容積率對住房價格的影響及實例分析

摘要：以上海市奉賢區南橋板塊和黃浦區板塊為研究區域，利用基于特征價格模型的多元回歸方法對容積率與住房價格之間的定量關系展開研究。結果表明，在以南橋為代表的遠離中心城區的新城中，容積率和最近商業中心距離是影響住房價格的主要因素，且容積率對住房價格影響最大，在其他因素不變的前提下，容積率每上升1%，住房價格隨之下降0.23%;而在中心城區，容積率與住房價格之間沒有顯著關系。研究對于政府進行城市規劃、開發商確定住房價格以及購房者的購買決策具有一定指導意義。

關鍵詞：容積率;住房價格;多元回歸;定量分析

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）02-0014-20 收稿日期：2020-12-21

作者簡介：席德利，同濟大學測繪與地理信息學院碩士研究生。

1 引言

近年來，隨著城市的發展，上海市的土地資源緊缺問題日益凸顯，在上海“2035總規”背景下，提高土地利用效率、優化國土開發格局是上海市未來發展的必然趨勢。容積率作城市規劃和布局中所采用的一項核心指標，同時也是影響住房價格的重要因素，其變化可以導致地價和住房價格成倍的上升或下降。

對于政府而言，容積率是政府進行區域規劃、資源分配、把控房地產價格的核心指標，同時也是獲得土地收益的重要來源;對于開發商來說，容積率決定了所購地塊的開發強度、產品形式和規劃布局，進而影響項目的開發成本、資金壓力、競爭地位和銷售策略等;對于購房者來說，容積率直接決定了所購商品房的整體品質，包括住宅的舒適度、社區的環境和生活便利性等。

已有較多學者針對容積率進行研究，主要集中在容積率的提取方法、合理容積率的確定方法以及容積率與地價的關系等方面，而容積率對住房價格影響的研究并未多見于已有文獻?；诖耍疚慕Y合案例，分別從時間和空間維度對容積率變化對住房價格的影響展開研究。

2 容積率的概念和內涵

2.1 容積率的概念

容積率（Floor Area Ratio）是衡量居住質量的綜合性指標，由于其涵義明確，清晰易懂，指示性強，很快被廣泛用于土地資源管理、城市規劃等領域。其定義為地塊內建筑總面積與地塊面積的比值，即：

（1）

式（1）中，SB表示建筑總面積，SL表示地塊面積。

2.2 容積率的內涵

容積率是反映土地利用強度的綜合性指標，由社會、經濟、環境等要素共同決定，具有以下三個方面內涵：

2.2.1 社會內涵

當考慮與人口相關的指標時，容積率可以表示為：

（2）

式（2）中，P表示地塊內的總人口數，SP表示人均建筑面積，表示人口密度。

由式（2）容易看出，當人口密度一定時，容積率正比于人均建筑面積。它表明，在城市再開發過程中，若想增加人均建筑面積，在不考慮外遷人員的情況下，就必需提高容積率;相反地，當容積率一定，需要將地塊內的部分人口向外遷移，以降低地塊內的人口密度，但同時也意味著需要在城市其他地塊增大開發強度來安置遷移人口。即，容積率反映了地塊對人口的容納能力，故而在進行規劃前需要對區域的承載力和人口規模展開研究，從而確定容積率大小。

2.2.2 經濟內涵

樓面地價是住房價格的重要組成部分，它表示單位建筑面積所分攤的土地價格，與建造成本、開發利潤、相關稅費等費用共同構成了商品房的市場價值，用公式表示為：

（3）

式（3）中，PF表示樓面地價，PL表示土地出讓價格，FAR為容積率。對式（3）變形，則容積率可表示為：

（4）

在房地產開發中，開發商為了獲取更多的利潤，通常會減少土地成本費用所占的比例。由式（4）可知，當土地出讓價格不變時，建筑容積率與樓面地價之間呈反比例關系：容積率愈高，樓面地價愈低，土地成本費用占整個開發費用的比例越低;反之，當樓面地價一定時，容積率越大，土地出讓價格越高，土地出讓者所獲得的土地收益也越多。因此，建筑容積率指標的變動會造成土地收益在政府、房地產開發商以及購房者之間分配比重的變化，成為三者都十分關注的焦點。

