不動產登記中身份證明探析

楊黎萌 張輝

摘要：不動產登記實踐中，特殊非自然人作為登記申請主體如何提交身份證明材料，是登記機構時常會遇到的難點。如業主委員會、居委會和村委會等，該類組織并非一般法人組織，其主體資格如何審查缺乏具體規定，也未有統一的操作要求。結合《民法典》，通過對不動產登記中非自然人的權利主體申請要求進行剖析，梳理相關概念，以不動產登記實例為引，探索不動產登記中各類非自然人申請主體相應證明材料的要件，為解決不動產登記中關于身份證明的爭議問題，探索規范化操作方法。

關鍵詞：不動產登記主體;身份證明;業主委員會;村民委員會

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）06-0050-54 收稿日期：2021-04-18

作者簡介：楊黎萌、張輝，南通市不動產登記中心。

《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）的實施，為調整經濟發展新形勢下的民事法律關系提供了有力的法律支撐。《民法典》新增的“特別法人”內容，對基層群眾性自治組織法人、農村集體經濟組織法人等特殊的法人主體給出明確概念。在不動產登記領域，對《民法典》中涉及的民事主體的資格審查，在理論研究與實操過程中都值得深入的探討研究。

1 法人營業執照已吊銷未注銷

《不動產登記操作規范（試行）》（以下簡稱《規范》）中1.8.4.1條第6款規定，申請人申請不動產登記，境內法人或其他組織提交營業執照。依據該規定，法人申請不動產登記時，其工商營業執照是登記申請主體的身份證明材料。實際中，不動產登記機構往往會遇到已吊銷卻未注銷的企業法人，為償還債務處置其法人名下不動產，申請辦理相應不動產的轉移或抵押登記。為保障登記安全，筆者從以下兩個方面進行分析。

1.1 主體資格是否存在

針對法人主體資格，《民法典》第57條、58條分別規定了法人的概念和法人成立的條件。法人是指具有民事權利能力和民事行為能力，依法獨立享有民事權利和承擔民事義務的組織;法人應當依法成立且須經有關機關批準。《公司法》第6條也規定，設立公司應當依法向公司登記機關申請設立登記。法人具備兩個要素：一是法人是依法獨立的組織;二是法人的成立需經有關部門批準。相對而言，法人的成立需要滿足主管審批部門審查要素，其才能具有民事權利能力、行使民事權利。法人制度是世界各國規范經濟秩序以及整個社會秩序的一項重要法律制度;不僅規范著市場行為，也對法人行使民事權利提供了規范的要求。反之，對于在市場行為中違反相關規定，由主管部門處罰停業或吊銷營業執照，但未經審批部門注銷的公司，其法人身份的主體資格存疑。

筆者認為，法人相對于自然人而言，其民事活動是一種組織行為，也代表了組織內的全體成員。由于不動產登記申請人涉及的權利主體是群體，標的數量較大，登記的準確性就尤為重要。法理上，《民法典》中三次提到法人終止條件：一是，第68條規定有法人解散、法人被宣告破產、其他原因之一并依法完成清算、注銷登記的，法人終止。二是，第72條規定，清算期間法人存續，清算結束并完成法人注銷登記時，法人終止;依法不需要辦理法人登記的，清算結束時，法人終止。三是，第73條規定，法人被宣告破產的，依法進行破產清算并完成法人注銷登記時，法人終止。從上述規定的共同點中不難看出，對于法人終止的條件是完成“注銷登記”。另外，《行政許可法》第70條也規定，行政許可證件依法被吊銷的，行政機關應當依法辦理有關行政許可的注銷手續。企業被吊銷營業執照實質上是被剝奪企業的經營資格，企業法人需依法完成清算、注銷登記，法人才終止。即對于雖被相關部門處罰吊銷營業執照，并未經市場監管部門注銷的法人，其基本形態仍是存在的法人，法人資格終止是在其完成注銷登記時發生;僅僅是公司營業執照被吊銷，而并未到市場監督管理部門進行注銷的企業法人，其主體資格卻依然存在。

1.2 提交哪些證明材料

被吊銷營業執照的企業，若存在債務糾紛面臨財產處置問題時，不動產是清償債務的重要財產，申請不動產的轉移登記勢在必行。此時，企業雖存在法人主體資格，但公章行使是受限的。《公司法》第183條規定，公司股東應在公司被吊銷營業執照之日起15日成立清算組，依法進行清算，清理債權債務，在清算期間，由清算組代表公司參與民事訴訟活動。

