夾在新舊利率中的上海購房者

宋杰

近日，因網簽“擱淺”同時遭遇房貸利率上浮的上海購房者，迎來了他們想要的官方回復：利率仍按調整前執行。不過，時隔多日，因部分銀行沒及時調整貸款利率，這些購房者們紛紛要求銀行與相關部門就新舊利率適用的問題協調一致，還涌向社交媒體，發起了熱門話題“只有銀行不知道”，表達他們的訴求。

“我們對利率上調無異議，可網簽系統無法使用而被延后網簽，再遭遇利率上調新政，導致我們購房成本上升。”剛剛搖號購入上海嘉定某處新房的吳先生7月24日對《中國經濟周刊》記者表示。

原來，上海購房銀行貸款利率自7月24日起提升，但此前因網簽系統無法正常使用，上海有部分已開盤認購、支付定金并已簽署相關協議的購房者無法及時網簽，耽誤了房貸辦理。而新出臺房貸利率上調政策認定時間又以網簽時間和銀行錄入系統時間為準，故導致部分購房者購房成本上升。

此外，同樓盤同批次購房人群，同時段繳納首付及辦理購房貸款申請，由于網簽系統無法正常使用，部分人適用舊利率，部分人適用新利率，沒有“趕上末班車”的購房者認為有失公允。

“我這個樓盤早兩天簽就能少付20萬～30萬，一年又白干。”吳先生郁悶地對記者說。

《中國經濟周刊》記者獲得的一份業主自發統計的名單顯示，據不完全統計，截至7月25日，8900戶尚未辦理網簽手續，涉及32個新建樓盤，最早的開盤日期是6月10日。

8月5日，上海市房地產交易中心發布公告稱：“7月23日，本市調整了個人住房貸款利率。按工作實施方案，對7月23日之前的（含7月23日）已完成一手住房認購且選定房源的購房人，申請個人住房貸款按照調整前的政策執行。”

但8月11日，《中國經濟周刊》記者在回訪中發現，該政策還未正式全面執行。諸多符合條件的購房者對記者稱，其貸款銀行表示還沒有接到上級通知，網簽系統也沒能登入辦理。

購房者：希望“靴子”盡快落地

近期有市民向《中國經濟周刊》記者說，上海自6—7月份以來，尤以7月10日開始，因網簽系統部分時間無法正常使用，導致7月24日前的部分新盤購房人員未能完成網簽（編者注：網簽指交易雙方簽訂合同后，到房地產相關部門進行備案，形成網簽號并在網上公布，用戶可以通過網簽號在網上進行查詢。）

據購房者提供的網簽截圖顯示，頁面顯示為：“未讀到乙方信息，請聯系有關部門。”

7月24日，上海購房銀行貸款利率提升，首套房貸利率將從4.65%調整至5%，二套房貸利率從5.25%上調至5.7%。

吳先生向記者算了筆賬：他購入的這套新房總價437萬元，按35%首付，公積金貸款60萬元，相比于之前利率，調整后30年商貸為224萬元，總利息多23.525萬元，以后每月月供要多653.48元。

購房者提供的網簽截圖

“開發商原先認籌時說7月17日搖號開盤后，3天內網簽并付清首付尾款，但等到了17日，又跟我說網簽系統可能還沒好，他們先試一試，讓我等通知就好;7月19日，銷售人員說這段時間網簽系統簽不進去，讓我們先忙，后面可以簽了會提前通知我們;7月23日下午我又催了，因為等太久了，銷售人員直接給我截了一張網簽系統不能使用的圖，告訴我全上海都這樣，不只他們這一個盤，然后傍晚我就看到了漲利率的消息。”吳先生回憶道。

記者在采訪中發現，吳先生并非個例，還有其他市民出現已經支付首付，但開發商卻沒有辦理網簽的情況。

例如，嘉定區某新盤于7月13日開盤，總共348套房源當日全部賣完，唐先生也是買家之一，他支付的117萬元認籌金當日全部轉為定金。

唐先生告訴記者，在7月14日—18日的5天中，業主們陸續繳納了首付，而現場只開放了約2小時網簽，只有21戶完成網簽，截至7月26日，仍有327戶沒有網簽。

“5天中只有2天下午的網簽系統正常了一會兒，我們業主群里都在等銷售通知。正常是當天交首付當天網簽，因為沒能網簽，導致銀行貸款不進入實際審核程序，業主因此要適用新的銀行利率。如按新政，我們還沒輪到網簽的每戶業主‘損失十幾二十萬。”唐先生對記者說，這個錢足夠購買一輛比亞迪了。

