歷史酒店：簡介與開發指引

杰夫里·索爾，張碩辰/Jefferey Soule,ZHANG Shuochen

美國歷史酒店（Historic Hotels of America）是一個涵蓋44 個州、具有240 名會員的國家歷史保護信托基金的項目。其會員入選標準包含：酒店必須至少有50 年歷史，且必須保持其歷史建筑的完整性，且被廣泛認為具有重要歷史意義，或已經被列入或有資格被列入《國家史跡名錄》。入選會員的酒店可以宣傳與美國歷史酒店組織的從屬關系，在享受會員資格的同時獲得市場利益。1935 年的《歷史遺址法》授權美國內政部長正式記錄和整理歷史地產，標定這些歷史地產所具有的國家歷史意義，并授權美國國家公園管理局管理該計劃。

本文以美國的經驗為重點，首先簡要介紹了一般性的歷史保護問題，在此框架內探討歷史酒店這一主題。盡管有費城獨立廳這樣的歷史地標，以及喬治·華盛頓（George Washington）故居弗吉尼亞州弗農山莊這樣的國家歷史遺址，但美國對歷史保護的廣泛重視，包括對當地各種建筑樣式和具體建筑物的保護，真正開始于1960 年代。1962年，紐約市賓夕法尼亞火車站被拆除，震驚了公眾，一場鑒別和保護建筑物以及整個社區的運動就此展開。1966 美國年通過的 《國家歷史保護法》（National Historic Preservation Act），從指南和程序的角度列出了建筑物、街道、社區、景觀等歷史資源。正是這種對歷史保護的努力，使許多歷史酒店被拯救下來，進而煥發新的活力。

1 歷史酒店成功開發要素

分析是規劃和開發過程的起點。首先從建筑本身入手，看看它是否已經被列入美國《國家歷史古跡名錄》（National Register of Historical Places）。想要在美國為項目融資，是否列入名錄是非常關鍵的一個因素。同時要評估翻新的費用是多少？開放后的收入會是多少？

從本質上講，分析相當于制訂一個非常詳盡的計劃，既包括建筑，也涵蓋商業。如果商業模式不健全，那么就需要重新評估。相比于建造新的酒店，歷史建筑本身就有一個優勢。新建酒店非常昂貴，而得益于美國的歷史保護稅收抵免政策，開發商既可以利用現有的建筑，又可以通過稅收抵免來減少建筑的成本。中國的土地開發模式很高效，針對類似的歷史翻新項目給予激勵是非常便利的。舉例來說，一旦被確立為歷史區域，這個地方就可以對現有的開發情況進行評估，激勵開發商將歷史建筑開發成為酒店，為社區服務的同時還能在未來獲得收益，進而使其他地產受益。但在波士頓，為了換取對其他社區保護項目的資助，開發商不得不加大建筑密度。

1 美國《國家歷史保護法》封面（圖片來源：參考文獻[2]）

1.1 場所感營造

在美國，大多數城市甚至小城鎮都有總體規劃框架，依托此框架鑒別歷史資源，制定規則和條例保護這些社區的歸屬感。“場所感”用來界定一個地方與其他地方的不同之處。從建筑、街道、景觀等角度看，場所感是有形的；而從習俗、傳統音樂、美食等角度看，場所感又是無形的。如果要把本文的理念運用到實踐中去，必須有自己的體驗過程，而不是試圖復制文章里的案例研究。只有與當地人合作，仔細了解當地特色、場所、習俗、建筑和景觀的價值和重要性，才能依托豐富的文脈成功實現歷史酒店開發。能夠認識到保留地方文脈的價值和社會關系，不僅是非常重要的，也是人們愿意去造訪歷史酒店的理由。如果社區或城市本身就沒有場所感，比如可供步行的歷史街區、街邊的各家店鋪或者有意思的小巷，那么沒有人會關心歷史酒店。因此，如果我們想要成功地開發歷史酒店，規劃協調好一個地方的整體文脈是至關重要的。

1.2 新舊平衡

市場研究表明，只要有現代的設施和服務，人們反而會更喜歡歷史酒店。真實的古建筑、精心維護的內部細節和體現時代風貌的家具固然能營造氛圍，但也要與最新的供暖和制冷系統以及舒適的床墊相結合。歷史酒店的另一大賣點是過去在這里住過的人。例如，某酒店布置了1930 年代電影明星的照片，因為他們都曾下榻該酒店。這種設計會增加歷史感，有助于吸引游客。我們許多大學的歷史保護方向，其實都包含如何營銷歷史的課程。如果歷史地產希望在經濟上獲得長期的成功，這一點是至關重要的。這種歷史感涉及每一處的小細節，如酒店的文具、床上用品、照明、藝術品甚至廣告手冊和在線信息。

