深耕都市圈 積極降杠桿中梁控股中期業(yè)績優(yōu)于預(yù)期

馬馳

8月24日，中梁控股發(fā)布2021年中期業(yè)績報(bào)告，營收、凈利均實(shí)現(xiàn)大幅增長。其中，公司上半年實(shí)現(xiàn)總營業(yè)收入人民幣329.1億元，同比增長38.5%;實(shí)現(xiàn)凈利潤人民幣13.82億元，同比增長14.61%。

銷售業(yè)績上，中梁控股同樣表現(xiàn)出彩。今年上半年中梁控股實(shí)現(xiàn)合約銷售額人民幣950億元，同比增長40.3%。業(yè)績發(fā)布會上，管理層還表示，對完成1800億元的合約銷售目標(biāo)充滿信心。

銷售穩(wěn)步增長 有信心完成年度目標(biāo)

自2018年首進(jìn)“千億門檻”以來，中梁控股的銷售業(yè)績一直呈現(xiàn)穩(wěn)定增長態(tài)勢。2021年上半年中梁控股實(shí)現(xiàn)合同銷售人民幣950億元，按年增長40.3%;合約銷售面積約750萬平方米，同比增加39%。今年上半年中梁控股合約銷售均價(jià)為每平方米約人民幣12600元，較去年同期小幅增長。這一增長，主要得益于公司布局城市的能力提升。

中梁控股深耕長三角和中西部地區(qū)，今年上半年的銷售業(yè)績也主要來自這兩大區(qū)域。其中溫州、杭州、合肥等長三角城市貢獻(xiàn)合約銷售額人民幣550.58億元，占總銷售額的58%;重慶、洛陽、西安、成都等中西部城市貢獻(xiàn)合約銷售額人民幣210.75億元，占比22.2%。

值得一提的是，二線城市在中梁控股的銷售貢獻(xiàn)中發(fā)揮著越來越重要的作用。2018年、2019年、2020年，公司二線城市的銷售占比依次為24%、35%、46%，今年上半年，這一銷售占比增至50%，公司城市能級持續(xù)提升。

依托于中梁控股精準(zhǔn)的投資定位，今年上半年公司的平均去化率為70%，回款率更是高達(dá)85%，營運(yùn)指標(biāo)穩(wěn)健。

2021年年初，中梁控股曾拋出人民幣1800億元的年度銷售目標(biāo)。今年上半年已經(jīng)達(dá)標(biāo)53%;2021年前7月更是完成年度目標(biāo)的60%。基于目前的銷售完成程度，管理層在業(yè)績會上表示，“我們對1800億元的合約銷售目標(biāo)充滿信心。”

致力全國化投資布局 深耕都市圈

2021年上半年，中梁控股對土地市場態(tài)度較為謹(jǐn)慎，致力在取得充足的可售貨源與財(cái)務(wù)紀(jì)律中保持平衡。業(yè)績發(fā)布會上，公司表示：重點(diǎn)城市宅地供應(yīng)兩集中的背景下，獲地競爭呈現(xiàn)白熱化。中梁的投資布局不完全依賴集中供地，我們會持續(xù)關(guān)注都市圈的二線、三線城市，保證安全和利潤并重。

這一理念直接反映在了公司的上半年買地投資中。中梁控股上半年土地投資總額約人民幣408億元，獲取67宗土地，總建筑面積約為790萬平方米。其中，來自集中供地政策的二線城市占土地投資總額約19%，其他二線城市占比15%。而其余土地投資總額中，三線城市占比55%，四線城市占比約11%。

目前，公司已控制年度土地投資金額在合同銷售金額的40%以內(nèi)，運(yùn)營現(xiàn)金流為正值。

此外，中梁控股還表示，要精準(zhǔn)控制拿地節(jié)奏，分散投資于具有獲利潛力的都市圈城市，關(guān)注拿地窗口;堅(jiān)持持續(xù)打開多元化獲地渠道，如產(chǎn)城、商業(yè)、并購等，以此分散集中供地帶來的競爭壓力;最后公司還將全面提升與行業(yè)頭部企業(yè)、地方優(yōu)質(zhì)龍頭企業(yè)的合作，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，取長補(bǔ)短，優(yōu)勢互補(bǔ)。

“三道紅線”有效改善下半年繼續(xù)減債工作

而在保持業(yè)績高增長的同時(shí)，中梁控股也絲毫不放松對“三道紅線”指標(biāo)的有效改善。

其中，非受限現(xiàn)金短債比從去年年底的1.1增至今年上半年的1.2，有所優(yōu)化;凈負(fù)債率也從去年年底的65.8%降至今年上半年的56.1%，下降9.8個(gè)百分點(diǎn);資產(chǎn)負(fù)債率從去年年底的79.9%降至79.3%，減少0.6個(gè)百分比。

雖然截至2021年中期，中梁控股“三道紅線”仍“踩”線一條，但其表示，我們現(xiàn)在是保持黃檔的企業(yè)，也是少數(shù)在一年之內(nèi)可以降檔的企業(yè)。未來可以在“三道紅線”下的整體財(cái)務(wù)管理方面繼續(xù)優(yōu)化，保持穩(wěn)健。

2021年上半年中梁控股積極主動進(jìn)行債務(wù)管理，有息債務(wù)總額穩(wěn)定在人民幣546億元，與去年基本保持持平;現(xiàn)金及銀行結(jié)余則為人民幣355.4億元，較2020年底增長3.8%。

而在融資渠道方面，中梁控股主要依靠國內(nèi)開發(fā)貸、國內(nèi)非銀行貸以及境外美元債籌集資金。管理層介紹，下半年以及明年，中梁控股會做大量減債務(wù)、穩(wěn)債務(wù)工作。“針對境外債務(wù)，特別是364億美元的票據(jù)存量，今年年底會減低不少于2億美元。另外在12個(gè)月以內(nèi)，境外364億美元票據(jù)存量占境外總債務(wù)比例會從現(xiàn)在的45%左右減低至25%。下半年到期的美元債的還款，已提前做好準(zhǔn)備，公司有足夠的現(xiàn)金流來做還款。” 另外，2020年底，中梁控股的商票規(guī)模在6億元左右，到6月底，商票規(guī)模已經(jīng)下降到4億元左右。