房產投資N大坑——商鋪　一鋪“坑”三代，商鋪的“坑”有多深

陳剛　陳松　陳鵬

全國19城964個購物中心，2020年平均空置率為11.77%，同比漲幅高達93.9%。其中，北京開關店之差為一線城市之首，上海開關店總數居一線城市之首，廣州、深圳回暖跡象較為平穩，武漢市場受創較重……

站在2021年，回頭看被疫情困住的2020年零售商業市場，購物中心空置率已然成為世界級難題。東京銀座、巴黎香榭麗大街、紐約第五大道……一條條國際名街人氣不再，品牌退租潮迭起。

相較之下，速速回血的中國市場，購物中心整體空置率（以樣本商場為例）能控制在10%左右，已然是交了份不錯的成績單。加之今年春節期間，多地的眾多商場均收獲了可觀的客流與銷售增長，消費市場活力顯現。

來自贏商大數據的監測顯示，2020年上半年，重點城市1/3商場空置率超10%。而在下半年，盡管人潮有所回歸，可商場的空置率未跌反升。據統計，2020年下半年全國19個_二線城市近千家已開業購物中心調整頻率加快，但平均空置率截至年底達到了11.77%，環比漲幅近32.5%。其中，出租率超過95%商場占比約38.3%，同比減少9.3%。對應的，約4成商場空置率超過10%，滿鋪出租的商場不足90家。

“一鋪養三代”是過去幾十年來中國老百姓廣為人知的投資理念，很多人認為，商鋪租金高，只要投資一間商鋪，就能躺著數錢。有些地方甚至還把商鋪作為男方家庭的婚姻門檻和保障，為此商鋪價格一度在民間被炒得火熱，尤其是三四線小城市，對商鋪投資極為迷戀。

前段時間，我去內蒙古呼和浩特出差，被邀請到一家朋友開發的樓盤參觀，開發的是寫字樓、公寓和商鋪的商業綜合體。說實話，位置一般，開發商為了商鋪能多賣錢，戶型被改得拐彎抹角，開間和進深大都不符合規矩。

最重要的是，商業并沒有做合理的規劃，較為混亂。一個社區應該有超市、理發店、藥店、洗衣店等等業態，而這個地方卻緊挨著開了十多家小飯店，旁邊還跟著五金、賣瓷磚賣馬桶的。但讓人驚訝的是，商鋪一經開盤，就被搶售一空。

朋友低聲講，買家基本都是周邊縣城的“有錢人”，人傻錢多，有的甚至三四套的買。如果按照投資回報率講，目前這個地段一套上下80平米的商鋪，售價140萬;租金是每個月5000元，需要花費23年才能收回成本（不考慮通脹），是劣質的投資品無疑了。但更多的人是不會算賬的，或者聽了開發商講的故事，繼續做著發財夢。那么，商鋪究竟該不該投資，怎樣投資？下面小編就根據之前的例子，幫大家分析T商鋪投資的這些事。

買商鋪，值不值得

大約從2014年開始，相對住宅，商鋪投資價值遭遇了滑鐵盧，“一鋪養三代”180度大轉彎，變成了“三代供一鋪”。為何？

首先是，互聯網的崛起。就拿上文我去呼和浩特看朋友樓盤的例子來說，我當時用手機打開美團，“距離”設置為“附近”，明顯看到在這個社區的公寓里已經開了形形色色的店鋪，例如美甲美容、足療、小酒吧、桌游棋牌等等，數量之多遠勝于樓下底商。

這些網店開在公寓里，要遠比底商的租金便宜，而且還私密、安靜，相對于一些小型業態更有市場。這些網店極大地分流了底商的生意，造成商鋪的租金承-壓，自然租金回報率也就下來了。

很明顯，10年前投資商鋪可以說是賺得缽滿盆滿，每年能收到租金大約8%左右，12年差不多就拿回本金了。但這幾年的數據一路下滑，大部分商鋪的回報率在2%-5%，超過6%都算高了。資金放進去，一套就是20多年。其次是高昂的交易費用。

二手商鋪交易稅費的計算極其復雜，一般來講，交易一次差不多就得付整體房價的20%左右作為稅費，可以吞噬掉大部分商鋪增值帶來的收益。而且很多城市的商鋪貸款限制很嚴格，并非是剛需產品。市場行情不好，商品房照樣能賣得出去，但是商鋪生意不好，就完全砸在手里了。