2.2.3 環境內涵

當引入與環境質量相關的指標時，容積率可以表示為：

（5）

式（5）中，表示建筑密度，表示平均建筑高度，表示綠地率，表示停車場覆蓋率， 其它用地比率（道路、設施等）。

由式（5）易知，在平均建筑高度一定時，小區的綠地率、停車場覆蓋率等因素都會影響到建筑容積率。當通過提升小區平均建筑高度來增大建筑容積率時，由于采光等因素的限制，又會要求擴大建筑的間距，使得建筑密度相應地降低。若保持建筑密度不變，那么，“高容積、低密度”模式的建筑不僅影響通風、采光、隱私等方面，長期居住在這種環境中還會讓人產生壓抑感，對人的心理產生不良影響。同時，人口密度的增加還會導致人均綠地面積及其他公攤面積的減少，從而降低居住舒適度。合理的下調容積率，在降低人口密度的同時，能夠有效地增加公共空間，有利于可持續發展。

3 容積率影響住房價格的機制

3.1 容積率影響開發成本

對房地產發展商而言，建筑容積率直接決定了土地成本在項目開發總造價中所占的比重。地價是一定容積率下的地價，同一地塊不同容積率下的土地價格不同，離開容積率討論土地價格的高低是不科學的，也是沒有意義的。據推算，土地成本占房地產開發成本比例40%左右，而通過拍賣競爭得到的土地，土地成本甚至占到開發成本的60%以上。

在城市規模、區位條件和用地類型相同的情況下，容積率對地價的影響遵循報酬遞增遞減原則。假設城市開發中存在合理的容積率，當單位地價不再隨容積率增加而增加時，此時最高地價對應的容積率L稱為合理容積率（見圖1），但是此時并不是最經濟的容積率，而是當增加單位容積率所增加的建筑成本等于住房價格總收益的增加量時所對應的容積率M才是最佳容積率，這是因為，開始階段由于工程費用以及樓面地價的分攤，邊際成本MC降低，收益隨容積率的增加而增加;隨著建筑層數增加，需要增設電梯、加強消防和抗震性等，造成工程費、管理費和稅金等費用的增加，同時邊際收益MR會因為容積率增加所導致周圍環境質量下降而下降，當MC=MR時，土地收益（見圖2陰影部分）最高，此時的容積率M為最佳容積率。

然而，在實際建設過程中，由于政策以及消費者購買欲望等因素的限制，實際的容積率往往小于最佳容積率，開發商損失的樓面地價部分最終轉嫁到住房價格上，由購房者承擔。

3.2 容積率影響周邊規劃

容積率是進行控制性詳細規劃的核心指標，合理的容積率會對周圍地區的人流、物流、資金流的密度產生良性影響，刺激商業、服務業等的發展，從而產生集聚效益。尤其是交通便利、配套齊全的地方，能夠產生巨大的集聚效益，引起周邊地區住房價格的上漲。但當容積率過高時，又會增加對周邊配套設施的壓力，造成整個地塊環境的惡化，進而對住房價格產生負向影響。

3.3 容積率影響住房品質

由容積率的環境內涵可知，建筑容積率與項目的綠地率和停車場覆蓋率等環境指標密不可分。一般而言，容積率愈低，居住舒適度愈高;容積率越高，則項目內的人口密度越大，造成單位人口分攤的教育、醫療、停車場、交通設施、健身娛樂等基礎設施使用份額降低。同時，從開發商的角度出發，對于容積率較大的項目，一般采用大的進深，但出于對建筑成本與建筑限高的考慮，層高會隨著進深的增加而降低，從而使得采光、通風和視野效果劣化。

綜上分析，容積率越高，居住效用越低，購房者所能接受的心理價位隨之降低，為了確保住房市場供求雙方交易行為的順利進行，住房價格會下降。

4 實例分析

4.1 研究思路

住房價格受多種因素的影響，為了客觀反映容積率與住房價格之間關系，可以從統計建模的思路出發，應用住房價格樣本數據，利用多元回歸分析模型建立特征價格模型，模擬影響住房價格變動的現實環境，從而可以取得容積率對住房價格的影響關系。住房價格的特征模型表達如下：

（6）

式（6）中，P表示住房價格，xi代表影響價格的特征因素變量。

本研究主要選取以下特征變量：FAR （容積率）、CBD （到最近商業中心距離）、HSP （到最近綜合性醫院距離）、PARK （到最近公園距離）、MTR （到最近地鐵站距離）、EDU （到最近中學和小學的平均距離）。其中，P和FAR來自樂居網、安居客、智房網和搜狐焦點網等網站，CBD、HSP、PARK、MTR和EDU等特征變量數據通過GIS工具獲取。

