規范房地產經紀行業發展的政策建議

張卓群 張輝

摘要：近年來，我國房地產經紀行業蓬勃發展，在促進我國房地產市場快速發展、滿足群眾住房需求等方面發揮了積極作用。但是，近幾年行業內部分企業頻繁“爆雷”，亂象凸顯。在堅持“房住不炒”的指導方針下，有必要對房地產經紀行業進行規范，促進我國房地產市場健康平穩有序發展。

關鍵詞：房地產經紀行業;房住不炒;平衡發展

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）06-0026-29 收稿日期：2021-05-01

作者簡介：張卓群，經濟學博士，中國社會科學院生態文明研究所助理研究員，中國城市經濟學會青年工作委員會副秘書長。

張輝，經濟學博士，中國社會科學院數量經濟與技術經濟研究所博士后。

基金項目：中國社會科學院青年科研啟動項目“中國房地產價格風險傳染機制研究”（2020YQNQD0031）。

堅持“房住不炒”鮮明導向是我國進入新發展階段之后保障人民居住正義的重大戰略定位。隨著我國的城鎮化率突破60%，一、二線城市房地產市場進入存量時代，房地產經紀行業優化房地產資源配給的作用愈發凸顯。因此，有必要對國內房地產經紀行業進行進一步的規范，促進我國房地產市場健康平穩發展。

1 我國房地產經紀行業發展現狀

自1998年住房體制改革以來，隨著我國房地產市場化程度的快速提高，國內房地產經紀行業蓬勃發展。特別在一、二線城市，通過房地產經紀機構購買和租賃房屋已經得到了居民的廣泛認可，形成了成熟的商業模式。從全國來看，房地產經紀機構已超過26萬家，擁有1-10家門店的小機構占比超過90%，擁有50家門店以上的中大型機構占比低于1%。但在主要一、二線城市，已經形成了少數頭部經紀機構占據大部分市場份額的壟斷競爭格局，如北京排名前十的房地產經紀機構占二手房買賣市場份額的80%。人員方面，我國房地產經紀行業的從業人員約為200萬人，平均年齡27歲左右，30歲以下的從業人員占比過半，且受教育層次以專科和高中為主，六成以上人員從業年限不足3年。業務分布方面，受近兩年新冠疫情的影響，二手房買賣業務和租賃業務的份額有所縮減，新房買賣業務份額逐步增加，達到30%左右，新房經紀業務有望成為行業新的增長點。此外，房地產經紀業務與新一代信息技術相結合，SaaS系統和App信息軟件在行業內頭部企業得到廣泛應用，VR虛擬看房、模擬裝修技術趨于成熟，房地產經紀業務向線上線下一體化居住服務平臺發展的趨勢愈發明顯。

2 我國房地產經紀行業存在問題

誠然，房地產經紀服務在促進我國房地產市場快速發展、滿足群眾住房需求等方面發揮了積極的作用，但是我國房地產經紀行業發展年限較短、增速較快，一度出現野蠻生長甚至“爆雷”的現象，凸顯出一系列亟需解決的問題。

第一，行業準入門檻較低。由于房地產經紀機構具有投資規模較小、收益實現較快等特點，吸引了大量的社會資本進入該領域，現階段超過60%的經紀機構經營年限低于5年。這些新進入的小型機構中，有些內部管理不夠健全，不遵循市場經濟規律，致使違法違規事件頻發。此外，2017年之后，加盟模式迅速發展，頭部經紀企業采用加盟方式迅速搶占市場份額，而對加盟店疏于管理，促使行業由拼服務向拼資本轉變，形成劣幣趨于良幣的發展趨勢，不利于建立健康的行業生態。另一方面，房地產經紀人從業門檻不高，受教育層次整體偏低，服務能力和水平參差不齊，部分房地產經紀服務人員對房地產服務流程不熟悉，誠信意識、法律意識薄弱;且房地產經紀人員流動性較大，平均從業期限較短，從而造成房地產經紀行業服務專業化程度較低。

第二，部分頭部企業存在壟斷行為。現階段，隨著房地產經紀行業不斷競爭洗牌，雖然并未出現絕對的龍頭企業，但是在新房和二手房租售市場，已經出現部分龍頭經紀機構占有率不斷上升的情況，有形成寡占市場的趨勢。尤其是在主要一、二線城市，部分頭部企業在二手房市場的占有率較高，在當地一定程度上壟斷了房源，甚至出現憑借壟斷地位，要求房企和二手房的出售、出租方進行“二選一”現象。房地產經紀行業壟斷的形成將會損害租購房者以及房地產開發企業等市場主體的利益，阻礙房地產市場健康有序發展，違背“房住不炒”指導方針。