交易稅費高、杠桿率低，注定商鋪的流通性差，所以開發商在賣給你商鋪的時候，都要提前透支至少三年的升值空間。

投資商鋪是技術活

話說到這份上，一定有人開始質疑了，“凡事不能絕對，現在高回報的商鋪也是有的。”例如前幾天一位會員說：“住宅已經沒有名額了，家里就是想投資商鋪自營，而且我有朋友能把回報率做到10%，有什么方法？”

當然，這種正面的例子在我身邊也不少。因為商鋪投資也是我日常研究的一個類目，只能說當下或者未來，投資商鋪的難度非常之高。如果把房地產投資做一個分級，那么買住宅是初中生，買公寓是高中生，買寫字樓是本科生，買商鋪就是研究生，買商鋪非專家大神，其他人免提，它屬于專業級別的投資標的物。

下面我把這些年投資商鋪的經驗分享一下。

首先，商鋪投資，主要包含了兩個部分，一是物業的增值，二是租金的收益。看中物業增值的是投機，看中長期租金收益的是投資。

大型商場里的產權式商鋪，就是那種在開盤之前告訴你，只要你簽了合同，剩下的不用管，會由專業公司代運營，到時候等著分紅就行的。這種形式的商鋪是大坑。千萬不要因為一兩個大牌的入駐宣傳或者高回報的誘惑就著急入場，現在大多數開發商為了銷售，搞得營銷形式天花亂墜，很多都是不切實際的承諾。到時候不管是合同取消，或者是三五年過去開發商停止補貼，導致大牌撤場都是很有可能的。而且你要記得，和開發商合作，你永遠落不到好處，精明自在人心。

那么什么樣的商鋪是優質資產呢？下面做一個排序：1.高入住，高、中低端社區的底商;2.寫字樓樓下的底商;3.新辟商業街臨街鋪。

其次是寫字樓樓下的底商。寫字樓是一個人口高密度的載體，小白領的購買力自然不會差，最主要是他們的時間緊迫，消費頻次和集中度較高，尤其是快餐店和超市，都會得到出人意料的收入。而這都是商鋪租金收益率最真實的反饋。在你決定投資商鋪之前，一定要多去研究那些生意火爆的商鋪，分析他們的優點。

最后你會發現，商鋪投資無異于一次小型創業，不僅需要技術，還得需要足夠多的運氣。一股人不要嘗試，如果要嘗試，就把這些細節研究透了。未來無論是住宅還是公寓、商鋪，投資是一件技術活，這是好事，卻又不是好事。

這兩年的市場，住宅與商業逐漸發展成一出特色鮮明的冰與火之歌，從北上廣深四大一線，到武漢杭州成都南京這樣的強二線，再到三四線城市，商業地產逐漸成為了投資重災區。

2020年19城人均購物中心面積

人均購物中心面積（m²/人）

尤其是商業綜合體的商鋪，簡直就是投資重災區的核彈災區。我一哥們在昨天就痛心疾首地對我說：“在合肥濱湖新區住宅價格每平米6800-7500元的時候，我鬼迷心竅去合肥郊區的華南城買了十幾間商鋪，單價1萬多，總價花了1000來萬。到了今年，濱湖新區住宅價格漲到了2.8萬3.5萬元，我在合肥華南城買的商鋪連5000元/平米都賣不出去;免費都租賃不出去。還要交物業費，這一來一回，活生生等于虧了近2000萬。”

“從此以后，任何人忽悠我買商鋪，老子都恨不得一巴掌呼死他個龜孫子，這他娘的就是人血饅頭。”

“所謂的商鋪，就是挖個坑，放把火，再讓你往里跳。”

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先是跟客戶簽一個買賣合同，將商鋪賣給你，然后又跟你簽一個包租合同。講真，除了商鋪，我很少見到買一樣東西還要簽兩份合同的，而且買了之后，這玩意還不是自己的，一丁點支配權都沒有。

包租合同的主要內容有：你買了商鋪以后，就當甩手掌柜吧，啥都不用管了，我每年按月固定給你300……哦，不，固定百分比的收益給你當租金。至于真正的租金是多少，你買的鋪子虧了還是賺了，都與你八竿子打不著。

