房地產行業輕資產運營模式現狀與建議

張亞芳 侯文邈

隨著我國房地產行業的快速發展，傳統的以重資產為中心的經營模式已經很難滿足新時期市場競爭的需要。近年來，房地產行業輕資產化的趨勢越發明顯。嘗試對輕資產運營模式的房地產進行動因分析，發現了在其發展模式中存在的問題，并指出其在輕資產運營模式中具體的可參考的優化策略。

近年來，隨著日益激烈的房地產行業競爭，加之近些年銀行貸款政策收緊以及融資的艱難性，重資產模式下的房地產企業面臨越來越大的壓力，已經不能滿足新時期競爭市場的需要，多數房地產企業慢慢向輕資產轉型，這已經成為一種趨勢。輕資產模式運營的核心是用最少的資金投入在核心業務上，提高企業的經濟增加值。為此，能為企業帶來附加值的無形資產等輕資產必然成為企業重點關注的核心部分。

企業轉型輕資產運營模式的相關概述

輕資產相關概念

輕資產一般是指企業的無形資產，對房地產來說是指企業將一些非核心業務外包出去，交給專業的合作方去做專業的事。利用企業的無形資產，比如企業對產品的設計、現有的經驗、品牌、人力資源、在市場上的地位和企業文化等無形的資產，通過和委托方合作，給其提供便利，利用杠桿效應從而實現房產的服務增值，不再是過去的土地增值。

模式分類

輕資產運營模式有兩種方式：一是將土地和生產線等重資產業務外包或轉讓出去，也就是平常所說的代建，企業利用自己對產品的設計、現有的經驗、品牌、人力資源、在市場上的地位和企業文化等無形的因素經營企業；二是收購其他企業一部分股權，本企業利用自己品牌優勢和較少的資金，去盤活被收購企業的重資產。不過輕資產模式本身容易被競爭者模仿，管理者要及時發現并在發展過程中建立獨特的管理特色。

房地產企業輕資產運營模式的動因

對于房地產行業來說，從開始拿地到最后的銷售，面臨時間周期長、資金需求量大且不間斷的特點，一旦出現由于銀行貸款政策收緊引發資金鏈斷裂的情況，融資資本成本會加大，再加上外部宏觀調控政策頻繁且快速的變化，市場不穩定導致運營困難程度加大。所以為了緩解融資壓力以及房地產行業市場波動帶來的不利影響，房地產企業紛紛向輕資產模式轉型發展。

通過查閱相關資料，發現國內比較出名的地產行業輕資產轉型模式分別有以萬達為代表的商業地產輕資產操作模式、以萬科代表的全面輕資產模式、以綠地為代表的綠城到藍城的輕資產模式、以碧桂園代表的“互聯網+房產”眾籌模式。當然，部分地產借鑒已有地產轉型成功的經驗，也在紛紛實現輕資產轉型，比如華潤輕全覆蓋商業地產輕資產模式、保利輕資產模式以及越秀地產輕資產快周轉模式。

房地產企業輕資產運營模式的現狀

結合前文的闡述，雖然國內地產龍頭企業紛紛開始嘗試輕資產運營模式，且都取得了一定的成效，但是我國地產行業還處在輕資產轉型的初期，弊端也在隨著運營過程漸漸顯現出來。以下是筆者針對房地產行業查閱相關資料，總結出的四個問題，希望為以后房地產的發展提供一定的借鑒意義。

未形成規范的輕資產型運營體系

雖然有很多龍頭地產取得一定的成效，事實上，從他們運營的情況來看，首先就是未形成規范和成熟的輕資產運營體系。從開發階段的私募基金到運營階段的退出平臺，國內企業并未形成完整的產業鏈，實現輕資產的類型多樣性，原有的體系不適應新的模式，這就更需要企業在運營過程中建立規范健全的輕資產運營體系。再加上部分人員對傳統房地產行業重資產運營模式的思想產生依賴性，企業實際執行起來有很大難度，企業發展能力受到了嚴重的影響。基于此，企業自身在運營體系建設以及策略等方面還有著很大的提升與發展空間。

利益追求沖突導致的訴求不同

開發商和合作方對于地產項目的利益追求不一致。如今的開發商一般都是手里持有地產的企業，而合作方一般都是有名氣的中介機構，他們利用自己的品牌優勢，進行房子的售賣。前者比較在意現金流的快速回籠，想要進行下一個地產項目的投資；后者更注重房子的盈利情況和客戶的滿意度，穩定現有市場的目標客戶。如果管理層處理不好或者剛開始約定不詳細，很可能會互相損害各自的利益，影響輕資產運營的進程。

融資渠道受限導致抗風險能力低

在輕資產運營模式下，特別是籌資活動方面，企業對資金的需求量極大，再加上房地產企業在當前的市場大環境中正面臨著不少的風險挑戰，各地房地產行業的融資渠道受到了限制，資金鏈很容易出現斷裂情況。除此之外，我國的金融市場還不算發達，金融機構一般傾向于比較發達、名譽度比較高的大型企業，對中小型企業的支持度不。房地產開發商一般會將非核心業務外包出去，對于外包部分無法進行質量風險控制，基于此，企業在財務風險的防控方面也需要積極地進行強化。

轉型面臨人才儲備不足

在輕資產轉型階段，有一個不可忽視的問題就是人才儲備不足，企業的發展需要靠人來發展。在轉型經營初期，由于要擴大輕資產規模，對原有經營模式做出調整，需要大量的資金投入，還未獲得利潤，所以員工的工資會受到一定影響。由于開發商在引進人才之后會進行各種業績考核，奮斗在一線的員工壓力也大，企業沒有做一定的人才儲備來預防人才的流失。前面提到的利益訴求的不統一和沖突，也可能會影響員工的向心力，造成人才的流失。

基于研究結果的政策建議

雖然有些地產公司取得了初期的成果，但是從上文來看，房地產行業轉型還存在一定的問題和風險，為此，針對完善中國房地產行業輕資產轉型從以下四個方面提出建議。

加強企業輕資產運營化的體系建設

房地產企業要始終把加強自身資產的輕資產組織體系建設放在首位，學習其他公司成功的經驗，在自身業務組合中進行調整，將重點放在核心業務上，加強對核心業務運營組織體系建設。為了防止對傳統重資產思維模式的依賴，應鼓勵員工的積極性和創造性，在轉型過程中加強對輕資產運營體系的建設。