夾在新舊利率中的上海購房者

宋杰

近日，因網(wǎng)簽“擱淺”同時(shí)遭遇房貸利率上浮的上海購房者，迎來了他們想要的官方回復(fù)：利率仍按調(diào)整前執(zhí)行。不過，時(shí)隔多日，因部分銀行沒及時(shí)調(diào)整貸款利率，這些購房者們紛紛要求銀行與相關(guān)部門就新舊利率適用的問題協(xié)調(diào)一致，還涌向社交媒體，發(fā)起了熱門話題“只有銀行不知道”，表達(dá)他們的訴求。

“我們對(duì)利率上調(diào)無異議，可網(wǎng)簽系統(tǒng)無法使用而被延后網(wǎng)簽，再遭遇利率上調(diào)新政，導(dǎo)致我們購房成本上升。”剛剛搖號(hào)購入上海嘉定某處新房的吳先生7月24日對(duì)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示。

原來，上海購房銀行貸款利率自7月24日起提升，但此前因網(wǎng)簽系統(tǒng)無法正常使用，上海有部分已開盤認(rèn)購、支付定金并已簽署相關(guān)協(xié)議的購房者無法及時(shí)網(wǎng)簽，耽誤了房貸辦理。而新出臺(tái)房貸利率上調(diào)政策認(rèn)定時(shí)間又以網(wǎng)簽時(shí)間和銀行錄入系統(tǒng)時(shí)間為準(zhǔn)，故導(dǎo)致部分購房者購房成本上升。

此外，同樓盤同批次購房人群，同時(shí)段繳納首付及辦理購房貸款申請(qǐng)，由于網(wǎng)簽系統(tǒng)無法正常使用，部分人適用舊利率，部分人適用新利率，沒有“趕上末班車”的購房者認(rèn)為有失公允。

“我這個(gè)樓盤早兩天簽就能少付20萬～30萬，一年又白干。”吳先生郁悶地對(duì)記者說。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者獲得的一份業(yè)主自發(fā)統(tǒng)計(jì)的名單顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至7月25日，8900戶尚未辦理網(wǎng)簽手續(xù)，涉及32個(gè)新建樓盤，最早的開盤日期是6月10日。

8月5日，上海市房地產(chǎn)交易中心發(fā)布公告稱：“7月23日，本市調(diào)整了個(gè)人住房貸款利率。按工作實(shí)施方案，對(duì)7月23日之前的（含7月23日）已完成一手住房認(rèn)購且選定房源的購房人，申請(qǐng)個(gè)人住房貸款按照調(diào)整前的政策執(zhí)行。”

但8月11日，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者在回訪中發(fā)現(xiàn)，該政策還未正式全面執(zhí)行。諸多符合條件的購房者對(duì)記者稱，其貸款銀行表示還沒有接到上級(jí)通知，網(wǎng)簽系統(tǒng)也沒能登入辦理。

購房者：希望“靴子”盡快落地

近期有市民向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者說，上海自6—7月份以來，尤以7月10日開始，因網(wǎng)簽系統(tǒng)部分時(shí)間無法正常使用，導(dǎo)致7月24日前的部分新盤購房人員未能完成網(wǎng)簽（編者注：網(wǎng)簽指交易雙方簽訂合同后，到房地產(chǎn)相關(guān)部門進(jìn)行備案，形成網(wǎng)簽號(hào)并在網(wǎng)上公布，用戶可以通過網(wǎng)簽號(hào)在網(wǎng)上進(jìn)行查詢。）

據(jù)購房者提供的網(wǎng)簽截圖顯示，頁面顯示為：“未讀到乙方信息，請(qǐng)聯(lián)系有關(guān)部門。”

7月24日，上海購房銀行貸款利率提升，首套房貸利率將從4.65%調(diào)整至5%，二套房貸利率從5.25%上調(diào)至5.7%。

吳先生向記者算了筆賬：他購入的這套新房總價(jià)437萬元，按35%首付，公積金貸款60萬元，相比于之前利率，調(diào)整后30年商貸為224萬元，總利息多23.525萬元，以后每月月供要多653.48元。

