房產投資N大坑——學區房政策變動。學區房風險大

“不要讓孩子輸在起跑線”的想法，使學區房大行其道。最近幾年在全國房地產市場整體低迷的情況下，上海、北京等城市的學區房依然逆勢上漲，也引發了一些問題。尤其北京西城區一些家長“千萬元買學區房卻上不了牛小”，更是上了熱搜。

很多人認為，學區房在自住和投資兩個方面是穩定的。但事實上，貿然買入學區房也有很大的風險，包括經濟的風險、孩子就讀的風險、入學條件改變的風險、維護和升值的風險，搞不好，可能會賠得一塌糊涂。

“西城學區房事件”

2021年小學入學季，北京西城多校劃片政策變化引起軒然大波。曾花高價買入了西城區德勝、月壇、金融街片區房子的家長在給孩子小學報名時發現，學區內的好學校沒有了名額，孩子只能被調劑到隔壁的學校去。有些甚至只能調劑出區，進入普小、“渣”小。

看到自己為孩子教育投資高價買入的學區房最終沒能將孩子送入牛小，而要被迫接受被調劑的命運，突如其來的變化，使家長們陷入震驚和迷茫。

其實，早在去年4月，關于西城區的多校劃片政策就已出臺。西城區幼升小政策要求：“自2020年7月31日后在西城區購房并取得房屋產權證書的家庭適齡子女申請入小學時，將不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。”“自2020年7月31日后戶籍從本市其他區遷入西城區的適齡兒童申請入小學時，將不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。”

當年西城區的二手房交易因為這個政策出現了井噴，大家趕在8月之前買入二手房。從交易量來看，2020年4—7月出現猛漲，五六兩月成交均超1600套，單月成交面積更是突破了10萬平方米，創下歷史紀錄。只不過，由于是新政，參考之前海淀和東城多校的實施情況，海淀基本上好學區沒被調劑，東城調劑的也比較少。因此，很多購房家庭在買房考慮時抱有一絲僥幸，感覺西城也不會有太大的變動，大概率還會去原先的小學。

有一位去年“7.31”后在西城區買房的家長表示，花了近900萬元給孩子買的德勝學區房，“原以為%31后多校劃片至少可以保證在學區內派位，沒想到還沒到派位環節就被調劑出了學區。”

政策風險不可忽視

很多人認為，學區房自住和投資兩相宜，即使它價格再貴也不怕，等孩子上學用完了之后再賣出。

《經濟日報》發文稱，買學區房像一個擊鼓傳花的游戲，上一戶用完了，過幾年賣給下一戶。這些年個別城市學區房價格一路上漲，就因為買學區房不僅能讓孩子上好學校，等出售的時候還能賺上一大筆。

學區房和不是學區房的差價有多大？《南風窗》記者采訪發現，德勝學區是北京西城區一個優質小學遍布的學區，不論那里的房子多么破舊，它的房價已經差不多接近20萬一平米。僅與德勝一街之隔、沒有學區屬性的新街口外大街，房價就只有一半。溢價越高的房，相應地，遇上政策變動而造成的沖擊，也呈幾何倍數級變化。這種局面已經出現，一線城市的第一梯隊學區房進入了橫盤期。且不說有報道稱，北京學區房業主一天跌去幾十萬，某地產中介就向《南風窗》記者透露，本來簽好購買北京學區房合同的購房者，7月份找來毀約的，“多的寧損100萬違約金”。

然而，學區房價格受到教育政策變化影響大，風險不可忽視。名校劃片范圍每年并不固定，學校每年都會根據招生情況或其他一些不確定的因素，對學校周邊小區范圍的劃分做出一定調整。比如，某小區單號樓被劃在名校的學區片內，而雙號樓則被排除在這所學校之外，這些都是購房人需要充分了解的信息。如果沒搞清楚，貿然買入，可能賠得一塌糊涂。

另外，還要當心“山寨學區”。有些樓盤雖然和名校隔著一堵墻，但不代表就能進學校。名校附近很多房源都打著學區房的名號，但很多并非在重點學校的劃片內。

學區房整治風暴開啟

4月30日，中共中央政治局召開會議，提出防止以學區房等名義炒作房價。人們強烈感到，新一輪針對學區房的調控政策已在路上。

這是1998年住房商品化改革以來，首次如此高定位地對準“學區房”。

接著，廣州、成都、石家莊、南京等多地展開行動，而其中以學區房的名義違規宣傳和炒作房價成為整治重點。

此外，還有一些有代表性的舉措。比如上海今年出臺的高中招生辦法中，要求重點高中拿出相當數量名額，留給高中所在區之外其他區的優秀學生，以此來打擊學區房。

實際上，不少城市早已實施了類似上海這樣的“校額到區”“校額到校”政策。只不過有很多家長在衡量，到底是從傳統優質教育片區升入好學校的幾率大，還是從外片區讀普通學校取得好名次升入好學校的幾率大？思來想去，很多家長還是認為前者更穩妥，哪怕只是認為幾率略高一點，也愿意勒緊腰帶為孩子一擲千金。于是在不少城市，學區房并沒有因此明顯降溫。

北京西城的學區房問題在全國表現最突出，所以治理力度最大。買學區房既能享受到最優越的教育資源，還能實現投資房價大漲，如此的幻想或許在西城逐漸破滅。那么，全國的學區房會不會引發連鎖反應而降溫呢？

打擊學區房炒作的政策已經上升到國家層面，雖然這些政策在推進教育資源均衡方面面臨不少問題，但我們不需要懷疑國家治理整頓的決心。購買學區房存在風險，出手需謹慎。

本刊綜合《經濟日報》、房天下等