房地產集團財務共享模式下銷售收款管理優化研究
——以A公司為例

何亞偉 鄭興東

(安徽商貿職業技術學院，安徽 蕪湖 241000）

一、引言

近年來，伴隨著房地產政策調控力度的加大和市場競爭的加劇，房地產公司間并購整合速度不斷加快，企業規模的擴大和市場占有率的提高使得大型房地產集團項目增多且地域分散，隨之出現機構臃腫、信息不暢和財務管理效率低等“大企業病”困境。如何增效提質、實現財務管理變革成為大型房地產集團企業關注的重點問題。在此背景下，財務共享服務中心的出現為房地產集團促進管理提升和財務轉型創造了條件。但目前我國房地產集團財務共享中心的建設仍處于探索階段，服務范圍有限且服務流程有待優化，其重點仍然是實現流程的標準化和集中化管理所帶來的降本增效目標，對于附加值較高的管理流程仍保留在原公司財務（ACCAReport,2018）[1]。對于房地產集團核心環節銷售收款管理流程而言，由于其本身的復雜性和風險性，財務共享中心在處理大批量銷售收款業務時效率較低且錯誤率高，導致銷售數據更新不及時，造成財務共享中心、財務部門和銷售部門之間信息不對稱嚴重，引起“信息孤島”的產生。如何充分發揮房地產集團財務共享中心作用，既滿足降低成本和提高組織運營效率目標，又能夠為銷售收款管理提供實時共享的、相關的決策支撐成為房地產集團實施財務共享后所亟需優化的關鍵問題。

“大智移云物”時代下新興技術正在迅速的迭代和演進，為房地產集團財務共享中心銷售收款流程的優化創造了條件。陳瀟怡（2017）認為通過將新興技術融入財務共享中心所帶來的管理模式的創新和變革對于實現企業財務轉型意義重大[2]。陳虎（2019）將財務轉型、財務共享和RPA技術比作“面-線-點”的關系，列舉了RPA技術在財務共享中心典型流程的應用，其中包括訂單及收款流程[3]。程平（2018）通過研究財務共享中心應收管理中存在的客戶管理偏重事后評價、發票開具人工成本高等問題，使用RPA技術針對客戶信用評價、單據數據采集和收款對賬方面進行流程優化與改進[4]。賈赟（2020）針對應收賬款管理流程在融入財務共享模式中出現的系統銜接、深度集成與自動化方面的不足，采用大數據智能化技術為流程的優化提供了解決方案[5]。

綜上所述，現有學者的研究中大多以單一技術手段為依托，缺乏全面性；流程優化措施大多主要針對銷售收款管理中的部分環節，很少考慮各個環節間的銜接問題，缺乏系統性；研究對象主要針對一般企業的典型流程，沒有充分考慮不同行業不同企業中業務流程的顯著特征，其優化建議缺乏普遍適用性，從研究效果上來看，其解決的主要還是效率問題，并沒有上升到提升管理和決策層面。現如今房地產行業作為我國國民經濟發展的支柱產業，信息時代下房地產企業銷售收款管理流程的再造和優化至關重要。但目前還鮮有關于房地產集團的財務共享服務中心銷售收款流程優化的應用研究。鑒于此，本文采用案例研究的方法，以A房地產集團財務共享中心銷售收款管理流程為研究對象，通過分析房地產企業的內外部環境特征，結合房地產集團財務共享中心銷售收款管理現狀和問題，以OCR智能識別、RPA和數據挖掘技術等信息手段為主要依托，重新構建銷售收款管理流程框架，從票據管理、電子影像管理、銀企對賬管理和大數據管理等方面全方位優化和改進房地產集團財務共享中心銷售收款流程，旨在逐步實現銷售收款管理流程的自動化和智能化，促進房地產集團財務數字化轉型。

