產業園區開發建設融資策略研究

葛秀敏

【摘要】產業園區的開發建設是促進社會可持續發展的重要組成部分。但對產業園區來說，建設周期長、運營產生收益較慢。資金供給是產業園區發展建設面臨的重大挑戰。產業園區的開發運營過程如何進行資金的籌措，以促進產業園區建設運營的穩定發展，是產業園開發建設的重點。

【關鍵詞】產業園區;項目建設;融資;策略

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.24.

產業園區建設需要龐大資金支持，且后續運營產生效益的周期長，這阻礙了產業園區開發建設運營的純市場化。當前經濟形勢下，產業園區的開發建設主要由政府引導或者政府統籌地方企業實現。開發企業面臨的最大問題，是如何解決產業園區發展中的資金需求并統籌各項成本。根據當前的經濟政策和財政環境，選擇正確的項目融資戰略已成為項目啟動前需要考慮的重要方面之一。

1、我國產業園區開發企業融資方式

1.1銀行資金

作為資金密集型行業，融資是產業園區企業生存發展的關鍵。我國房地產業融資目前主要靠銀行貸款，對房地產業構成潛在的金融風險。由于政府加強金融監管，房地產企業的銀行貸款門檻現已大幅提高，房地產企業面臨前所未有的挑戰。其他財務公司或資產管理公司通過變通方式提供的融資也是間接利用銀行資金進行房地產企業貸款發放，面臨同樣的困境。產業園區企業對比商業開發項目，開發時間長、見效相對慢，更難以獲得銀行類資金。

1.2上市融資

上市融資是降低金融風險和融資成本的重要途徑。但是，考慮到金融安全、國家對上市的嚴格審批，中國證券監督管理委員會已開始限制房地產企業IPO和其他形式的再融資。尤其是以產業園區作為主要項目的企業，很難達到上市發行股票的條件。因此，大多數房地產企業短期內不大可能實現上市融資。

1.3海外房地產基金

隨著房地產行業宏觀調控政策的實施，海外房地產投資基金加快了進入中國市場的步伐。海外房地產基金的投入，如果風險控制得當，有利于中國房地產業的發展。一方面，可以減少國內房地產企業對銀行信貸的過度依賴，促進房地產市場的可持續發展;另一方面，籌資方式的多樣化也有助于金融系統內的風險分擔。但是，由于我們尚未通過房地產投資基金的法律法規，在我國投資的外國房地產基金仍然面臨許多風險。因此，我國境外房地產基金的發展仍然存在障礙。

1.4債券融資

房地產債券比普通債券有更高的回報率、更大的安全性和流動性，因為它們能夠及時收回本息。房地產債券已成為外國投資者的一種大眾融資。但是，由于國家對發行債券的公司規定了嚴格的條件，只有國有股本公司、上市公司和由兩個國家投資者設立的有限責任公司才有權發行債券，限制了融資對象及規模。

2、產業園區開發建設融資的幾點建議

2.1銀行融資建議

銀行貸款在我國產園區的發展中起著重要作用。一要改善項目建設的條件和質量，為產業園區的銀行貸款創造更有利的條件。二需加強與地方的合作，在產業園區的開發建設中獲得更多的信貸。一方面可與銀行協商設立一個信托賬戶，將貸款項目的收益匯入其中定期償還貸款。另一方面爭取足夠的財政補貼。如銀行貸款的費用由項目單位承擔，但是當償還有壓力的情況，政府可提前支付費用并從后續項目中扣除。

2.2項目融資業務建議

在項目籌資問題上，應考慮到每個時期的具體情況。第一，在項目開發的初期和發展階段，主要依靠政府及企業的自有資金。政府項目的主要資金來源是政府的公共資金和信譽。企業在這一階段可以通過初期土地抵押取得部分融資。這時可通過逐步發展戰略分批次推進調動資金。第二，成長期階段，這一階段資金缺口比較大，這時可由項目的在建工程融資解決部分資金需求，同時提供業主入駐優惠政策，促進業主入駐，業主繳納資金也可部分緩解資金緊張局面。第三，成熟階段，產業區經營產生部分收入。雖然資金需求沒有原來那么迫切，但優化基礎設施、進行產業投資等仍需要大量資金。這時可以與金融機構對接，也可以對接資本市場或是引入更多戰略投資者。

3、現階段產業園區開發企業融資問題的探討

房地產企業除了純商業開發外，往往會或多或少參與各地城市建設，配合政府規劃進行產業園區開發。但是目前產業園區的開發運營存在諸多問題，很多產業園區入駐低、收益低，房地產企業收益沒有保障，這對房地產企業的融資能力、管理能力及綜合統籌能力等帶來了很大的考驗。為解決產業園區運營融資難，也需要探討具有產業園區業務的企業整體融資問題，以下從幾方面進行探討：

3.1完善房地產企業融資市場體系

房地產企業的流動性至關重要，因此建立房地產企業資金流動制度十分重要。通過資本流動與現代金融工具相結合，進而改變以銀行貸款為基礎的市場融資模式，使房地產企業資金體系更加專業化和科學化，大大降低企業的信貸風險和市場風險。

3.2建立房地產企業多元化融資模式

房地產企業采用多種形式的融資，可以明顯的降低房地產企業的融資風險，有利于房地產企業市場金融工具和金融產品的發展。通過加強對國家信用評估體系的建設，可以直接提高信用評估的真實性和可靠性，從而使得資金方可以更加放心提供資金，緩解企業融資難。還可以通過股票和債券融資改善融資狀況，積極發展信托公司和企業，改善信托市場，規范信貸業的法律法規，促進房地產企業的多樣化供資方式。

3.3充分考慮產業園區定位需求

目前很多產業園區應運而生，但是入駐率低、經營慘淡，這也是產業園區開發建設融資難的主要緣由。產業園區開發企業融資難，從一個側面也反映了，產業園區開發要切合實際、因地制宜，確立好定位及市場需求。政府方面持續督導落實相關優惠政策，吸引產業走進來、活下去，使產業園區發揮其應有的作用，建立一個產業園區、搞活一個產業園區，從而吸引資本進入產業園區、助力當地產業發展。

從城市規劃、政府政策到房地產企業戰略布局、管理能力，再到產業園區項目的定位經營，各方面因素均影響著產業園區的開發建設融資及持續經營。產業園區開發企業在國家支持開發建設的大背景下，應綜合各項因素，選擇適合的融資戰略，確保產業區的健康迅速發展，實現業務戰略目標。

參考文獻：

[1]莫小小.經濟開發區基礎設施項目融資策略研究[D].廣西大學，2019

[2]李降.哈爾濱高新技術產業開發區基礎設施建設融資模式研究[D].北京交通大學，2019