棚戶區改造項目極限容積率研究
——以臨夏市紅園路3 號地塊為例

康立虎

（甘肅省城鄉規劃設計研究院有限公司，甘肅 蘭州 730000）

1 容積率指標影響因素

容積率概念雖小，其涉及的因素卻很多，囊括了經濟、環境、交通、社會、政策等各個方面。所有的這些影響因素共同構成了一張容積率的關系脈絡，容積率的取值正是各影響因素對土地開發強度影響量化的結果。

2 現行容積率確定方法評析

通過對容積率相關研究文獻整理可知，目前已有的容積率分析方法以定性居多，從定量角度的分析研究不足，僅有的定量分析也多從房地產開發可行性角度來闡述經濟容積率，在定量分析中也未能與定性分析很好地結合，存在一定的局限性，見表1。

表1 現有容積率方法評析

文章主要以實際項目為例，從經濟效益、日照條件兩方面采用定量分析方法來確定用地容積率的極限值。

3 研究對象基本情況

地塊位于臨夏市老城區內核心區域，是紅園路、西關路、喇家巷、西城壕路圍合的區域。

本次研究區位示意如圖1 所示，面積為6.41hm2，內部現有建筑為低層磚木結構平房，規劃將予以拆除改造，原住居民就地補償返還安置。

圖1 區位示意圖

研究對象周邊居住建筑多為4～6 層為主的多層或近年改造不超過18 層（60m）的高層住宅。

4 計算用地容積率量化取值

4.1 成本-收益分析法——參數取值（見表2）

表2 成本收益分析法參數取值

4.2 成本-收益分析法——計算公式

式中：F 為規劃容積率；S1 為總用地面積（m2）；S2 為現狀拆遷面積（m2）；A1 為土地單價（元/每平方用地面積）；A3 為建安成本（元/每平方建筑面積）；A4 為基礎設施配套費（元/每平方建筑面積）；A5 為開發管理費用（元/每平方用地面積）；P 為房屋出售價格（元/m2）；N 為不可預見費（%）；R 為基準總投資收益率（%）。

其中：（1）本次規劃用地為棚戶區改造，所以A1在計算中為零；（2）當地補償政策：首層面積按照（住宅+院落）占地量的1.5 倍返還住戶。

沿街商業首層按照商業建筑面積1:1 返還住戶。二層及以上建筑面積按照500 元/m2補償住戶。

4.3 成本-收益分析法——公式結合研究對象本土化

4.3.1 A1×S1（政府收益）

由于是政府主導的舊城區內棚戶區改造項目，土地屬于劃撥，不產生土地出讓金，所以A1×S1 為零。

4.3.2 A2×S2（拆遷補償費用）

A2×S2={首層面積（住宅+院落）×1.5×建安成本+（沿街商業面積×建安成本）+（二層及以上建筑面積×500 元/m2）}-（政府棚戶區改造每戶補償費用×戶數）。

4.3.3 P×S1

P分解為a（干道沿街商業售價）、b（街區內部沿街商業售價）、c（住宅售價）。

S1分解為a1（干道沿街商業用地面積）、b1（街區內部沿街商業用地面積）、c1（住宅用地面積）。

其中：住宅用地兼容底商的比例最大為20%，沿街商業用地面積簡化為沿街居住用地面積的20%考慮。

經過計算得出結論：容積率需要開發至1.87，開發收益可達到12%。

4.4 日照分析法

4.4.1 思路

（1）依據《中國建筑氣候區劃圖》，臨夏市居住建筑的日照標準須滿足大寒日3h，用地北側擬建中學須滿足冬至日2h。

（2）依據周邊建筑環境和上位規劃對基地的要求，本案居住建筑選取以18 層為主(當地喜用層數)，并結合當地情況，戶型選取一梯二戶和一梯三戶為主的板式住宅。

（3）計算用地在周邊建筑日照約束影響下的極限容積率。

4.4.2 日照分析法——空間模型建立過程

（1）規劃地塊條件分析，根據《臨夏市舊城區控制性詳細規劃》 中對新建建筑退道路紅線的要求，以及消防間距和地塊內部不同用地間的劃分，得出了可建設用地范圍如右圖黃色部分所示（如圖2 所示）。

圖2 基地分析圖

（2）單元容積體的建立。根據日照計算，并滿足防火要求的基礎，建立住宅面寬從25～50m，進深14.9m 的住宅單元體，當單元體容積率達到最大值時，用地的容積率達到極限，以18 層為例，共建立6類情況。

針對選擇的住宅單體建筑，按照國家和地方的日照標準和居住區設計標準進行間距計算，在用BL方法放入時將住宅單體連帶“單體建筑間距控制區”一起作為“放置單元矩形”。所謂的“單體建筑間距控制區”包括南北向間距和側向間距。

本方案以臨夏市為準，計算時間為大寒日，有效日照時段8:00-16:00,每套住宅至少有1h 連續日照。

實驗表明，該方法僅適用于用地面積在0.5～9hm2的情況（見表2）。

表2 18 層單元容積體（單體建筑間距控制區）

（3）平面布局優化。第一階段優化的評價目標是求得現行日照標準約束條件下的容積率上限。將15 個“放置單元矩形”按照BL 的法則進行排列，形成第1 代種群，然后利用遺傳算法的交叉和變異，形成第2 代、第3 代，直到接近最優解。

圖3 為得到最優解，其容積率為2.33(只考慮規劃地塊內建筑間相互日照影響)。

圖3 18 層住宅BL分析

（4）日照約束影響下的高度調整。根據北側現狀建筑的底層窗戶在滿足現行日照標準的基礎上，計算北部地塊的最大包絡體，并利用返回光線校核，最終確定極限建筑高度。再根據北側現狀建筑和規劃建筑，以及東側現狀建筑在滿足現行日照標準的基礎上，計算南部地塊的最大包絡體，并利用返回光線校核，最終確定極限建筑高度。如圖4 所示。

圖4 18 層住宅包絡體分析

4.4.3 結論

通過疊加規劃地塊內部和外部建筑體日照等時線，得出該用地內極限容積率為2.04（考慮地塊內建筑與周邊建筑之間相互影響），如圖5 所示。

圖5 18 層住宅日照分析

5 極限容積率取值

通過經濟和日照兩種量化測算方法得出容積率最大值為2.04。

6 展望

鑒于容積率涉及因素的復雜性，影響容積率指標的因素眾多，受現實條件的限制，本文的分析研究無法全部覆蓋所有的影響因素,僅從技術角度著手，通過提高規劃編制的科學性與合理性來解決當前出現的容積率超標建設的亂象，對規劃管理實施提供基礎性技術依據。