二、A房地產集團財務共享中心銷售收款管理現狀分析

A房地產集團成立于2009年，是我國快速發展的大型房地產開發集團，于2019年在港交所上市。經過多年快速發展，集團項目業務已經拓展至中國五大經濟核心區域。隨著項目公司的增多和地域范圍的擴張，為了降低財務成本、加強財務管控能力，A房地產集團財務共享服務中心于2019年初開始建設，以“智慧財務”為整體目標，明確財務共享建設方向，精細化財務管控，與業務規則深度融合，貫穿業務財務全流程，滿足集團的戰略改革，驅動集團財務共享新生態。該集團財務共享中心已與2019年9月成功上線，A房地產集團財務共享業務模塊涵蓋費用報銷、銷售至收款、成本至付款、資產核算、薪酬核算、稅務核算等九大主流程。其中，銷售至收款業務模塊涵蓋認籌收款（退款）核算、房款收款核算、變更調整賬務處理、收款入賬核算、收入確認及結轉核算和收款對賬及核算六部分內容。如圖1所示，首先為簽訂認購協議并支付房屋定金，然后再按照約定支付首付款并簽訂購房合同，合同簽訂時由營銷客服專員部將購房合同信息錄入銷售管理系統，收款環節中由項目公司收銀統一收取房款和開具發票，通過財務影像上傳至財務共享中心，由共享中心審核崗審核票據影像資料和收款明細，并將之與網上銀行進行對賬審核，審核無誤后由財務共享中心總賬核算崗進行財務核算。在收到款項時計入合同負債科目，等已售房屋達到收入確認條件時，進行收入確認結轉和核銷清賬。銷售至收款流程中還存在客戶申請退款和購房信息變更等特殊情形，需要共享中心審核崗審核后由項目公司收銀進行票據收回和換票處理，涉及房屋退款的還需共享中心資金崗進行網上銀行支付，所有事項處理完畢后統一歸檔。由于財務共享服務的融入還處于建設初期，因此存在較多問題，如何降低運營成本，提高作業效率及穩定性，降低人工差錯，完善數據基礎，從而支撐銷售收款智能決策是房地產集團銷售至收款共享服務需要進一步優化的目標。

圖1 A房地產集團財務共享中心銷售收款管理流程

三、房地產集團財務共享中心銷售收款管理面臨的挑戰

（一）線上線下相結合銷售趨勢下的票據管理和收款風險防控問題

消費者消費行為線上化的趨勢不斷滲透至房地產領域，隨著疫情的影響，恒大率先開啟線上購房通道，在房地產行業內鳴響“線上營銷”第一槍。我國房地產集團實施財務共享服務后，線上線下相結合銷售模式在業務處理時出現票據管理混亂和收款風險激增問題。由于現階段電子發票的實施尚未普及，紙質發票仍作為主要銷售票據。面對線上線下客戶的不同開票需求，票據管理工作十分復雜且風險集中。目前房地產集團公司票據管理工作仍下放到項目公司，票據在保管、傳遞和使用過程中需要經過層層審核和登記，流程繁雜導致效率低下；其次，由于線上線下銷售所帶來的銷售業務量激增，為了保證銷售業務的正常進行，營銷中心經常需要存放大量已蓋章的空白發票和收據，而從事發票管理和銷售收款的人員專業能力參差不齊，一旦存在管理漏洞，極易出現收款風險；最后，財務共享中心只能事后根據票據信息識別和對賬處理時進行審核分析，無法進行事前風險控制，容易產生資金安全問題，同時發票作為企業繳稅的核心依據，票據管理混亂將會導致業財數據脫節，為企業的稅務管理造成很大負擔。核算、資金、稅務是財務共享的核心領域，控制風險是房地產企業銷售收款管理的重要目標，因此加強票據管理和防控風險至關重要。