購房者提供的網(wǎng)簽截圖

“開發(fā)商原先認(rèn)籌時(shí)說7月17日搖號(hào)開盤后，3天內(nèi)網(wǎng)簽并付清首付尾款，但等到了17日，又跟我說網(wǎng)簽系統(tǒng)可能還沒好，他們先試一試，讓我等通知就好;7月19日，銷售人員說這段時(shí)間網(wǎng)簽系統(tǒng)簽不進(jìn)去，讓我們先忙，后面可以簽了會(huì)提前通知我們;7月23日下午我又催了，因?yàn)榈忍昧耍N售人員直接給我截了一張網(wǎng)簽系統(tǒng)不能使用的圖，告訴我全上海都這樣，不只他們這一個(gè)盤，然后傍晚我就看到了漲利率的消息。”吳先生回憶道。

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，吳先生并非個(gè)例，還有其他市民出現(xiàn)已經(jīng)支付首付，但開發(fā)商卻沒有辦理網(wǎng)簽的情況。

例如，嘉定區(qū)某新盤于7月13日開盤，總共348套房源當(dāng)日全部賣完，唐先生也是買家之一，他支付的117萬元認(rèn)籌金當(dāng)日全部轉(zhuǎn)為定金。

唐先生告訴記者，在7月14日—18日的5天中，業(yè)主們陸續(xù)繳納了首付，而現(xiàn)場(chǎng)只開放了約2小時(shí)網(wǎng)簽，只有21戶完成網(wǎng)簽，截至7月26日，仍有327戶沒有網(wǎng)簽。

“5天中只有2天下午的網(wǎng)簽系統(tǒng)正常了一會(huì)兒，我們業(yè)主群里都在等銷售通知。正常是當(dāng)天交首付當(dāng)天網(wǎng)簽，因?yàn)闆]能網(wǎng)簽，導(dǎo)致銀行貸款不進(jìn)入實(shí)際審核程序，業(yè)主因此要適用新的銀行利率。如按新政，我們還沒輪到網(wǎng)簽的每戶業(yè)主‘損失十幾二十萬。”唐先生對(duì)記者說，這個(gè)錢足夠購買一輛比亞迪了。

唐先生認(rèn)為，以一套550萬的新房為例，35%首付，家庭公積金貸款100萬，其余商貸，新政策下，一共多交十幾萬的房貸，對(duì)于剛需家庭影響不可謂不大。同時(shí)，一些家庭本來每月流水剛好夠貸款，現(xiàn)在還款額增加，可能導(dǎo)致部分人的貸款審批不下來。

“我上周買的樓盤又開了幾分鐘網(wǎng)簽，目前還沒輪到我。貸款銀行說還沒接到上級(jí)通知，只能按新利率執(zhí)行。但既然上海市房地產(chǎn)交易中心近期已經(jīng)刊登了告示，應(yīng)該是‘老人老辦法，我們希望相關(guān)工作能盡快推進(jìn)并落實(shí)執(zhí)行。”唐先生8月11日對(duì)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者說。

上海樓市限購再升級(jí)，

剛需“上車”難上加難

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)分析，當(dāng)前買家積極入市意愿還是比較濃厚，對(duì)政策的變化也比較敏感。恰恰今年上半年調(diào)控政策一直在升級(jí)加碼，對(duì)購房人資格的審驗(yàn)過程、內(nèi)容等比以往復(fù)雜，可能會(huì)有意想不到的事件發(fā)生。通常出調(diào)控政策意味著市場(chǎng)風(fēng)向變化，建議盡量不要有“擠末班車”想法，這個(gè)時(shí)期容易出現(xiàn)各種不同以往的現(xiàn)象，因?yàn)槭袌?chǎng)參與各方都有適應(yīng)過程。

