房地產稅試點擴圍不要走老路（上）

作者簡介：

趙奉軍，杭州師范大學

阿里巴巴商學院。

每年房地產稅都會成為一段時間的討論熱點，只不過就2021年來說，來得晚了一些。5月11日，財政部官方網站發布新聞：“四部委（財政部、全國人大常委會預算工委、住房城鄉建設部、稅務總局）負責同志在北京主持召開房地產稅改革試點工作座談會，聽取部分城市人民政府負責同志及部分專家學者對房地產稅改革試點工作的意見”。這則簡短的消息立刻引發了大眾關于房地產稅試點即將擴圍的猜想。

始于2011年1月28日的滬渝兩地的房產稅試點（當時稱“房產稅”而不是“房地產稅”）已滿10年，盡管在中途曾有試點擴圍的設想，比如2013年8月，時任財政部長樓繼偉和發改委主任徐紹史雙雙提出“擴大個人住房房產稅改革試點范圍”，但后期逐漸強調必須“立法先行”，輿論的焦點就轉向了房地產稅該如何立法。而立法工作非一朝一夕，囿于多種因素的制約和困擾，時至今日，房地產稅的立法工作仍然停留在“積極穩妥推進”階段，并無具體時間表。在此背景下，重提房地產稅試點意味著該項議程有了新思路，即可能通過擴大試點范圍以評估并設計新的方案，果真如此，那房地產稅的全面立法實施可能還要往后拖。

首先，從最大的目標——穩定房價來看，無論是滬還是渝，在過去的10年，房價漲幅一點都不輸于周邊未征收房產稅的城市。根據統計局提供的數據，從2011年到2020年，滬商品房銷售價格從14603元/平方米上漲到36741元/平方米，杭州的房價同期從13286元/平方米上漲到27000元/平方米，滬漲了1.5倍，杭州只漲了1倍。渝的房價從2011年的4734元/平方米上漲到2019年的8402元/平方米，上漲了77%;同期成都的房價從6717元/平方米上漲到10867元/平方米，上漲了62%，渝比成都漲得快。統計局公布的房價數據可能并不準確，實際房價更高，但只要口徑一致，趨勢還是沒有問題的，能做城市間比較。

從上述數據來看，房地產稅似乎并沒有阻止滬渝的房價上漲。不過，學者們的分析思路會與普通人有所區別。經濟學家會做反事實分析，即假設如果沒有征收房地產稅，滬渝的房價會如何變動，即他們更多的是做縱向對比而不是橫向比較。由于每個城市都有其特殊之處，簡單的橫向比較很容易忽略掉其他影響房價的因素。不過遺憾的是，經濟學家的實證研究也沒有達成一致意見，比如上財的范子英教授和清華的白重恩教授的兩篇文章結論就不一樣。范子英認為渝的房產稅降低了渝的房價，降低了大約5.3%;但白重恩認為渝的房產稅實際上使房價提高了11%，而滬的房價因房產稅降低了15%。需要指出，他們的研究時間范圍只截止到2012年2-3月，也就是說他們只是研究了房產稅試點之后1年的情形。

其次，從地方政府財政收入來看，原先所設想的房產稅能增加地方財政收入也未能實現?，F行歸屬地方財政的房產稅收入本身包含了根據1986年《房產稅條例》征收的營業用房房產稅，兩地財政部門迄今為止并沒有向社會公布個人住房房產稅收入。以滬為例，2020年包含營業用房在內的房產稅收入為198.7億元，而滬2020年一般公共預算收入超過7000億元（如包括中央返還、結轉調入和預算穩定基金以及債務收入達到9855億元），房產稅收入連3%都不到。如果要細化到個人房產稅收入占比，估計還要降低一個數量級。滬土地出讓收入2020年超過3000億元，個人房產稅收入連1%都不到，還沒有考慮到征收成本。渝的數據也是大同小異，渝2019年房產稅收入73.1億元，僅占全市一般預算收入2135億元的3.4%，占全市土地出讓收入1880億元的3.9%。

再次，從改善收入分配來看，原先設想的房地產稅能改善收入分配也沒有什么效果。從人類的大歷史來看，收入和財產分配其實是趨向于不平等，并且財產的不平等遠甚于收入不平等。筆者曾在前期專欄中講到房地產成為收入和財富差距以及階層固化的放大器（見《中國房地產》2020年3月上旬刊）。滬渝兩地更快的房價漲幅，無疑使得房產稅并沒有發揮改善收入分配的作用。由于數據所限，兩地統計局都沒有公布近幾年五等分收入分組數據，否則我們能得到更多的信息。不過，房地產稅本身難以承擔改善收入分配的重任，有些學者將房地產稅視為“受益稅”，房地產稅高的社區公共服務改善本身會資本化到房價中，這就談不上改善收入分配。在最好的情景下，它可能會導致富人將資本轉移出房地產市場，可能會因此改善住房市場的不平等，但能否改善整個社會的不平等還需要更多證據。

綜上，10年之后重新審視滬渝的試點方案，要擴大試點必須要有新思路。