（二）財務共享模式融入中銷售收款管理流程的運作效率問題

房地產集團銷售收款管理業務在財務共享中心的融入中并沒有充分發揮降本增效的作用，并沒有從根本上解決管理效率問題，導致在業務處理中出現人工操作效率低和錯誤率高等問題。主要原因在于以下方面：首先，由于我國房地產集團項目子公司眾多，銷售收款業務量大，尤其在遇到新樓盤集中開盤或大型節假日時業務量將會迅速激增，而財務共享中心人員有限并且均處于一對多的工作狀態，難以及時和準確的處理銷售收款業務中的收款對賬、票據審核和會計核算等一系列復雜操作；其次，由于銷售收款業務涉及大量票據，不同地區的票據樣式也具有明顯差異，大量多樣化紙質票據數據的人工采集和輸入嚴重影響了財務共享中心的工作效率和錯誤率；最后，財務共享中心人員在處理銷售收款業務時需要在銷售管理系統、資金管理系統、企業ERP系統等多個異構系統之間進行數據的收集、傳遞和審核，手工操作效率低下且易造成數據遺漏和誤判。

（三）數據基礎不完善，無法支撐銷售收款智能決策

由于目前房地產集團數據基礎不完善和應用不成熟，財務共享中心銷售收款管理流程仍然側重于滿足銷售收款業務的核算功能，其流程再造的目的主要在于加強會計核算工作的標準性和規范性，無法有效滿足精細化銷售收款管理智能決策需要。在管理會計愈發重要的今天，房地產銷售收款業務的優化管理需要提高財務的業務融合能力，財務共享中心在處理日常銷售業務時不能局限于傳統的事后會計核算功能，應作為公司的“智能儀表盤”，及時統計和分析公司的各維度數據，由于房地產集團數字化應用場景較少，業務數據的積累缺失嚴重，數據維度較小，大量高價值的數據被過濾和舍棄，數據的缺乏導致銷售管理出現困境，無法有效滿足日常銷售管理決策需要，房地產集團財務共享中心需要摒棄傳統數據的粗放采集方式，利用新興技術深度挖掘沉睡在銷售收款管理流程中的數據，讓數據在企業經營中發揮更加重要的作用，建立財務和業務的廣泛連接，實現財務共享數字化轉型，對銷售收款進行動態管理和監控。

綜上，銷售收款管理流程在融入房地產集團財務共享中心的過程中雖實現了流程標準化和加強了財務核算的規范性，但也存在著一系列問題：線上線下相結合銷售模式下票據管理的繁雜導致收款風險的增加和業務數據的脫節，人工操作在很大程度上限制了業務處理效率，在耗費人力的同時也不能保證其正確率的提高。跨系統間數據的傳遞和核對以及紙質票據信息的人工采集都大大增加了共享中心工作人員的負擔，因此難以處理具有更高價值的銷售管理工作。無法支撐動態銷售管理需要。若能利用新興技術手段進行全面優化和改進，將為財務數字化的實現提供了切入點。

四、基于新興技術的財務共享中心銷售收款流程優化研究

（一）利用RPA技術實現開票自動化和輔助智能報稅，全面建立銷售收款管理系統框架

為了解決房地產集團項目公司票據管理繁雜、收款和稅務風險增加的問題，需要將項目公司的票據管理功能上移至財務共享中心，所有開票操作均通過項目公司申請由財務共享中心開票系統統一自動開具。如圖2所示，首先，以銷售管理系統為起點，將信息輸出至客戶協同系統和收款管理系統，新增開票系統，通過RPA技術實現開票系統于銷售管理系統、客戶協同系統和收款管理系統間的無縫對接，通過客戶協同系統采集客戶數據，并與收款管理系統中客戶交易信息進行匹配后自動開票，開票后由票據郵遞系統自動郵遞至客戶，并對郵遞過程進行實時跟蹤，系統可以隨時查詢郵寄狀態；其次，為了減少稅務風險，通過開票系統直接將銷售開票數據傳遞至稅務管理系統進行智能報稅；最后，將票據通過掃描傳遞至電子影像系統，通過OCR智能采集技術提取核心數據，通過智能審核后最終傳遞至共享中心財務核算系統進行會計核算。發票的自動開具消除了項目公司大量重復性手工操作，提高了開票效率，也有效防止票據的虛開和錯開現象。通過使用RPA技術將銷售管理系統、客戶協同系統、收款管理系統以及財務核算系統間的無縫對接，打破異構系統壁壘，不僅可以實現銷售收款信息的實時傳遞，保證了數據的準確性和一致性，降低了收款風險，而且還可以通過與稅務管理系統直接對接，提高報稅效率。隨著電子票據的逐步推廣和使用，共享中心今后可以通過電子票據的特征實現自動化流轉和智能化管理，實現安全、高效、智能的電子會計檔案管理。

