跨宗地或越界超占的建筑物如何辦理不動產登記

徐映雪

案? ?例

A公司申請a建筑物的首次登記。經核查，a建筑物為一普通商品房小區內的住宅樓，共三個單元，其中，大約兩個單元在X宗地上，約一個單元在Y宗地上，X及Y宗地的土地使用權人均為A公司，國有土地使用證分別于2016年、2017年取得。a建筑物能否辦理首次登記？如何辦理？如a建筑物已辦理完畢首次登記或初始登記，b為a建筑物中的一戶房屋，如何辦理首次轉移登記？

分? ?析

首次登記時發現建筑物跨宗地或越界超占，一直是困擾各地登記機構的一個難題。目前，存在著多種觀點與處理方法，有的認為可通過虛擬分割建筑物來分別登記，有的認為土地權利人相同的必須合宗后才能辦理登記，有的出臺了相關政策規定符合一定條件的才需辦理合宗。

筆者認為，采取虛擬分割登記的方法是不可取的。《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）第八條規定，不動產以不動產單元為基本單位進行登記。《不動產登記暫行條例實施細則》第五條規定，《暫行條例》第八條規定的不動產單元，是指權屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間。如建筑物跨占n宗地，則需把建筑物虛擬分割成n部分，虛擬分割后各部分的權屬界線將不能封閉，也不再具有獨立使用價值，不滿足不動產登記基本單元的設定，故不能予以登記。

根據目前申請房地首次登記的情況，主要可分為以下兩大類：

一是被占壓的其他土地未登記使用權人或已登記為其他人使用的。即建筑物占壓了道路、綠地、河道、高壓走廊等未登記使用權人的國有建設用地，或占壓的其他宗地已做了登記，但登記的使用權人并非本宗地使用權人。這種情況屬于《暫行條例》第二十二條違反法律、行政法規規定的情形，不動產登記機構應當不予登記，并書面告知申請人。

二是被占壓的其他土地已經由有批準權的人民政府批準，并歸本宗地使用人使用的。即建筑物跨占的兩宗或多宗土地均已取得合法用地手續，且為同一權利人所有。這種情況下，主要有以下兩種處理辦法：

第一種是先辦理合宗批準手續，再申請不動產登記。一是該宗地建設用地使用權未辦理首次登記的，當事人持合宗批準手續和規定的其他材料，申請建設用地使用權和房屋所有權首次登記;二是該宗地建設用地使用權已辦理首次登記的，當事人持合宗批準手續和規定的其他材料，申請建設用地使用權變更登記。當事人也可同時提交房屋所有權規定的材料，一并申請房屋所有權首次登記，不動產登記機構應先辦理變更登記再辦理首次登記。

第二種是由于辦理合宗手續的難度較大，周期較長，各地因此而生的信訪事件頻發。為了解決此問題，部分地市研究出臺了相關便民利企政策，滿足一定條件的無需辦理合宗手續。

我國實行商品房預售制度，商品房小區的房屋在申請首次登記時，多數已出售給購房人并辦理網簽，購房人已交納或部分交納了購房款。根據不動產連續登記的原則，房屋必須辦理完畢首次登記后，方能轉移至購房人名下。如因房屋跨宗而辦理合宗手續，不但需要經過規劃審批，重新補簽土地合同，還很可能因超容積率而補交土地出讓金。很多開發單位認為之前辦理土地、規劃手續的時候已全額交納土地出讓金，順利通過審批均未提出問題，現在登記機構只是進行記載，要求補交土地出讓金不符合情理，所以不愿交納。合宗手續遲遲辦不下來，直接影響到給購房人辦理不動產證，由此引發的群體性信訪事件愈演愈烈。

目前在實務界，對被占壓的其他土地未登記使用權人或已登記為其他人使用的情況無法辦理登記，這一點各地不動產登記機構已達成了共識，但對占壓的其他土地已經批準并歸本宗地使用人使用的情況如何辦理，各地的做法尚未統一。針對這一問題，部分地市根據自身具體情況，研究出臺了不同的解決方案。有的地區認為只要被占壓的其他土地已經批準并歸本宗地使用人使用的，不涉及侵害他人權利，可直接辦理首次登記，按主體落宗即可。有的地區認為不宜直接辦理登記，應確定相關指標相符合后再行辦理。

