鼓勵“商改居”，深圳組合拳控房價

敖瑾

深圳在房地產調控上又有新動作。7月9日，深圳市規劃和自然資源局發布《關于進一步加大居住用地供應的若干措施（征求意見稿）》，面向社會公開征求意見。

這份30條政策細則、全文9000多字的文件，概括下來有以下重點：首先是增加住房供給，達成4個大目標——到2035年，全市常住人口人均住房面積達到40平方米以上;年度居住用地供應量，原則上不低于建設用地供應總量的30%;“十四五”期間，整備居住潛力用地不少于10平方公里，2021-2023年內整備的居住潛力用地不少于7平方公里;未來規劃新增各類住房200萬套以上。

再有就是如何實現這幾大目標，分別有三大措施：允許商業用地改居住用地;城中村改造降低門檻;增加居住用地的建筑物高度。

事實上，從2018年深圳開啟“二次房改”開始，深圳就一直在強調增加住房供給。這次的文件則更多是給增加住房供給設定了更為具體的實施細則。那么，這次的文件，到底將對深圳的房地產市場產生多大的影響？

目標實現壓力不小

深圳土地資源是比較緊張的，供應不足是深圳房價居高不下的重要原因。公開資料顯示，北上廣深四大一線城市，深圳總面積為1997.47平方公里，上海市總面積6340平方公里，北京市總面積16410.54平方公里，廣州市總面積7434平方公里。其中，深圳還有30%的工業用地的紅線，974.5平方公里的基本生態控制線。而在2018年，深圳全市建成區面積已達927.96平方公里。

也就是說，如果堅守基本生態控制線，深圳可供開發面積不足百平方公里。這就造就了深圳的住宅用地資源非常緊缺。

翻開歷史數據會發現，1996-2002年間，深圳平均每年出讓宅地達到2134萬平方米，但從此之后，這樣的宅地供應量成為歷史。從2003年開始，由于存量土地日益減少，深圳每年供應的宅地面積驟降至100萬平方米。深圳可建設土地逐年不斷減少，宅地供應很快開始跌入6位數，并在2015年后到達了谷底——2017年一整年，深圳只出讓了一宗只租不售的宅地。

但與此同時，深圳的人口卻在逐年不斷增加。在七普數據中，深圳全市常住人口超過1756萬人。與10年前第六次人口普查的數據相比，增長68.46%，年平均增長率為5.35%。中國城市經濟專家委員會副主任宋丁此前在接受南都周刊記者采訪時曾表示，“深圳每年35萬的凈增人口，還不算本地每年買房的人，這里的剛需和改善需求量都很大，但深圳能夠提供的住房量又很少，每年新房也就是三四萬套，根本不夠?！?/p>

根據貝殼研究院在2019年底發布的《粵港澳房地產市場白皮書》數據顯示，目前，深圳人均居住面積僅為19.7平方米，這個數據低于隔壁廣州的25平方米，略高于香港的15平方米。

根據這次文件設定的目標，到2023年，全市常住人口人均住房面積達到40平方米以上。也就是說，要比當前的數據翻一番。目標實現壓力不可謂不小。

另外，根據這次發布文件的要求，年度居住用地供應量方面，原則上不低于建設用地供應總量的30%。從過往數據看，2019年，深圳宅地供應占比是12.5%;2020年，翻了一倍，達到24.4%，距離30%還是有一定的距離。

不過，深圳實現目標的決心應該說是相當堅定。以征求意見稿發布當天的宅地出讓公告為例：7月9日，深圳交易集團有限公司發布本年度第二批次住宅用地集中出讓公告。公開掛牌出讓22宗住宅用地，總土地面積約83.38公頃（約合833800平方米），是深圳近幾年來最大規模拍地。

“商改居”引關注?

在這次的征求意見稿中，最引人矚目的，其實是“商改居”的條款。主要內容包括，原來已經批準建商業建筑的土地，可以申請轉為居住用地，其中30%面積可以建成商品房，其余用來建公共住房。城市更新項目中，原來計劃改商業建筑的，也可以申請轉為居住用地，但其中公共性住房的面積不得少于規劃容積的60%。

目前，深圳存在商業用地嚴重過剩的問題。第一太平戴維斯7月13日發布2021年二季度深圳房地產市場報告顯示，二季度內，全市甲級寫字樓平均空置率為26.4%，環、同比均下滑1.6個百分點，雖已恢復至新冠肺炎疫情暴發前的水平，但仍處于高位，深圳仍然是四大一線城市中寫字樓空置率最高的。

把原來規劃的商業用地轉為居住用地，是在有限資源下合理再配置的自然選擇。早在這份文件發布前，深圳就已經開始這樣做了。今年4月，深圳把13宗地調成二類居住，其中就有一部分是原來的商服用地。

但這次“商改居”引發關注的一個重要原因是，有市場解讀成，公寓價格可能要漲。不過有專家解釋表示，已經建成為公寓的建筑，改為居住屬性的可能性較小。

深圳職業技術學院房地產研究所所長、教授鄧志旺，在接受深圳衛視采訪時就表示，這一方面是因為它的土地用地性質已被定為“商業”，從城市規劃的角度來說，很難做調整;另一方面，已經建成的商業（住宅），它的建筑結構、功能等等，都是為了商業用途來完成的，如果現在要改為“住宅”，它的功能就要改變。那么在消防等方面，其實是很難達到居住要求的。

組合拳調控房價?

深圳在房地產市場的政策動向非常多，隔三岔五就會頒布各種政令對火熱的房地產市場，進行降溫調控。

除了這次擬通過各種手段增加供給，今年2月8日，深圳發布二手房的官方指導價，直接讓深圳的二手房市場進入冰封狀態。

另外，深圳還對經營貸違規入市情況進行了一輪嚴查，還有深房理事件等。一系列的行動，都旨在給深圳此前過熱的樓市降降溫。

事實上，全國各大一線乃至新一線城市都存在住房問題，主要表現為房價高、樓市過熱，這個問題在深圳顯得尤為嚴峻。筆者此前曾采訪深圳一家科技企業的CEO，他告訴筆者，身邊有不少朋友都因為對深圳的房價望而卻步，而選擇離開深圳到其他地方發展。

近年來，各大城市都在頒布各種補貼和優惠政策，開啟人才搶奪大戰。人才決定了城市的未來，深圳今天的發展離不開各個階段許多優秀人才的建設和貢獻。而高房價正在擠出人才，這無疑對本來就不依靠土地財政的深圳來說，得不償失。

在去年深圳特區成立40年之際，8月28日，深圳住建局局長張學凡在一場發布會上提出，深圳樓市未來要學習“新加坡模式”：將來深圳60%市民住在政府提供的租賃或出售的住房中。

深圳房地產調控，仍任重道遠。