圖2 房地產集團財務共享中心銷售收款管理系統框架

（二）單據影像OCR智能識別，銀企互聯自動對賬，全面提高共享中心業務處理效率和準確性

為了解決房地產集團財務共享中心人工操作效率低和錯誤率高的問題，需要使用OCR智能識別、RPA和智能審核等信息手段融入電子影像系統和銀企互聯系統，充分發揮其在銷售收款管理系統框架中的作用。首先，需要在房地產集團財務共享中心全面升級電子影像系統并統一單據模板，利用OCR智能識別技術和數據處理技術實現電子影像單據信息采集和管理，通過內置邏輯判斷函數自動匹配和識別客戶的付款信息與票據信息是否一致，結合自動對賬結果，完成智能審核。其次，開發并建立銀企互聯系統，建立企業與銀行間數據交互渠道，對銀行賬戶進行集中和統一管理，通過設置智能POS機實現收款交易明細的自動獲取，通過將收款數據傳遞至收款管理系統，實現銀企自動對賬。通過對房地產集團銷售收款單據的智能識別和智能審核，一方面可以深度挖掘和獲取企業多維度信息，為業財數據的深度融合創造條件；另一方面能夠顯著提高單據審核效率，降低審核成本，同時通過形成清晰的業務視圖，提升企業的數字化能力，為企業管理決策提供完整而可靠的數據支持。通過將企業資金管理系統、銀企互聯系統和其他財務信息系統之間的信息檢驗和傳遞，為實時資金數據的獲取創造條件，有利于管理者通過多維度的資金數據進行企業精細化管理。

（三）利用數據挖掘技術加強房地產銷售數據采集、處理和分析應用，實現數字支持決策

為了改變房地產集團財務共享中心銷售收款管理中的信息維度較小，無法有效支撐銷售決策的問題，采用數據挖掘技術深度挖掘和采集房地產集團銷售收款流程中的內外部數據、財務數據和非財務數據、結構化數據和非結構化數據，實現將財務共享中心向大數據處理中心轉變。采用B/S模式構建系統框架結構，將應用分為用戶層、業務邏輯層和數據訪問層。針對房地產集團銷售至收款的業務特征，用戶主要針對銷售人員、客戶、財務人員和管理層，根據不同用戶的交互信息不同，把業務邏輯層分為業務數據流和財務數據流兩種類型，將財務數據和業務數據集中至業務邏輯層，并根據其對應不同的管理系統，最終將數據處理結果傳遞至數據訪問層。通過采用數據挖掘技術在對數據進行加工處理的過程中，利用聚類分析算法對數據進行提煉和融合，從企業銷售收款經營決策需求出發，利用數據建模工具進行數據的價值提取，支撐企業的銷售決策和業務活動。大數據時代數據挖掘技術的發展推動了財務共享中心由財務中心向大數據處理中心轉型，并通過構建銷售收款系統框架，全面整合業務數據和財務數據，真正實現業務財務數據一體化。最后，在數據輸出方面，為了能夠將數據結果進行清晰的呈現和表達，財務共享中心可以利用圖像處理和計算機視覺等技術對于數據分析結果進行可視化轉變，讓信息使用者能夠高效的根據數據做出決策。

五、結語

本文通過以A房地產集團財務共享中心的銷售收款管理流程進行案例研究，分析了房地產集團運行現狀以及問題，并以數字化時代下OCR智能識別、RPA技術和數據挖掘等新興技術等信息技術為依托，通過構建銷售收款管理系統框架，從票據管理、電子影像管理、銀企對賬管理和數據管理等全方位優化和改進房地產集團財務共享中心銷售收款流程。希望通過本文的優化建議能夠有助于房地產集團逐步實現銷售收款管理流程的自動化和智能化，為實現財務數字化轉型提供參考。