2 美國地區遺產保護指導方針1（圖片來源：參考文獻[8]）

3 美國地區遺產保護指導方針2（圖片來源：參考文獻[9]）

4 拍攝于1902年的菲茨帕特里克酒店

5 拍攝于1910年的菲茨帕特里克酒店的騾車

2 歷史酒店成功開發指引

歷史酒店開發指引包含以社區分析為核心的歷史酒店開發指引以及考察和管理歷史酒店場址所需的政策和工具檢查清單。在社區分析這一層面，首先應通過造訪其他項目，判斷可以從中學到的經驗，關注當地社區融合發展的歷史酒店，對地區及其周圍環境進行充足分析和研究，可持續挖掘社區發展的獨特性和亮點。利用實體圖像，直觀地指導戰略性增長目標，界定社區的邊緣，控制人口增長與縮減的變化率以穩定社區的領導力。社區有效開展政策宣傳和教育工作，并不斷完善吸引年輕骨干的機制，加強吸引專業人員的能力建設，在規劃和開發建設全過程中聘請專家把控質量，要求專業人員以保護倡導者的身份約束開發商，避免出現過度開發的行為，并及時妥善調和矛盾。在社區吸引力提升、招商引資能力提升的同時管理自身的增長平衡，并協調資源保持一定比率地保留建筑被列入《國家史跡名錄》。與此同時，盡可能向地方政府爭取交通基礎設施的保障，以提升酒店的經營活力。

在考察和管理歷史酒店場址所需的政策和工具檢查層面，羅列相應清單：列舉關于保護重要地標、可視域的具體規定；有開放空間計劃或者留白空間，用來支持其他計劃，協助界定重要節點等系統性城市設計工作；針對空地和停車區域的填充政策；社區制定出有效的設計審查政策，包含導則和標準兩方面內容；社區具有資助和整合公共建筑和空間里的公共藝術計劃，以及超過一定面積的私人構筑物；社區通過歷史標志物、展板等形式，委托當地人進行故事講述；社區有手工藝鼓勵政策，激勵雇用工匠制作社區的標志、廁所瓷磚、柵欄、護樹欄和大門；針對中心區的商業情況進行變通或適當允許，進而保持建筑密度，避免人車混流以及無序停車現象；具有鼓勵使用高層建筑的機制；結合建筑風貌或城市設計的規定，對傳統保護區的控規加以改進，通過適當的規劃和開發指南保護該地的傳統文化；對建筑進行徹底的審查，包括成本估算（含20%的應急費用）；計劃應有足夠的時間（3 年）來營銷酒店并與客戶建立聯系。

3 代表性案例

3.1 菲茨帕特里克酒店

菲茨帕特里克酒店（Fizpatrick Hotel）于1898 年建設于喬治亞州華盛頓，它作為城鎮上第一家現代酒店，憑借精美豪華的建造工藝贏得了公眾青睞。繁盛時期的菲茨帕特里克酒店舉辦過很多重要的政治、節日活動等社交集會，例如，定期接待在新建的威爾克斯縣法院做生意的城里游客、舉辦擁有華盛頓與奧古斯塔最杰出的商人和官員參與的海岸線鐵路（the Seaboard Air-line Railroad）宴會、為觀測日全食的天文學家提供下榻地點等經營活動，充分展示了其經濟與社會地位，成為威爾克斯縣和周邊地區最著名的社交場所，體現著重要的社區文化意義。隨著經濟大蕭條時期的到來，商務活動和旅行隨之減少、經濟與社交活動向主要道路和連鎖企業轉移、對于歷史建筑保護工作的持續忽視等諸多原因共同造成了菲茨帕特里克酒店在1950年代被社會逐漸遺棄，陷入經營危機。

