房地產企業(yè)城市更新業(yè)務能力建設分析與建議

摘要：實施城市更新行動，對不斷滿足人民群眾日益增長的美好生活需要具有重要的意義。基于對城市更新3種模式的介紹與城市更新過程中的6種挑戰(zhàn)，提出了房地產企業(yè)在執(zhí)行城市更新業(yè)務中需要培養(yǎng)的8種能力，對房地產企業(yè)開展城市更新業(yè)務的能力建設提出建議。

關鍵詞：城市更新;能力建設;拆除重建;有機更新;綜合整治

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）06-0021-25 收稿日期：2021-05-01

作者簡介：孫玉寶，中國中鐵股份有限公司投資管理中心。

黨的十九屆五中全會通過的《中共中央關于制定國民經濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》中明確提出實施城市更新行動。這是以習近平同志為核心的黨中央站在全面建設社會主義現代化國家、實現中華民族偉大復興中國夢的戰(zhàn)略高度，對進一步提升城市發(fā)展質量做出的重大決策部署。而隨著國內房地產市場逐漸進入存量時代，眾多房地產企業(yè)也紛紛涉足城市更新業(yè)務，城市更新甚至成為部分房地產企業(yè)獲取新項目的主要方式。本文通過對城市更新的模式與困難挑戰(zhàn)的分析，對房地產企業(yè)開展城市更新業(yè)務的能力建設提出建議。

1 城市更新模式

城市更新是指針對城市發(fā)展過程中出現的結構和功能衰退，以及隨之帶來的城市環(huán)境、生態(tài)、形象和綜合競爭力下降等問題，進行結構和功能調整、環(huán)境治理改善、設施建設、形象重塑，從而使城市重新煥發(fā)生機，實現可持續(xù)健康發(fā)展，并提高城市綜合競爭力的過程。目前，城市更新可以分為3種模式，分別是拆除重建類、有機更新類和綜合整治類：

第一，拆除重建類。指對區(qū)域原有建筑物僅做點狀保留，其余基本全部拆除，再根據城市新的規(guī)劃來重新建設。更新之前和之后的土地使用權及用途完全發(fā)生變化。例如，過去城中村居住著老居民，是集體所有制土地;而按照城市新的規(guī)劃進行布局、開發(fā)更新后，城中村變成了商場、酒店、辦公樓、商品房等，原來的土地使用權及用途都發(fā)生了改變。棚戶區(qū)改造、城中村拆遷、老工業(yè)區(qū)拆除等都屬于拆除重建類。此類城市更新在過去體量較大，有的是必要的，有的卻會破壞城市原來的系統(tǒng)，損壞已有的居住生態(tài)，容易造成“千城一面”，使城市失去原有的文化、歷史和特色。未來，隨著城市發(fā)展經濟實力和城市保護意識的增強，這種拆除重建類城市更新的占比會越來越小。

第二，有機更新類。不同于拆除重建，有機更新是對區(qū)域內原有的建筑基本保留，只有少量拆建的更新。有機更新后的土地主體使用權、功能和用途可變或不變。例如已有的百貨公司通過自我更新后仍是商場，土地使用權人、功能及用途沒有改變，但商業(yè)業(yè)態(tài)完成了升級;另一種情況則是土地使用權人、功能發(fā)生變化，例如一個老舊招待所已經失去經營能力，舊業(yè)主將其轉讓給新的購買人，土地使用權人發(fā)生變化，新的業(yè)主對其進行更新后可能變成了酒店、寫字樓或公寓，用途也發(fā)生了變化。北京的首鋼園區(qū)更新、上海的上生新所更新等均屬于有機更新。有機更新目前在我國各地占的比例雖然不大，但可以不斷地迭代更新產業(yè)，持續(xù)性地為地方創(chuàng)造新的供給，滿足新的需求，讓城市在延續(xù)歷史和文化中不斷發(fā)展。

第三，綜合整治類。此類模式基本不涉及房屋建筑的拆建，而是通過整治、改善、保護、活化來完善更新區(qū)域的基礎設施、公共配套、美化環(huán)境，使整個改造區(qū)域的配套功能和環(huán)境獲得完善。綜合整治類城市更新涉及了基本民生，例如增加停車場、電梯等基礎設施，新建商業(yè)設施和養(yǎng)老養(yǎng)護等公共服務。例如老舊小區(qū)改造、河道更新為沿河公園、生態(tài)修復、美化城市等。此類更新盡管經濟效益有限，但社會效益和環(huán)境效益顯著。例如老舊小區(qū)改造后，居民的幸福感大大提升，社會效益大幅增加。