就跟不是你的一模一樣，這個包租期限一般是10年，有些是5年或7年。并且，他們還會粉飾太平，美其名曰這是為了你日后的發展，做的統一規劃;否則，我這個鋪位是賣哈根達斯的，你旁邊跑來賣豬肉，豈不是不合適？這就是在商鋪的投資當中的一個典型的悖論：自持。

商業地產能否成功的關鍵是什么？毫無疑問，是后期強大的商業運營。只有極致的運營，才能針對市場的細節作出調整。如果想做到極致運營的最基礎條件之一，就是一定要自持。就以萬達為例。

如果你做過調研，你就會發現每個城市的萬達廣場，基本都有兩個部分構成，一部分是自持的購物中心，這是萬達的核心資產，攻城略地，成首富、買全球，基本都靠它了;而另一部分就是在購物中心外的萬達金街，這些金街，全部是用來銷售回款的。

這就是矛盾所在：買來真正能賺錢的一平米都不賣，能買的卻又都是大坑。而在這個矛盾之外，一個更大的問題是，這個市場上90%的商鋪，在規劃之初就是用來銷售回款的，用來讓開發商賺錢的，也就是用來讓你買了填坑的。

管殺不管埋——這就是開發商賣商鋪的最基本邏輯。

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住宅買了，無論漲跌都在動，但是商鋪大多數時候都像冬天的一處老寒潭，水波不興，紋絲不動。因為它的賺錢方式只有兩種，一是租金，二是長線持有回報率。

所以很多公司都會承諾未來5年的租金水平，還會告訴你買了以后，10年、15年之后，租金會全部返還給你，就相當于白賺了一間鋪子。各位朋友們，這些都是營銷技巧啊！國內多數商鋪尤其是三四線的商鋪，是真正的十鋪九坑。

商鋪動輒過百萬的售價，貸款首付5成，杠桿利用不大，利率不低1.1倍，貸款年限最多10年，在這樣的游戲規則下，能賺到幾個子？

你難道還想著，就算不賺錢，我也可以轉手賣掉商鋪，跟炒房走一個套路，賺個差價啊。

別傻了，商鋪的“接盤俠”本身就少得可憐，貼著原價賣，甚至虧本賣，都有極大概率是賣不出去的。就算你運氣好，商鋪升值了，又恰好有人愿意接手，其實最后也賺不了多少錢，因為還有個交易稅，這七七八八下來，真正落到你兜里的能有多少？

最近幾年，無論是身邊，還是走南闖北的所見所聞，真的見過太多商鋪租不出去、也賣不掉的慘狀。

我見過好多商業綜合體，比如我的老家，就是典型的四線城市，人口百來萬，有段時間，因為城市自然的更新換代，要升級，西進東拓，商業綜合體跟雨后春筍一樣冒出來。

但是短短兩年時間，差不多全涼了。甚至連人流量最大的第一商圈里頭的老城商業綜合體都黃了，到現在除了臨街的一個屈臣氏、一個電影院、一個KTV，其余都是空蕩蕩一片，甚至連沃爾瑪都關門大吉。

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眼下中國的投資性商業地產，包括文旅項目，毫無疑問已是重災區。未來5年內，全國投資型商鋪可能會死去4/5，“一鋪養三代”是20年前的事，現在只能是活在夢里。

當然，在商鋪投資的路上也是有高手的，但是金字塔頂端很窄很小，能站上去的始終只有那么一小撮人，其余的90%的人，注定都只會在商鋪投資中淪為填坑的炮灰。如果非要投資的話，最重要的是搞清楚自己的承受能力，掂量清楚自己有幾斤幾兩。

其次，真要買商鋪的話，根據風險、收益、預期的關系，我直接給一個建議購入的排序：高入住高端社區底商>高入住中低端社區底商>區域中心商業體（包括寫字樓）臨街鋪>低入住中低端社區底商>新辟商業街臨街鋪（包括專業市場）>大型商業綜合體外街。

我的建議里頭，直接掐掉了商業綜合體的內鋪，這狗屁東西，打死都不要買;也別信什么大品牌開發商，在商業這一塊上，牌子真不太頂用。

至于現在特別流行的“小面積低總價高回報+回報承諾+金融扶持”的組合拳，這玩意兒，我勸你有多遠躲多遠。商鋪這里頭，一扒開，放眼望去，都是坑。