第三，“吃差價”現象時有發生。部分房地產經紀企業在經營過程中，為了獲取較高利潤，存在著“吃差價”行為。主要表現為：部分房地產經紀人在買賣居間交易中，阻斷房屋交易雙方信息聯系，通過“陰陽合同”隱瞞真實房價，從中賺取高額差價;在租賃居間業務中，不但賺取居間費用，更是向房屋出租者支付較低租金，向房屋承租者收取較高租金，從中賺取高額差價;或者以稍高于市場價格大量收取房屋并簽訂長期租約，裝修分割成多間之后以更高價格進行轉租。“吃差價”行為的存在，不但損害了相關市場主體的利益，而且加大了企業“爆雷”風險和承租人的安全風險，在擾亂市場運行秩序的同時，成為推高房屋租售價格的重要推手。

第四，經紀費用不合理。房地產經紀費用應該根據代理項目的不同，實行不同的收費標準，但是部分房地產經紀機構存在多收費、亂收費現象，在收取經紀服務費外，還加收看房費、信息費等多項費用，變相抬高房地產經紀費用，增加交易成本，阻礙住房資源的有效配給。

第五，法律法規不健全。目前我國適用于房地產經紀機構的法律法規主要有《中華人民共和國城市房地產管理法》《房地產經紀管理辦法》等。上述法律法規對房地產經紀機構的設立條件、房地產經紀活動進行了規范。但是考慮到房地產經紀機構參與的業務種類繁多，以及行業內暴露出來的一系列問題，現階段仍然缺乏對具體實踐活動和過程的配套法規，導致對房地產經紀市場監管不到位、監管機制不完善等問題時有出現。

3 促進房地產經紀市場健康發展的對策建議

針對上述重點問題，以促進我國房地產經紀行業平穩、健康、有序、規范發展為目標，提出如下政策建議。

第一，健全房地產經紀法律法規體系。要吸收和借鑒房地產經紀行業相對成熟國家的立法經驗，結合我國具體國情，加強在房地產經紀企業準入制度、房地產經紀機構從業人員準入標準、房地產經紀業務各服務環節等方面各方法律責任的界定，并進行詳細和完善的規定，提高房地產經紀機構和從業人員的準入門檻，細化房地產經紀機構、房地產開發商以及消費者等多方主體的民事權利義務，保障房地產經紀市場健康有序運行，全面貫徹中央“房住不炒”精神。同時，應當強化對相關法律法規的宣傳力度，加強對房地產經紀主體的法律宣傳，提升相關利益方的法律意識。

第二，健全對房地產經紀行業的長效監管機制。要促進行業主管部門以及存在房地產價格過熱風險的主要城市加快出臺規范房地產經紀行業發展的實施細則，做到“因地制宜”“因城施策”。地方政府要直面本地房地產經紀行業存在的深層次問題，聯合執法部門，嚴厲打擊“吃差價”“二選一”“陰陽合同”、違規收取經紀費用等擾亂市場秩序行為，防止頭部企業憑借壟斷地位獲取不正當利益，將整治房地產經紀行業亂象行動常態化，加快形成健康有序的市場秩序。要促進行業協會和地方政府聯合建立房地產經紀行業信用管理平臺，定期將經紀機構及從業人員的執業信息和從業行為記入信用管理平臺，實行“紅黑名單”制度，并向定期社會公示。

第三，提升房地產經紀從業人員專業化程度。在行業人才隊伍建設方面，要抓住國家開展本科層次職業教育試點的機遇，把握行業人才需求，推動本科職業高校設立房地產經紀專業，持續為行業輸送對口高素質人才;要適應房地產經紀行業向綜合居住服務轉變的趨勢，鼓勵頭部企業設立內部培訓機構，培養房地產經紀行業的“高端管家”、綜合服務人才和管理人才。在行業人員管理方面，要優化房地產經紀專業人員職業資格考試和執業制度，加強對執業資格考試、執業登記方面的規范水平，推進由單一的考試成績測評體系逐步向加入執業道德、業務能力、工作態度的綜合測評體系轉變。要加強對行業從業人員的各項培訓和教育，持續面向從業人員開展房地產業務、法律法規、道德修養等方面的定期和不定期培訓，不斷提高從業人員的素質水平、道德水平、誠信意識和法律意識，促進房地產經紀行業從業人員專業化和職業化水平不斷提升。