筆者認為，在企業被吊銷營業執照還未辦理注銷手續時，存在兩種情況：

一是營業執照已被吊銷，但公司還未成立清算組。從法理上看，其主體資格仍存在，法院判例也說明，對于企業應承擔的相應義務由公司法人承擔，同時由企業相應主管部門對其財產進行清理，并償還相關債務。也就是說，該類企業為處置其名下的不動產，申請不動產登記時，應由上級主管部門證明其身份，并同意其財產處置。

二是營業執照被吊銷后，公司成立清算組行使權利。成立清算組后，債權人是通過申報債權參與清算分配，實現自己的債權。如果公司的營業執照被吊銷后怠于履行清算義務的，債權人可以起訴到法院，由法院指定人員組成清算組進行清算。《民法典》第72條規定，法人清算后的剩余財產，按照法人章程的規定或者法人權力機構的決議處理。若申請不動產登記，申請人應向登記機構提供清算組成立并備案的證明材料，且按照法人章程的規定或者法人權力機構的決議，方可申請不動產登記。

2 基層群體性自治組織身份證明

2.1 居民委員會、村民委員會

中華人民共和國第一個居民委員會是1949年10月23日誕生的杭州市城區紫陽街道上羊市街居民委員會。1980年，廣西宜州市合寨村村民為走出當時的鄉村治理困境，率先成立基層群眾性自治組織，稱為“村委會”。兩種形式的組織在經濟生活中發揮著重要的作用。

從法理上講，根據《居民委員會組織法》及《村民委員會組織法》第2條規定，居民委員會、村民委員會是居民、村民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織。村民委員會是鄉（鎮）所轄的行政村的村民選舉產生的。《民法典》第101條規定，居民委員會、村民委員會具有基層群眾性自治組織法人資格，可以從事為履行職能所需要的民事活動。《民法典》新增的相關“特別法人”內容，確立了居民委員會、村民委員會行使民事權利，從事民事活動的法律地位。

從產生來源看，1982年《憲法》曾規定，城市和農村按居民居住地區設立居民委員會或者村民委員會。從1952年至1982年，公安部、政務院、全國人民代表大會常務委員會及憲法，先后頒布了各項關于居民委員會及村民委員會成立的相關規定。群眾性自治制度也是我國一項基本政治制度。一系例的法律與實踐舉措，也奠定了居民委員會、村民委員會在民事活動中的主體資格。

從職能上看，居民委員會、村民委員會的任務是辦理本居住地區的公共事務和公益事業等，其工作人員均不屬于國家公務人員。當這些部門組織人員協助人民政府從事救災、搶險、防汛、優撫、扶貧、移民、救濟款物的管理時，屬于依照法律從事公務的人員。《居民委員會組織法》《村民委員會組織法》均規定，居民委員會、村民委員會有管理其財產的職能。這些部門雖屬于政府派出機構，但都有管理相應財產、處置相應事務的權力。群眾在自我約束、自我管理時，通過居民委員會、村民委員會的協調操作，相應的權利才能更好的得以實現。

筆者認為，法律既然賦予居民委員會、村民委員會從事民事活動的法律責任，具有申請不動產登記的主體資格，那么審查其身份證明需考慮兩方面：

一是，居民委員會、村民委員會是具有法人資格的民間自治組織，對照《規范》1.8.4.1第6條，境內法人或其他組織，提交營業執照，或者組織機構代碼證，或者其他身份登記證明。《居民委員會組織法》第6條第2款，居民委員會由不設區的市、市轄區的人民政府決定;《村民委員會組織法》第3條，村民委員會由鄉、民族鄉、鎮的人民政府提出，經村民會議討論同意，報縣級人民政府批準。依據該批準條件，居民委員會、村民委員會應由相應人民政府批準成立。

二是，雖然居民委員會、村民委員會是具有法人資格的組織，但其與營利法人、非營利法人又存在區別。對于財產及經費的來源上都需要居民、村民參與集體討論，主要從事的也是公益性和提供服務的活動;其申請不動產登記，也主要是為保護集體利益，處置不當會造成集體利益的損失。當居民委員會、村民委員會或者其負責人作出的決定侵害集體成員合法權益的，受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷。

因此，對于居民委員會、村民委員會申請不動產登記的，不動產登記機構應從法理及實操兩方面嚴格把關，對其申請主體要求應提交經相關政府部門審批成立的證明材料。同時，申請轉移、抵押相應不動產時，需提供經集體討論的決議。

