非集體經濟組織成員能否通過以物抵債方式受讓該集體經濟組織宅基地上的房屋

覃剛

1 案情簡介

2012 年4 月5 日，S 縣某城中村改造指揮部、鎮政府與J 公司簽署了1 份借據，借款金額1 000 萬元，借款期限6 個月，月利率3‰，并以城中村改造第一期工程的門面房設定了抵押擔保。如果到期不能償還借款，則抵押物交由J 公司處置。之后，J 公司將1 000 萬元轉賬給指揮部，指揮部分多次共償還J 公司500萬元。

2013 年12 月28 日，指揮部、居委會與J 公司簽訂了《還款協議》，確認截至2012 年12月31 日，指揮部仍欠J 公司本息約700 萬元。指揮部同意工程完工后劃出700 m2商業房交給J 公司，用于償還所欠本息。2015 年2 月26 日，J 公 司 與 吳某某簽訂《債權轉讓協議》，將上述借據和《還款協議》的全部債權及擔保權等權利轉讓給吳某某，隨后吳某某通知了居委會和鎮政府。

2015 年8 月1 日，吳某某死亡。由于《還款協議》所涉及的房屋屬于城中村改造工程的一部分，沒有相關規劃審批手續，一直沒有向吳某某交付。吳某某配偶閆某某及一對子女作為法定繼承人向法院起訴，請求判令居委會和鎮政府歸還借款700 萬元及利息200 萬元。

2 法院判決

經審理查明，以房抵債所涉的房屋屬于城中村改造項目，建設在農村集體土地上，居委會、鎮政府未能提供相關的規劃審批手續。法院確認指揮部仍欠J 公司本息700 萬元的事實。判決居委會向閆某某等3 人支付700 萬元及利息。鎮政府對居委會不能清償部分在1/2 范圍內向閆某某等3 人承擔連帶清償責任。

3 案例分析

3.1 《還款協議》的性質

J 公司與指揮部之間存在債權債務關系，債務清償期限屆滿后，指揮部與居委會、J 公司達成的《還款協議》約定以所建的房屋抵償債務，實際上是《民法》上的代物清償，或者說是以物抵債。以物抵債所形成的新的債權需履行完畢，原債權債務才能被消滅，并不是說新的以物抵債協議一旦生效，原債權債務就被完全取代。本案中，法院已經確認房屋并沒有交付，因此，J 公司與指揮部之間的原借貸關系仍然存在，鎮政府也依然有擔保責任。

3.2 以物抵債協議是否有效

本案中的《還款協議》比較特殊，因為涉及到的抵債物并非普通的物，而是集體經濟組織上的房屋，依據《土地管理法》第九條，農村土地、宅基地屬于農民集體所有。依據《土地管理法》第四十四條，建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。法院已經查明居委會、鎮政府沒有履行相關的農用地轉用審批手續。

依據《物權法》第一百八十二條（現《民法典》第三百九十七條），以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押；以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。該條確立了“地隨房走”“房隨地走”的一般原則。本案中，《還款協議》 約定以集體土地上的房屋抵償債務，就使得房屋占地范圍內的土地也一并被處置。而受讓集體土地使用權是有身份限制的，非本集體經濟組織成員不得享有本集體經濟組織土地的使用權。債權人J 公司將債權轉讓給了吳某某，現吳某某死亡，其繼承人并非是土地所在集體經濟組織的成員，不能受讓土地使用權。

依據《合同法》 第五十二條（現為《民法典》第一百四十六條、第一百五十三條、第一百五十四條），《還款協議》因違反土地管理法及相關土地政策的強制性規定而無效。

3.3 以物抵債無效后的法律后果

由于《還款協議》被認定為無效，因此，不能產生代物清償/以物抵債的清償效果，新的債務沒有得到清償，原債權債務就依然成立。基于借貸產生的法律關系仍然存在于J 公司和指揮部、鎮政府之間，指揮部仍然要承擔700 萬本金及利息的還款責任，鎮政府依然要承擔擔保責任。

另外，由于在訂立《還款協議》的過程中各方當事人均存在一定過錯，協議無效后的責任劃分也需要考慮過錯情況。協議訂立時，鎮政府作為國家機關，不能承擔保證人角色，其提供的擔保為無效擔保。依據《擔保法司法解釋》第七條“主合同有效而擔保合同無效，債權人無過錯的，擔保人與債務人對主合同債權人的經濟損失，承擔連帶賠償責任；債權人、擔保人有過錯的，擔保人承擔民事責任的部分，不應超過債務人不能清償部分的1/2”，判決鎮政府在不超過債務人J 公司不能清償部分的1/2 范圍內承擔擔保責任。J 公司和指揮部在鎮政府沒有擔保能力的情況下依然接受其擔保，存在一定過錯，各自應當承擔相應的責任。