示的辦法，將重要的閥門、節(jié)點等部位進行詳細標(biāo)注。使物業(yè)在排查過程中能夠看清楚重要閥門的位置，以及機電綜合排布的走向，讓物業(yè)能夠立體了解整個項目機電管線的排布和走向，有利于迅速了解項目。

（3）文件可長期保留，當(dāng)物業(yè)單位人員發(fā)生變動，通過機電設(shè)備操作說明書能夠快速對人員進行再培訓(xùn)，加速人員培訓(xùn)時間，使人員能夠快速上崗，避免因操作不熟練產(chǎn)生不必要的設(shè)備損壞問題。

（4）長期來看，如設(shè)備大修或需要新增設(shè)備時，施工方能夠通過《機電設(shè)備操作說明書》了解原設(shè)備的型號，以及如何操作。避免各家產(chǎn)品使用說明書由于時間過長未進行有效保存，導(dǎo)致設(shè)備大修或新增設(shè)備時沒有施工依據(jù)的問題。

3.3 適用范圍

主要適用于多專業(yè)或多分包單位安裝管理，尤其適用于大型或復(fù)雜的機電工程總承包管理。對于多種管線布置，包含多種大型設(shè)備的綜合性辦公樓、商場酒店等公共建筑的場所。

3.4 在本項目中的應(yīng)用舉例

（1）暖通設(shè)備說明。通過機電設(shè)備操作說明，能夠詳細了解冷水機組的啟動和停止順序，并詳細說明了連接蒸發(fā)器部位、冷凝器部位管線系統(tǒng)情況。操作人員只需按照操作說明上面的操作步驟一步步操作即可。

（2）弱電設(shè)備說明。PDM5000 能效分析管理系統(tǒng)，作為項目整個能源管理系統(tǒng)的中樞，使用操作非常復(fù)雜。通過機電設(shè)備操作說明，既能夠了解設(shè)備硬件的使用、操作方法，也能夠了解軟件的使用方法，既有文字解釋又有圖標(biāo)解釋，操作人員在電腦上可以一一對照操作說明書進行操作。

（3）重要閥門節(jié)點進行詳細標(biāo)注。如下圖所示，通過機電設(shè)備操作說明與BIM 技術(shù)相結(jié)合，在說明書中把制冷機房內(nèi)一次熱媒的總閥門標(biāo)注上，操作人員僅需走到相應(yīng)位置就能明確確定關(guān)鍵閥門的位置，對后續(xù)維修保養(yǎng)提供方便。

4 結(jié)語

在全過程管理中，物業(yè)單位通過《機電設(shè)備操作說明書》能夠輕松了解設(shè)備的型號、操作方法及注意事項。機電重要點位進行說明，與BIM 技術(shù)相結(jié)合，將重要的閥門、節(jié)點等部位進行詳細標(biāo)注。文件可以長期保留，作為內(nèi)部培訓(xùn)或再培訓(xùn)文件。需要設(shè)備大修或需要新增設(shè)備時，能夠通過《機電設(shè)備操作說明書》了解原設(shè)備的型號以及如何操作。

圖1 重要閥門位置指示

《機電設(shè)備操作說明書》作為此項目機電專業(yè)的百科全書，大大減少了物業(yè)單位對項目排查的時間，提高了移交效率和熟練使用效率。并且加速了人員培訓(xùn)，使人員能夠快速上崗。此文件可作為全過程管理中移交階段的標(biāo)準(zhǔn)化文件，具有廣泛的推廣應(yīng)用前景。