6-8 史丹利酒店（圖片來源：The Stanley Hotel，https://www.stanleyhotel.com，2021）

直至1980 年前后，針對該酒店保護與修復的一系列探索正式提上了日程。當地年輕保護主義者團體首先對酒店的部分垃圾進行了清理，但仍然難以扭轉酒店的頹勢。1990 年代，皮埃蒙特基金會（Piedmont Foundation）計劃將酒店改造成為供低收入人群及老年人使用的住宅，但該修復計劃因始終未獲得資金撥款而夭折。1997 年華盛頓市中心發展管理局（DDA）通過強化房屋結構、修復窗戶與屋頂等手段對該酒店進行了更新，通過當地房地產經紀人對此處房產進行營銷，效果仍不顯著，于是繼續尋求可行的修復辦法。2002 年3 月，旨在收購、修復和管理菲茨帕特里克酒店的公司成立，該公司由分屬于商科、歷史建筑修復等專業的合伙人共同管理，基于對于建筑原始材料、原有建筑結構與場地環境的尊重，恢復建筑酒店用途，保留其歷史特征；與此同時，通過對金融資產和資源的現實評估，制定合理的融資與營銷方案，還原其歷史功能和美學榮耀，傳承菲茨帕特里克酒店在社區與社會生活中的地位與意義。

由此可見，盡管酒店在經營過程中歷經繁盛至衰落的波折，但注重歷史酒店本身之于當地社區的重要意義，通過保護與修復傳承建筑本身的文化意義，能夠為歷史酒店重煥生機贏得一定的可能性。

3.2 史丹利酒店

斯坦利·庫布里克（Stanley Kubrick）在影片《閃靈》中呈現的“全景”酒店，讓它的原型史丹利歷史酒店聲名大噪。史丹利酒店（Stanley Hotel）坐落于科羅拉多州一個與世隔絕的山區，是最知名的歷史酒店之一。酒店由史丹利蒸汽車公司的所有者、發明家弗雷蘭·史丹利（Fleelan Stanley）于1909年興建。酒店的設計意圖為吐納落基山脈的山間空氣，是面向美國東部人的健康療養寓所。主樓有142間客房。酒店素有鬧鬼的名聲，反而豐富了它本就多彩的歷史和吸引力。直到1980 年代中期，史丹利酒店仍然要在冬季關閉，但今天已經全年向客人開放。

它的設計采用美國內戰前的風格，主樓和附屬建筑的周圍都配有花園和空地。內部裝潢已經翻新了好幾次，每次都使用與歷史建筑相一致的設計元素和材料，比如酒吧一直用新的銅/錫制天花板來替代舊的。

3.3 伊利諾伊州芝加哥黑石酒店

作為萬豪文藝復興（Marriott Renaissance）品牌的一部分，黑石酒店（Blackstone Hotel）是一家擁有332 間客房的豪華歷史酒店，還配有會議和活動空間、一家星巴克咖啡店和一間提供全方位服務的餐廳。自建成以來，這座23 層的建筑就一直作為豪華酒店被載入歷史，更因接待過12 位美國總統而聞名于世。然而世事難料，黑石酒店在20 世紀末陷入失修狀態，后于1999 年關閉。塞奇酒店管理公司（Sage Hospitality）在2005 年買下酒店的構筑物，對其進行了大規模的翻新，并于2008 年3月重新開放。

與史坦利酒店不同的是，這座酒店需要進行大規模的改造：一方面要能吸引現代游客，另一方面又必須滿足歷史保護稅收抵免的要求，這對融資的成功至關重要。內部的改變主要集中在改造公共空間以及重新配置客房，在保持建筑整體歷史魅力的同時，也保證現代設施和公用工程能夠布置到位。投資者意識到，這種翻新需要更多的時間和成本。但他們也預計，完工后的歷史酒店所能上探的整體價格，足以彌補滿足歷史保護稅收抵免要求所需的時間和成本。

在這次翻新中，開發商還著重強調掌握優良圖紙的重要性。特別是對于歷史建筑而言，一整套原始圖紙是很有用的。但在某些情況下，原始圖紙可能并不準確，所以，比較新的、突出顯示變動情況的圖紙有助于使項目更順利地推進。就這種程度的翻新而言，徹底了解建筑本身，對于管理成本以及按預期完成項目都是至關重要的。

4 總結

歷史酒店是歷史保護以及經濟發展的重要組成部分，特別是對于較小規模的城市和鄉鎮而言。在美國，許多建筑在過去的70 年里經過了翻新和重新利用，發展成為以歷史為中心的現代住宿設施，為歷史悠久的城鎮的經濟發展添磚加瓦，感興趣的游客既能在這里感受歷史，又能享受酒店提供的現代化設施。