2021年以來各大熱門城市平均房貸利率均有所上升，包括廣州、深圳、重慶、成都、杭州、蘇州、寧波等。上海作為重點(diǎn)城市中房貸利率較低的地區(qū)之一，目前也與各大城市一樣進(jìn)行了房貸利率上調(diào)。

盧文曦進(jìn)一步分析稱，從以往經(jīng)驗(yàn)來看，第一次漲利率對(duì)心理沖擊最顯著。購房者總支出的確有明顯增加，但是每個(gè)月月供僅僅增加幾百元，增加的負(fù)擔(dān)有限。況且，上海利息是全國最便宜的。與上海同是一線城市的廣州，四大行房貸利率首套基本上已經(jīng)達(dá)到5.65%，二套房貸利率最高達(dá)到5.85%。此外，北京目前首套房貸利率是5.2%，二套房5.7%。因此盡管漲了利息，但從全國范圍內(nèi)來看，上海還是屬于偏低的狀態(tài)。但是，增加利息是一種姿態(tài)，顯示出調(diào)控維持高壓的信號(hào)。如果市場(chǎng)預(yù)期沒有得到改變，那么調(diào)控還會(huì)繼續(xù)升級(jí)加碼。

“從現(xiàn)實(shí)影響來看，短期金融端收緊信號(hào)明顯，從審核時(shí)間加長(zhǎng)到房貸時(shí)間延長(zhǎng)，都會(huì)對(duì)交易產(chǎn)生影響。房東賣出房源，資金得不到回籠，或者回籠的時(shí)間不確定，那就無法實(shí)現(xiàn)置換，這就要挑選有支付能力的買家。一些對(duì)價(jià)格敏感的人也會(huì)計(jì)算利息上漲帶來的新負(fù)擔(dān)，如此，買家可能就少很多。一旦交易速度放緩，價(jià)格的支撐力也就不足了。”盧文曦說。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年6月，房地產(chǎn)調(diào)控政策依然密集發(fā)布，單月房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)高達(dá)52次，疊加1—5月的234次，2021年上半年全國房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)高達(dá)286次，僅次于疫情影響下的2020年。

在2021年上半年，房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)井噴。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，和往年相比，今年的主要特點(diǎn)集中在：住建部約談、整頓中介、限制二手房定價(jià)、經(jīng)營貸、土地供應(yīng)、鼓勵(lì)租賃、打擊炒作學(xué)區(qū)房。

“近期，部分城市銀行貸款放慢，同時(shí)，房貸利率開始走高。兩舉措‘左右開弓，買房成本驟然上升，剛需‘上車變得難上加難。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次上調(diào)充分體現(xiàn)了房貸收緊潮也出現(xiàn)在上海，進(jìn)一步體現(xiàn)了今年下半年房貸的導(dǎo)向。

“除了房貸集中度以及房地產(chǎn)調(diào)控政策內(nèi)容外，銀行面臨的壓力也是上調(diào)的重要原因。此類上調(diào)充分說明了一點(diǎn)，即在此前上海銀行房貸節(jié)奏放緩的情況下，目前在利率方面也有所體現(xiàn)。類似上調(diào)，也說明銀行本身采取了積極行動(dòng)，充分體現(xiàn)了信貸吃緊的特點(diǎn)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，類似房貸上調(diào)首先會(huì)影響購房者的購房成本，即按揭貸款成本。同時(shí)對(duì)于購房者來說，也需要了解各家銀行的額度，積極把握貸款的申請(qǐng)。當(dāng)然，貸款政策收緊后，有助于購房市場(chǎng)的穩(wěn)定，尤其是穩(wěn)價(jià)格方面。

億翰智庫研究總監(jiān)于小雨認(rèn)為，房貸利率的調(diào)整對(duì)剛性購房需求的影響很有限，但是房貸利率的上調(diào)充分反映了政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的態(tài)度。購房資金成本的提升有助于引導(dǎo)資金流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，貫徹“房住不炒”的調(diào)控基調(diào)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

（本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟(jì)周刊》2021年第15期）