龍湖：TOD王牌的城市擴張布局

摘要：2020年中國城市公共交通協會與中國房地產協會共同組織編制發布首個TOD標準，龍湖是唯一參與編制的開發企業。今年以來，龍湖也加大了TOD的拿地力度，同時整理推出6條產品線，未來在行業競爭加劇的情況下，TOD發展模式將成為龍湖在土地市場拿地的制勝法寶。得益于多年積累的TOD開發經驗，TOD發展模式正成為龍湖商業擴張的王牌之一，也是龍湖進行城市擴張重要抓手。

關鍵詞：TOD;城市擴張;多元化

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）01-0031-33 收稿日期：2020-12-14

TOD作為以公共交通為導向的開發模式，得益于近幾年國內軌道交通業務的迅速增長，發展迅猛，越來越多的房企開始參與TOD項目的投資開發。2020年中國城市公共交通協會與中國房地產協會共同組織編制發布首個TOD標準，龍湖是唯一參與編制的開發企業。2020年以來，龍湖也加大了TOD的拿地力度，同時整理推出6條產品線，未來在行業競爭加劇的情況下，TOD發展模式將成為龍湖在土地市場拿地的制勝法寶。

1 TOD模式開發面積近千萬平方米，形成六大產品線

龍湖作為TOD項目開發的佼佼者，自2003年與重慶政府簽訂協議開發重慶北城天街起進行探索，經過17年的布局，目前龍湖的TOD項目已經覆蓋城市20余座，持有TOD項目近70個，開發面積近千萬平方米。

龍湖在多年探索的過程中，積累了豐富的TOD項目開發經驗，2020年11月16日推出TOD六大產品線，分別是：城市樞紐、城市商圈、區域中心、鄰里中心、車輛段上蓋、TOD新城。小到社區鄰里中心，大到高鐵站片區、產業新城進行了全方位的覆蓋，見表1。

其中城市樞紐的重慶光年項目，是國內首個城市中心類高鐵上蓋TOD項目，屬于典型的商圈高鐵TOD項目，項目位于重慶沙坪壩區商圈，總建筑面積約48萬平方米，通過高鐵、地鐵、快軌、公交、客運五軌合一連通城區與城際，以“站城一體化”為理念，設計以解決城市功能為主的城市中心。

2 優秀財務能力及多元產業布局助力TOD發展

TOD項目具有開發周期長、前期投入高、整體回報慢以及空間設計難度高、業態規劃復雜等特性，對開發企業的開發經驗和資金實力有較高的要求。龍湖TOD開發得以形成如今的規模，主要依賴以下幾方面。

一方面，依托龍湖銷售規模的持續增長投入資金以及自身優秀的財務基本面。

龍湖規模屬于行業前列并且保持穩定的增長，且將每年收入的10%用于投資物業的開發，使得龍湖TOD的發展有持續的資金來源。此外，龍湖財務結構穩定且融資成本較低，能夠支持項目較長的開發周期，2020年上半年末龍湖現金短債比4.55，長短債比8.79，平均債務年限為6.45年，凈負債率51.37%，財務結構健康，償債能力優秀;而得益于優秀的財務基本面，其融資成本歷來較低，2020半年末平均融資成本僅為4.50%，見圖1。

另一方面，龍湖擁有較為全面且相對成熟的多元化業態，以及進行TOD項目打造較強的專業團隊。

TOD項目一般以商業或綜合性業態為主，龍湖集團擁有住宅開發、商業運營、長租公寓、智慧服務四個主航道業務，同時涉足產城、養老等多元產業，使得龍湖在打造TOD項目上可以充分利用內部資源融入多元復合業態，并建立產業平臺，提升管理效率。其中，龍湖商業的成功是其TOD模式的重要基石，截至2020年11月底龍湖商業項目已開業44個，其中60%以上的項目都位于軌交上蓋或周邊，累計建筑面積445.2萬平方米，覆蓋了北京、上海、重慶、杭州等核心一二線城市，見表2。未來隨著TOD項目的推進打造，也將助力龍湖商業的擴張，兩者互相成就。

此外，龍湖在外部資源以及專業團隊的打造上也不遺余力。為打造專業的TOD團隊，龍湖在全球范圍內配置了優質的TOD規劃設計資源、商業規劃設計產業資源，鑒于豐富的資源優勢，龍湖和當地政府、軌交公司進行的協調溝通也更加順暢，例如重慶龍湖光年項目已得到國家發展改革委和中國鐵路總公司的高度認可。

3 TOD拿地成為龍湖城市擴張進程中重要抓手

得益于多年積累的TOD開發經驗，TOD發展模式正成為龍湖商業擴張的王牌之一，也是龍湖進行城市擴張重要抓手。

如2019年8月海口掛牌坡博坡巷棚改片區的三塊地（C-7-10/12/14），性質均為零售商業用地（含商務金融用地30%）、商務金融用地（含零售商業用地40%、旅館用地10%），項目要求結合城際高鐵城西站、公交站，統一設計、統一開發，達到交通一體化效果。龍湖憑借其豐富的TOD開發經驗以及資金實力，以底價26.22億元拿下該項目，同時實現首進海口。根據項目開發計劃，龍湖將以海南環島高鐵城西站為TOD導向，建設與之無縫接駁的城市商業綜合體，打造海南城市商業新地標，該項目是海南首個TOD綜合體，借助該項目，龍湖實現首進海南，同時打開在華南區域及海南自貿港的知名度。

此外，2020年8月半年度業績會上龍湖CEO邵明曉表示，TOD拿地是龍湖應對土地過熱的重要拿地手段。面對2020年一季度末后較熱的土地市場，龍湖TOD項目的鋪排上加速推進，拿下了東莞火車站項目，武漢濱江商務TOD項目，杭州濱康綜合體的項目，溢價率均較低，基本是以底價獲得。此外，2020年下半年，龍湖新獲取的土地中也不乏TOD項目的身影，在成都、寧波、合肥、濟南、長沙等地拿下TOD項目，見表3。

2020年6月4日，龍湖和武漢地鐵簽署戰略合作協議，結合軌道交通TOD及產城融合發展戰略，為城市賦能。未來隨著龍湖TOD模式優勢凸顯，不排除龍湖與其他城市地鐵集團簽約的可能，屆時將有利于龍湖獲得優質的土地，同時降低拿地成本。

總的來看，隨著龍湖TOD項目的推進打造，TOD模式逐步成為其商業擴張的利器，也使得其在土地拿地方面具有無可比擬的優勢，未來龍湖在城市擴張和降低土地成本方面有更多的想象空間。但值得注意的是，TOD項目的開發屬于重資產模式，隨著規模的不斷擴大，也會進一步考驗企業的資本運作能力。

文章來源：本文由中房案例中心供稿。