為了降低數據離散程度、減少異方差對回歸結果的影響，對住房價格及特征變量分別作對數化處理：

（7）

式（7）中，α0表示截距，αi表示各特征變量的影響系數，ε表示隨機誤差。

4.2 研究數據

目前對于住房價格或地價與容積率之間的關系研究多是基于大范圍尺度，而對于容積率和住房價格在小范圍內的關系研究甚少。在大范圍內更容易得出容積率與住房價格之間的定性關系，然而由于各區域的開發強度、供求關系、配套設施、未來規劃等因素不同、不同因素對于住房價格的影響力也不盡相同，因此，要在大范圍內確定二者之間的定量關系比較困難。故而本研究在選擇案例時主要遵循以下兩個原則：第一，選取相似度較高的樣本，以盡可能消除容積率之外的因素對住房價格的影響;第二，選取用地類型、地塊所處的級別等基本一致的樣本。

基于以上原則，選取上海市奉賢區南橋板塊的20個住宅樓盤（見表1），以及黃浦區的16個住宅樓盤（見表2）分組對容積率和住房價格的關系展開研究。

由于樓盤的開盤時間不同，因此需要對住房價格進行價格修正，以最新的開盤時間為基準，將在此之前的所有樓盤的價格修正到最新的開盤時間點。以南橋板塊為例，數據中最新的開盤時間為2020年3月，該月南橋的平均開盤價格為26500元，假設樓盤的開盤時間為i年第j月，開盤價格為pij，該月南橋的平均開盤價格為元，則修正后的價格為：

（8）

南橋板塊住房樓盤的相關參數及修正后的價格（見表3）。

類似地，可以得到黃浦區住房樓盤的相關參數及修正后的價格（見表4）。

4.3 實驗結果及分析

利用計量專業軟件SPSS 17.0分別對兩組住房價格數據進行逐步回歸分析，剔除不顯著特征變量。對于南橋板塊，只有FAR （容積率）和CBD（到最近商業中心距離）兩項特征變量通過了顯著性為0.05的F檢驗，模型調整后的R2為0.633，回歸模型為：

ln P = 11.269 - 0.23ln FAR - 0.086 ln CBD

（9）

其中，lnFAR和lnCBD的回歸系數均為負數，這與一般的認知相符合，即容積率越高、距離商業中心越遠，住房價格越低;只有FAR和CBD兩項特征變量通過了顯著性為0.05的F檢驗，說明在遠離中心城區的新開發板塊中，容積率和距離最近商業中心距離是影響住房價格最主要的因素，其中容積率對住房價格的影響最為顯著。

對于黃浦區板塊，只有CBD （到最近商業中心距離）和PARK （到最近公園距離）兩項特征變量通過了顯著性為0.05的F檢驗，模型調整后的R2為0.700，回歸模型為：

ln P = 13.041 - 0.108 ln CBD - 0.085 ln PARK

（10）

其中，lnCBD和lnPARK的影響系數均為負數，表明CBD和PARK兩項特征變量對住房價格具有負向影響，即距離商業中心和公園愈遠，住房價格愈低;FAR不再是影響中心城區住房價格的顯著因素，主要有以下原因：①中心城區建設用地趨于飽和，新開發的住宅樓盤稀少，導致供求關系對住房價格產生較大影響;②中心城區的樓盤多由著名的地產公司開發，一方面它們具有較強的品牌效應，另一方面這些地產公司更加注重小區的配套設施和整體設計，通過合理的業務組合有效減少容積率對采光、通風等因素的影響;③中心城區容積率普遍較高，但同時也具備更好的就業、教育、醫療和生活等資源，對購房者而言，無論是作為居住場所還是投資手段，容積率對其影響都不顯著。

5 結論與建議

通過對上海奉賢區南橋和黃浦區板塊住房價格分析得出，在新開發板塊中，容積率對住房價格具有顯著負向影響：在其他因素不變的前提下，容積率每上升1%，住房價格隨之下降0.23%;在中心城區板塊中，容積率與住房價格之間沒有顯著的相關性，表明區域整體的配套設施可以弱化容積率對其價格的影響;同時通過對比兩個板塊住房的容積率和價格可以發現，二者之間存在較大差距，表明資源仍舊過度集中于中心城區。

基于上述結論提出以下建議：（1）對購房者而言，要密切關注地區的功能定位與未來規劃，從多方面了解房地產市場，并結合自身經濟能力選擇適合的住房。（2）對開發商而言，需要綜合考慮項目所在區域的配套設施、業務組合方式和相關政策等因素來制定合理的價格。（3）對政府而言，要協調區域發展，用“有形的手”防止中心城區住房價格過高，同時加快城市副中心建設，打造開敞的城市布局結構。

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