上述三類城市更新模式中，拆除重建類側重規(guī)劃建設，有機更新類側重運營招商，綜合治理類側重社會效益和環(huán)境效益。近幾年，國內房地產企業(yè)或多或少都介入了棚改舊改、片區(qū)開發(fā)等項目，但仍以拆除重建類與綜合整治類為主，有機更新類項目數量較少。

2 城市更新的困難挑戰(zhàn)

不同于傳統(tǒng)的二級房地產開發(fā)，城市更新項目系統(tǒng)性更強，所涉及的環(huán)節(jié)更多，面臨的挑戰(zhàn)更大，具體而言，有以下6個方面的挑戰(zhàn)。

第一，周期長。城市更新是系統(tǒng)性工程，包括拆舊蓋新、居民安置、生態(tài)人文修復、基礎設施改造升級、商業(yè)中心配建、產業(yè)平臺運營等多方面，特別是涉及到歷史文化、自然生態(tài)方面的改造，需要沉淀大量投資。盡管隨著政策的完善與更新經驗的豐富，城市更新周期有所縮短，但過程中的不確定性仍然存在，大部分項目的更新周期依然較長。

第二，體量大。目前城市更新領域以片區(qū)綜合改造為主，一個項目往往包含基礎設置 、公共配套、環(huán)境治理及住宅、辦公、商業(yè)、游樂、餐飲等多種業(yè)態(tài)，更新改造體量的增長對實施主體的運營能力要求也變高，所涉及到的資金量、流程把控，以及各更新對象的有機協同等方面都對企業(yè)提出了更高的要求。

第三，手續(xù)繁。規(guī)劃報建過程中審批節(jié)點多、審批部門協調量大、流程復雜、政策變化快，對企業(yè)的專業(yè)性人才隊伍提出了較高的要求，實施主體需要擁有強大的人才隊伍，包括政策研究團隊，政府前期協調溝通團隊，技術、經濟方案策劃團隊等。

第四，拆遷難。拆遷過程中利益相關者的訴求多元、博弈激烈，容易發(fā)生負面民生事件。城市更新項目進入實際開發(fā)之前，一般需要經過意愿征集及計劃申報、規(guī)劃審批、拆遷及實施主體確認、用地審批4個階段。其中，耗時最長也最難的就是拆遷及實施主體確認。只有絕大部分甚至全部業(yè)主簽訂拆遷補償協議，項目才能形成單一主體并申請主體確認和辦理土地手續(xù)。但由于拆遷難度巨大，這就導致列入城市更新計劃的項目數量雖多，但已確定實施主體占比卻很低的現象。

第五，要求高。城市更新進入二級開發(fā)后，涉及到規(guī)劃設計與施工建設，這是形成后期項目整體品質的關鍵。如何使產品更有質感、更有魅力、符合城市形象、人文環(huán)境和時代精神，對實施主體的產品把控力要求極高。

第六，運營難。城市更新項目所輸出的業(yè)態(tài)，很大一部分是產業(yè)園更新與商辦區(qū)更新，其效益只能通過后期的運營產生。城市更新過程中更要考慮全過程精細化管理，不僅要建得好，還要運營得好。只有通過運營把整個片區(qū)的產業(yè)搞活了，城市發(fā)展才能形成可持續(xù)的循環(huán)圈。

3 城市更新業(yè)務的能力建設

基于上述分析，本文提出房地產企業(yè)在執(zhí)行城市更新業(yè)務中需要培養(yǎng)的8種能力：

第一，要培養(yǎng)政策研究能力。目前，我國雖然未在全國層面形成系統(tǒng)化的城市更新政策體系，但以深圳、廣州、上海等地為代表的一線城市已經初步形成了從法規(guī)到管理、操作細則，甚至具體技術標準的城市更新政策體系。對這些政策體系的精準把握與理解，不但有助于提升實施主體更新效率，也有利于確保整個操作過程的合規(guī)性。

第二，培養(yǎng)市場研判能力。在當前的經濟發(fā)展階段，各區(qū)域城市的發(fā)展結構、發(fā)展體量和發(fā)展質量存在較大差別，并不是每個城市都適合開展城市更新業(yè)務。如何準確把握各類城市開展城市更新業(yè)務的政策環(huán)境、經濟環(huán)境，精準預測城市更新市場體量和時間周期，進而實現有效的市場布局，是決定企業(yè)能否順利開展城市更新業(yè)務的先決條件。因此，房地產企業(yè)應著力研究不同城市的城鎮(zhèn)化率、存量房結構及占比、產業(yè)結構及占比等，以全面提高市場研判能力，為實現精準布局奠定基礎。

