淺析人工智能在住宅小區物業風險防控領域的應用

■ 彭 暉 PENG Hui

0 引言

我國物業管理伴隨房地產行業的發展而發展，起步于上世紀八十年代，歷經近四十年的發展，已獲得蓬勃發展。據統計,全國現有各類住宅面積超過300 億m2，其中,上海市存量住宅面積約7 億m2。隨著房屋和設施設備運行使用時間的增長，住宅小區面臨的各類物業風險不斷增加，直接影響到住宅小區日常物業工作的生產安全和居民的財產安全和人身安全[1]。

1 住宅小區物業風險現狀分析

住宅小區物業風險大致可以分為兩類:一類是物業服務企業工作人員在小區實施秩序維護、綠化養護、清潔衛生、設施設備維修養護作業過程中的生產行為風險，如小區綠化維護人員在給喬木進行修剪時登高作業，未做好相應防護導致墜落，又如暴雨引起小區部分區域積水，維修工未發現電線脫落導致觸電事故等；另一類是物業共用部位、共用設施設備和相關場地本體使用中，由于自然風化、維保不到位、不及時或不正確使用對業主的人身或財產造成損失的風險，如建筑物外立面或附屬物墜導致停放在周邊的車輛受損；又如住戶將電瓶車攜帶入戶過程中，在電梯里發生爆燃導致電梯受損和乘梯人員生命危險。

對于第一類風險，通常物業企業出于自身經營管理的需要，不僅建立了相對規范的管理制度體系預防員工作業風險的發生，而且大部分還為員工購買了保險以規避事后連帶責任。因此，此類風險目前總體處于可控狀態。

對于第二類風險，業主大會可以通過購買保險以及在物業服務合同中明確物業企業服務責任的方式化解，但由于業主大會對此類風險的意識淡薄，大多數小區還沒有充分重視由此引發的事故將要承擔的經濟責任甚至是法律責任[2]，此類風險預防、管控方面亟需加強。例如：今年上半年在上海某小區發生的一起外墻墜落致人傷亡事故；另外，四川某小區電瓶車在電梯內失火，導致多人燒傷，引起了社會廣泛關注。因此，加強這類風險的防控不僅必要而且緊迫。

2 人工智能技術賦能物業風險防控主要技術分析

住宅小區內建筑物、構筑物、附屬設備眾多，尤其是有高層建筑的小區，采取傳統的人力勘測、巡檢模式實施動態、全天候的維保管理，不僅成本高，而且效率也低[3]。

人工智能作為新一輪產業變革的核心驅動力，在移動互聯網、云計算、大數據、腦科學等科技快速發展的共同驅動下，呈現出引領產業變革的效力，催生新技術、新產品、新產業、新業態、新模式。近年來，隨著AI+在各個細分領域的商業化應用及資本的推手，對各個行業的浸入和升級，尤其在物業管理中比較聚焦的安防、節能、智慧設備、維修服務等領域更是每隔一段時間就會迎來關鍵技術突破和產業的大變革，這些為住宅小區物業風險預測及風險防控提供了有效的技術支撐[4]（圖1）。

圖1 人工智能技術賦能物業風險防控

2.1 面向物業風險管理多場景物聯設備集成化

在保證穩定性、準確性和經濟性的條件下，選取攝像頭、傳感器、無人機、監控終端等各類基于物業風險管理場景的各類感知物聯設備，通過統一的上行和下發協議標準規范，各類前端感知設備均按照標準規范進行傳輸和交互。對采集的各類靜態、半動態、動態數據，制定統一的數據標準規范，形成統一標準的輸出供各類業務層應用系統調用。盡可能多的將有效有關參數類型匯總集成到統一的物聯網管理平臺，為業務應用提供扎實充足的數據支撐（圖2）。

圖2 小區智能化物聯設備集成

2.2 面向物業風險管理的可視化快速構建技術

結合GIS、視頻融合、數據智能技術，研究物業管理風險知識圖譜構建和立體監控，以人——物——空間進行交互建模與優化技術快速構建技術，建設多場景物業風險管控可視化體系。構建“點、線、面”3 個層面物業風險可視分析方法。一是“點評估”，即單個風險源的評估，如設備設施類（如消防、配電、燃氣）、作業活動類（如外立面施工）。二是“線評估”，即對某個領域或某種類型風險的評估。例如社區燃氣安全領域、消防安全領域。基于點評估進行線評估，根據該領域或該類型風險點的數量、單一風險源的風險程度，進行大數據分析模型構建和風險知識圖譜畫像，以獲得物業單一領域風險水平。三是“面評估”，即對整個物業管理范圍的整體風險評估。對某個區塊“人、物、空間”等各類風險進行疊加，獲得區域的整體風險程度。基于IFTTT 的多源異構系統工作流可視化業務編排引擎，通過多維度層面評估，快速實現物業風險可視構建（圖3）。

3 基于物業風險管理預測模型的綜合服務平臺

物業風險管理綜合服務平臺主要分為三層：物業數據層、算法模型層和綜合服務層。首先，對于數據層，通過高時空分辨率物業管理空間數據采集技術采集各類傳感器、監控、文本和歷史物業風險數據，通過數據壓縮、增強和加密等技術進行預處理，然后實現跨域數據融合，進而構建物業全場景知識圖譜；其次，對于算法模型層，構建物業管理立體監控和動態感知兩個模型，集成高精度定位、多模態知識特征融合、表示學習和關聯規則挖掘等算法，預測高空墜物、消防安全，底層技術主要有物聯網、知識圖譜、云計算和大數據分析等技術。最后，對于綜合服務層，定義統一接口訪問，提供各類物業管理風險綜合服務，包括匯聚、集成、共享和分發等（圖4）。

圖4 物業風險管理綜合服務平臺架構

4 展望

住宅小區安全運行關系到千家萬戶的生命財產安全，隨著美麗家園、美麗街區建設的不斷推進，為了滿足人們日益增長的美好生活需要，構建和諧、安全、怡居、樂居的生活環境，是邁向高質量發展階段的必然要求。只有把安全維護好，才能夠使得發展行穩致遠，將人工智能技術賦能物業風險管理，多類型海量物聯網設備之間的聯動規則自定義及自動化執行，形成物業風險管理多場景物聯網設備集成化接入管理平臺，實現人工智能賦能物業風險管理處置及預測；基于地理信息系統的“人——物——空間”的跨域信息可視融合與海量異構數據的數字孿生模型，實現物業風險管理可視化系統；基于物業風險事件大數據分析模型，實現自定位、自感知、自決策、自執行、自適應體系的物業多場景風險管理，打造物業風險綜合服務平臺，將有效促進共建共治共享的物業風險管理新模式形成。

5 結語

住宅小區的智能化物業管理和風險防控已經迫切需要作為物業管理中的一門課題來研究探討[5]。如何建立和規范有關人工智能在住宅小區物業管理的標準和規則，是規范物業管理、提高物業服務水平的切實需要，也是適應時代發展的必經之路。智能化住宅小區是一個不斷發展完善的高新技術結晶，而智能化的物業管理也應隨著智慧城市的發展建立起一套較為完整的管理體系和建設標準，以促進整個物業管理市場的良性發展，對小區物業風險進行有效防控，使我國物業管理水平向特色化、國際化的方向發展。