2.2 村民小組

村民小組是農村基層自治組織，村民委員會可以根據村民居住狀況、集體土地所有權關系等分設若干村民小組，即為鄉村的農業區村民委員會劃分的最基層的社會組織再延伸的編組，直接管轄的對象為農戶和村民。村民小組不是經濟組織，更不是行政組織。村民小組的設立、撤銷、更名、范圍調整，由村民委員會召集相關村民小組會議討論后提出，經村民會議或者村民代表會議討論通過后，報鎮（鄉）人民政府批準，并報不設區的市、市轄區、縣、自治縣人民政府民政主管部門備案。《民法典》第105條，非法人組織可以確定一人或者數人代表該組織從事民事活動;第134條規定，法人、非法人組織依照法律或者章程規定的議事方式和表決程序作出決議的，該決議行為成立。《村民委員會組織法》第28條第3款，屬于村民小組的集體所有的土地、企業和其他財產的經營管理以及公益事項的辦理，由村民小組會議依照有關法律的規定討論決定。

筆者認為，村民小組作為非法人組織，大集體所有的財產進行處置時，需要經村民小組會議討論決定，形成決議方可處理，村民小組會議應由本組全體村民參加。村民小組作為村民委員會下屬管理的基層自治組織，以民事主體身份從事民事法律行為，身份證明需要從兩方面審查：一方面是，村民委員會同意設立并經鎮（鄉）人民政府批準成立的證明;另一方面是，報民政主管部門備案的證明材料。同時，村民小組行使權利申請不動產登記的，其各項事宜應由村民小組會議集體討論通過，為保障村民集體利益，提交相應的討論決議，不動產登記機構予以受理。

2.3 業主委員會

業主委員會能否作為民事行為的主體申請不動產登記，理論界與實務界存在兩種觀點：一種是小區業主委員會不是法律規定的法人或者其他組織，不是適格的民事主體;另一種是小區業主委員會經人民政府房地產主管部門備案，應具有合格的主體資格。筆者從以下三個方面進行探討：

從概念上看，業主委員會是指物業管理區域內由業主選舉出的業主代表組成，通過執行業主大會的決定代表業主的利益，向社會各方反映業主意愿和要求，并監督和協助物業服務企業或其他管理人履行物業服務合同的業主大會執行機構。最早“業主委員會”的概念是在2003年的《物業管理條例》中，第一次提出了“業主大會”這個概念，并且把名稱為“業主委員會”的小組，確定為“業主大會的執行機構”。2007年《物權法》出臺，更從人大立法高度確立了業主組織——業主大會和業主委員會的法律地位。

從法理上講，《民法典》第277條規定，業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。《最高人民法院關于春雨花園業主委員會是否具有民事訴訟主體資格的復函》中指出，“業主委員會是業主大會的執行機構……，業主委員會與他人發生民事爭議的，可以作為被告參加訴訟”。從業主委員會成立、職責及相關財產規定方面分析，業主委員會屬于非法人組織。

從實操上講，《物權法》未出臺之前，開發商在首次登記時未一并申請物業管理用房等不動產登記。為完善小區公共配套用房的管理，許多小區業主委員會向不動產登記機構提交申請，主張辦理相應公共配套用房的不動產登記。小區配套用房等公共部分產權屬于全體業主，也不可能由某一個業主或某幾個業主來主張權利，需要由業主大會選舉產生的業主委員會來代表全體業主提交登記申請。

筆者認為，依據《民法典》第102條規定，非法人組織是能夠依法以自己的名義從事民事活動的。業主委員會作為非法人組織，為不動產物權的實現，其代表全體業主行使民事行為時，具備相應的主體資格。從法理及實操兩方面分析，業主委員會雖不具備獨立法人資格，但可以代表業主大會從事相應民事活動。業主委員會作為保障業主集體利益的法律組織，其在物權設立中，保障業主建筑物區分所有權的實現，起著關鍵性的作用。另外，《物業管理條例實施細則》第16條規定，業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。這就說明，業主委員會經業主大會選舉成立后，需由相應主管部門時行備案，才能代表全體業主行使民事權利。

因此，申請不動產登記時，業主委員會應提交其在人民政府房地產行政主管部門備案的證明書作為身份證明。以南通市為例，業主委員會需提交由市住房保障和房產管理局備案的身份證明材料。如果對于屬于全體業主的財產進行處置，服務小區業主，申請不動產登記時，業主委員會需提供業主大會決議，以保障全體業主的公共利益。