第三，培養(yǎng)策劃定位能力。具體表現為：一方面，要在啟動階段做好未來項目全周期策劃，這也是政府與片區(qū)業(yè)主溝通的基本依據;另一方面，要在項目進入二級開發(fā)后，結合前期確定的總體規(guī)劃進一步落實細化項目。良好的規(guī)劃定位能力不但要求實施主體具有前瞻性，能夠引領城市發(fā)展潮流，還要能使項目匹配城市發(fā)展方向，與當地的資源優(yōu)勢做好結合。

第四，培養(yǎng)拆遷推進能力。拆遷是否順利決定了城市更新的成敗，而拆遷過程中涉及到的溝通協調問題最為關鍵。企業(yè)需要對民意具有很強的把握能力，引導民眾合理預期，防止出現負面民生事件。拆遷協調能力主要包括三個方面內容：首先，系統(tǒng)性的統(tǒng)籌協調與完善的溝通工作機制。城市更新涉及到疏解人口、拆舊建新、安置等工作，實施主體要秉持客觀、公正的處理原則，在實際工作中不斷創(chuàng)新工作方法，避免負面民生事件對整個項目形象造成的影響。這需要有成熟的協調機制和工作技巧去處理與各利益相關主體的關系。特別是拆遷啟動前，更新主體要做充分調研和風險評估，對業(yè)主的訴求做到全方位掌握，從業(yè)主角度，設身處地去幫助業(yè)主解決顧慮，從而找準利益平衡點，制定全方位打動業(yè)主的溝通方案。其次，合規(guī)性、標準化的工作流程。實施主體在合規(guī)框架下實施拆遷是最基本的要求，同時要能夠結合長期的項目操作經驗形成內部的統(tǒng)一標準，指導各個項目的有序推進。最后，穩(wěn)定的高素質談判溝通團隊。拆遷推進過程中，主要是與大量分散的村民、居民等業(yè)主打交道，實施主體需要有一批長期培養(yǎng)、經過各類型項目歷練的高素質拆遷談判溝通人員。

第五，培養(yǎng)產品打造能力。城市更新不是簡單的建筑復原重建，而是使用功能、產品品質的升級。更新主體要綜合利用各項高標準的建筑技術，打造宜居的社區(qū)物業(yè)，例如商務中心打造能力、城市配套及服務保障能力、創(chuàng)新性技術應用能力、人文生態(tài)打造能力等。

第六，培養(yǎng)招商運營能力。不同于傳統(tǒng)的房地產開發(fā)項目，城市更新項目主要是通過運營自持業(yè)態(tài)，獲得穩(wěn)定的長期回報。能否把建成的項目運營出效益、激發(fā)出活力才是整個城市更新對區(qū)域價值提升的關鍵。這其中包括產業(yè)招商能力、日常運營服務能力、幫助企業(yè)成長的能力。一方面要有好的產業(yè)資源，能夠進行有效整合，降低招商引資的難度;另一方面要有優(yōu)秀的、穩(wěn)定的、可持續(xù)補充的招商運營人才隊伍。

第七，培養(yǎng)資金運用能力。城市更新周期長，不確定性大，對資金流有著較高要求。首先是多渠道融資能力，融資能力與企業(yè)的品牌價值、信用息息相關，擁有多元化的融資渠道是企業(yè)操作大體量城市更新項目的基本要求;其次是資金成本控制能力，不同業(yè)態(tài)、不同節(jié)點資金平衡能力，能夠對不同業(yè)態(tài)的租售進行平衡，實現資金的高效利用;最后是資金可持續(xù)能力，租金作為穩(wěn)定性較強的資金流，能源源不斷地為企業(yè)提供支持，因此，擁有較多自持優(yōu)質物業(yè)的企業(yè)，具備較強資金平衡能力。

第八，培養(yǎng)品牌塑造能力。城市更新的實施主體除了需要強大的專業(yè)能力外，也要有理念的堅持和行為的操守。我國城市更新整體的操作標準仍在探索過程中，政府對城市更新成效的監(jiān)控也無法完全到位，實施主體對更新理念和行為操守的堅持極為重要。而在面對很多不確定性事件的時候，品牌能力會體現出決定性作用。堅持合規(guī)操作、堅持以民為本操作的軟性品牌能力對社會而言是踐行企業(yè)社會責任的表現，對政府來說是確保不發(fā)生負面民生事件的承諾。企業(yè)在實施城市更新前都要向眾多業(yè)主進行宣傳，取得業(yè)主的初步信任，這一過程中，實施主體的美譽度就顯得非常重要。