唐先生認為，以一套550萬的新房為例，35%首付，家庭公積金貸款100萬，其余商貸，新政策下，一共多交十幾萬的房貸，對于剛需家庭影響不可謂不大。同時，一些家庭本來每月流水剛好夠貸款，現在還款額增加，可能導致部分人的貸款審批不下來。

“我上周買的樓盤又開了幾分鐘網簽，目前還沒輪到我。貸款銀行說還沒接到上級通知，只能按新利率執行。但既然上海市房地產交易中心近期已經刊登了告示，應該是‘老人老辦法，我們希望相關工作能盡快推進并落實執行。”唐先生8月11日對《中國經濟周刊》記者說。

上海樓市限購再升級，

剛需“上車”難上加難

上海中原地產首席分析師盧文曦接受《中國經濟周刊》記者采訪時分析，當前買家積極入市意愿還是比較濃厚，對政策的變化也比較敏感。恰恰今年上半年調控政策一直在升級加碼，對購房人資格的審驗過程、內容等比以往復雜，可能會有意想不到的事件發生。通常出調控政策意味著市場風向變化，建議盡量不要有“擠末班車”想法，這個時期容易出現各種不同以往的現象，因為市場參與各方都有適應過程。

2021年以來各大熱門城市平均房貸利率均有所上升，包括廣州、深圳、重慶、成都、杭州、蘇州、寧波等。上海作為重點城市中房貸利率較低的地區之一，目前也與各大城市一樣進行了房貸利率上調。

盧文曦進一步分析稱，從以往經驗來看，第一次漲利率對心理沖擊最顯著。購房者總支出的確有明顯增加，但是每個月月供僅僅增加幾百元，增加的負擔有限。況且，上海利息是全國最便宜的。與上海同是一線城市的廣州，四大行房貸利率首套基本上已經達到5.65%，二套房貸利率最高達到5.85%。此外，北京目前首套房貸利率是5.2%，二套房5.7%。因此盡管漲了利息，但從全國范圍內來看，上海還是屬于偏低的狀態。但是，增加利息是一種姿態，顯示出調控維持高壓的信號。如果市場預期沒有得到改變，那么調控還會繼續升級加碼。

“從現實影響來看，短期金融端收緊信號明顯，從審核時間加長到房貸時間延長，都會對交易產生影響。房東賣出房源，資金得不到回籠，或者回籠的時間不確定，那就無法實現置換，這就要挑選有支付能力的買家。一些對價格敏感的人也會計算利息上漲帶來的新負擔，如此，買家可能就少很多。一旦交易速度放緩，價格的支撐力也就不足了。”盧文曦說。

中原地產研究中心統計數據顯示，2021年6月，房地產調控政策依然密集發布，單月房地產調控次數高達52次，疊加1—5月的234次，2021年上半年全國房地產調控次數高達286次，僅次于疫情影響下的2020年。

在2021年上半年，房地產調控次數井噴。有業內人士認為，和往年相比，今年的主要特點集中在：住建部約談、整頓中介、限制二手房定價、經營貸、土地供應、鼓勵租賃、打擊炒作學區房。

“近期，部分城市銀行貸款放慢，同時，房貸利率開始走高。兩舉措‘左右開弓，買房成本驟然上升，剛需‘上車變得難上加難。”中原地產首席分析師張大偉認為。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此次上調充分體現了房貸收緊潮也出現在上海，進一步體現了今年下半年房貸的導向。

“除了房貸集中度以及房地產調控政策內容外，銀行面臨的壓力也是上調的重要原因。此類上調充分說明了一點，即在此前上海銀行房貸節奏放緩的情況下，目前在利率方面也有所體現。類似上調，也說明銀行本身采取了積極行動，充分體現了信貸吃緊的特點。”嚴躍進表示。

嚴躍進分析認為，類似房貸上調首先會影響購房者的購房成本，即按揭貸款成本。同時對于購房者來說，也需要了解各家銀行的額度，積極把握貸款的申請。當然，貸款政策收緊后，有助于購房市場的穩定，尤其是穩價格方面。

億翰智庫研究總監于小雨認為，房貸利率的調整對剛性購房需求的影響很有限，但是房貸利率的上調充分反映了政府對房地產市場調控的態度。購房資金成本的提升有助于引導資金流入實體經濟，貫徹“房住不炒”的調控基調，促進房地產行業平穩健康發展。

（本文刊發于《中國經濟周刊》2021年第15期）