筆者認為第二種做法更為合理。即使占壓的其他土地已經批準并歸本宗地使用人使用，也可能存在指標不符合、超容積率需補交土地出讓金的情況，應對相關指標的符合情況進行審查。如《建設工程規劃許可證》《建設工程規劃核實意見書》中宗地綜合技術經濟指標符合《土地出讓合同》中約定的規劃設計條件指標，不動產登記部門可直接辦理首次登記，按房屋主體所在宗地落宗。具體核查時，可將規劃總平面圖（紅線圖）及《建設工程規劃核實意見書》上顯示的容積率、建筑面積、建筑密度、綠地率等技術經濟指標，與《土地出讓合同》中約定的規劃設計條件相應的各項指標進行比對，前者包含在后者規定范圍內的，則無需辦理合宗手續，直接辦理首次登記。前者超出后者規定范圍的，則需先行辦理合宗手續后再予以登記。但在具體辦理過程中，有些項目指標顯示明確，登記機構能直接進行比對，有些項目指標顯示不明確，無法直接比對。主要可分為以下幾種情況：

一是建筑物跨占了n宗地，有n個土地出讓合同，約定了n組規劃設計條件指標（包含n個容積率），總平面圖上分列了n宗地的綜合技術經濟指標（包含n個容積率），登記機構可把總平面圖及規劃設計條件上的n組指標逐一進行比對，前者符合后者的，直接辦理首次登記。

二是建筑物跨占了n宗地，有1個土地出讓合同，約定了1組總的規劃設計條件指標（包含1個容積率），總平面圖上顯示的是n宗地的綜合技術經濟指標（包含1個容積率），登記機構可把總平面圖上的1組指標與規劃設計條件上的1組指標進行比對，前者符合后者的，直接辦理首次登記。

三是建筑物跨占了n宗地，有n個土地出讓合同，約定了n個規劃設計條件指標（包含n個容積率），但總平面圖上顯示的是n宗地的綜合技術經濟指標（包含n個容積率），并未把每宗地指標分列。這種情況下，因指標顯示不一致，登記機構無法直接進行比對。

四是建筑物跨占了n宗地，有1個土地出讓合同，約定了1組總的規劃設計條件指標（包含1個容積率），總平面圖上分列了n宗地的綜合技術經濟指標（包含n個容積率），這種情況下，因指標顯示不一致，登記機構也無法直接進行比對。

對于第三和第四兩種情況，雖然容積率有明確的計算公式，根據項目的規劃建設情況可大致計算出每宗地的容積率，但筆者認為核算容積率是縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門或其他國家機關的法定職權，法律法規和規章沒有賦予不動產登記機構核算建設用地容積率的職責。根據“法無授權不可為”的原則，不動產登記機構不必也不可對容積率進行核算，可與規劃部門進行溝通，請其明確上述指標是否相符，根據規劃部門回復的情況再行辦理登記或不予登記。

已辦理首次登記或初始登記的房屋申請首次轉移登記的，主要可分為以下三種情況：

一是房屋所在樓幢占壓的其他土地已經由有批準權的人民政府批準，并歸本宗地使用人使用的。即樓幢跨占的兩宗或多宗土地均已取得合法用地手續，且為同一權利人所有。這種情況下，房屋已辦理完畢首次登記或初始登記的，可以直接辦理首次轉移登記，登記時按房屋主體所在宗地或合同約定進行落宗。

二是已辦理初始登記的房屋越界超占、占壓其他權利人土地的，如開發建設單位與土地權利人有合同約定的，由開發建設單位提供相關證明材料;如開發建設單位與原權利人無合同約定的，可由土地權利人出具知悉權力被侵占并同意維持現狀的說明。

三是已辦理初始登記的房屋越界超占、占壓道路、綠地、河道、高壓走廊等未登記使用權人的土地，可由各區人民政府、開發區管委會組織相關執法部門依法處理，并出具處理意見，不動產登記機構依據各區人民政府、開發區管委會的處理意見辦理。

上述案例中，a建筑物跨占兩宗地，土地使用權人均為A公司，屬于首次登記的第二種情況。筆者認為，可讓A公司補充提交土地出讓合同，對其總平面圖上的技術經濟指標與《土地出讓合同》中約定的規劃設計條件指標進行核對，根據核對的結果按照以上4種指標情況進行處理。能明確核對出指標不相符合的，不予辦理登記;能明確核對出指標相符合的，直接辦理首次登記，按照“主體落宗”的原則，在X宗地上進行落宗（如果此時a建筑物的部分或全部房屋已賣出，A公司與購房人簽訂了《商品房買賣合同》，則可能已辦理了預告登記或預購商品房抵押預告登記，基于一致性與便民利民的原則，也可考慮按合同約定進行落宗）;如指標不明確無法直接核對的，可由不動產登記部門與規劃部門溝通，根據規劃部門回復的情況再行辦理登記或不予登記。如a建筑物已辦理首次登記或初始登記，b房屋申請辦理首次轉移登記的，屬于上述首次轉移登記的第一種情況，可以直接辦理首次轉移登記，登記時按房屋主體所在宗地或合同約定進行落宗。（作者單位：鄭州市不動產登記中心）