房產投資N大坑——小產權房交易火熱的小產權房，背后風險重重

繼新房、二手房、商務公寓后，深圳又被央視點名了，這一次是小產權房上了央視。報道隨即沖上熱搜，在前排掛了很久，話題是：深圳炒房客大舉囤小產權房。

以往的小產權房都是很少有人關注和購買的，那么在2021年出臺一系列針對新房、二手房房價調控的背景下，到底是什么讓小產權房“起死回生”，在深圳市場上被炒得火爆呢？

深圳市場上小產權房為何火爆？

這還得從深圳的居住結構說起。長期原因，還是因為深圳的住宅太過稀缺。

深圳實際人口有2000多萬人，有很大一部分都住在城中村和小產權房里，所以深圳無房者對于低于普通商品房三分之一甚至一半價格的小產權，很熟悉，甚至很喜歡。

整個深圳小產權和類小產權建筑數約40萬棟，建筑面積達4.2億平方米，占深圳總建筑面積的49.27%，所以這種產品在深圳也有充足的供應，一定程度上彌補了商品房的不足。

然而，為什么是2021年深圳小產權一下就火起來，這還得從深圳突然而至的“官參價”說起。

今年2月，深圳官參價政策出臺，一下子冷凍了深圳二手房市場。短暫時期，深圳樓市供應出現了真空，于是乎，小產權房冒了出來。買的多了，價格自然也就上去了。

有數據顯示，2021年以來，深圳小產權房漲幅已經超過30%：地段稍好改造過的小產權房套內單價達4萬-5萬;公明小產權房兩年前收購價6000元，今年達到了1-1.2萬;沙井小產權房兩年前收購是6000-9000元，今年達到了1.1萬4萬;龍華小產權房兩年前的收購價1萬-1.8萬，今年達到了1.5萬-4萬。

萬萬沒想到，小產權房這種不屬于普遍房地產市場范圍內的房子，在深圳居然能漲起來，就連央視財經頻道都曾特地報道過深圳小產權房的情況。

隨之，深圳的住建部門開始了嚴查小產權房銷售情況。然而，這股妖風并沒有止住，反而越演越烈，開始轉移陣地，跑到了東莞等地繼續蔓延了。

拿小產權房博“拆遷”當心血本無歸

其實，對于很多投資客來說，買小產權不是“住”，而是“拆”。

在早期的深圳，很多買了小產權房的人，都靠著這一途徑實現了財富翻數倍。比如，深圳最早最大的城中村之一的白石洲舊改拆遷補償方案，其中貨幣補償2.8萬元/平米，物業補償最高賠付比例1：3.5。

記者在房產中介處也了解到，目前與他們進行交易的小產權房購房者中，有近70%-80%的人都是以投資為主的，而且投資客重點投資有舊改概念的城中村。對他們而言，買有舊改概念的城中村這種行為就像是賭博，拆遷時間和周期都不確定，但是一旦拆遷，收益就很大。

但是，北京金訴律師事務所戴金花則指出，買小產權房博拆遷的風險也是極高的，拆遷補償權益難保障，甚至被無償拆毀，買家血本無歸。如遇到拆遷，因不是房屋所有的所有權人，很難得到滿意的補償，甚至因為違反國家政策，隨時可能被強拆，而無法得到任何補償。

去年以來，廣州已有多個違建的小產權房項目被拆除。小產權房雖然在價格上比證件齊全的商品房價格低很多，卻也存在著極大的風險，不僅是產權無法保障，連合同也多數都不具有法律效力。

據廣東電視臺DV現場報道，2020年7月2日，廣州市白云區人民政府黃石街道辦事處發出了一張公告，通知江景花園的業主和住戶，位于黃石街江夏村元下底3街2號的江景花園A、B、C、D、E棟建筑物涉嫌違法建設，將依法拆除。

業主介紹，當時是以“集資建房”名義買的江景花園的房子，產權上寫的是70年小產權房，宅基地證只有一個，其他人都是復印件。“7月2號那天，每一層樓每個墻面都寫了大大的拆字，貼告示讓我們半個月內搬走。”這也意味著，236戶業主住了10年的小產權房即將被當作違建拆除。而拆除違建，按規定政府沒有補償。

“部分小產權房可轉正”是怎么一回事？

很多人在采購小產權房時或許還抱著另一個僥幸的心思，想著買了房子以后，說不定哪天政府就出臺有關的規則，小產權房能夠轉正，能夠和商品房相同獲得產權證。但是最近，小產權房的買主們似乎看到了一絲“希望”。

媒體報道，“深圳部分小產權房要確權轉正”。消息一出，網上立刻引起了一片嘩然。那么問題來了，所謂的“部分小產權房可轉正”，到底是哪些房子可以轉？

其實，“小產權房”并不是官方說法，常見的有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，也就是我們通常說的“農民房”;另一種是在集體企業用地建設的房子，這也是政策里提到的“可轉正”的類型——單位持有的自有住房。

而有望“轉正”的企事業單位持有的自有住房也是有要求的，不包括各類帶有政策優惠性質的住房，比如準成本房、全成本房、全成本微利房、社會微利房、經濟適用住房、安居型商品房等，也不包括全年期自持的租賃商品住房。

除此之外，還有一種情況，也是有可能“確權轉正”——不是建好的小產權房，而是在土地開發之初就調整土地用途。

小產權房的產生，和深圳高房價離不開關系，而房價居高不下的背后，也有深圳的居住用地供不應求這一層因素。“小產權房轉正”的訴求，其實也是住房的需求。深圳的住房建設規劃已經作出部分回應。

小產權房交易現象大量存在的原因

經濟利益的驅使是小產權房交易現象大量存在的原因。對購房者而言，小產權房無需繳納土地出讓金和相關稅費，與普通商品房相比，價格十分低廉。在房價高企的今天，農村小產權房的誘惑不可謂不大。

此外，隨著城鎮化的推進，農村集體土地被征收后，被征收對象還可以獲得一筆不菲的征收拆遷補償，相對于較低的購入成本，買房者還可以獲得一筆非常可觀的“投資”收益。

對出售房屋的農民而言，出售小產權房也可以獲得頗豐的收益，相對于務農收入所得，“賣房”不僅輕松，而且收益可觀。

分析一下原因，我們可以發現，農民建造房屋所使用的土地是無償占有和使用的，除建造房屋的成本外，農民無需負擔其他成本和稅費。面對如此高額收益，農民很難對小產權房的交易說“不”。

在小產權房交易過程之中可能踩的坑

1）買房者買受小產權房后無法取得不動產產權

我國不動產物權采登記生效主義，房屋所有權經登記后生效。購買小產權房的買房者支付購房款后，無法像普通商品房那樣，通過依法辦理產權登記、取得法律認可并給予保護的不動產所有權。

換句話說，即便你已經付了錢，但就法律意義而言，你也無法真正擁有房屋。

2）買房者支付購房款后，恐錢、房兩空

買房者購買小產權房后，無法取得所購房屋的所有權，此謂“房空”。然而，買房者的風險遠不止“房空”。買房者為購買房屋所支付的購房款也可能無法取回，此謂“錢空”。

因為依據現行法律規定，小產權房無法辦理不動產登記，即使合同有效，買房者取得的只是基于買賣合同而產生的債權，而非基于房屋本身產生的物權。只要是債權，就會存在賣房者無力償還的可能。

3）買房者無法取得全部拆遷補償利益

有些人購買小產權房，看中的是小產權房拆遷后的補償利益。但是，買房者忽視了賣房者會在得知拆遷消息后，主張合同無效，進而主張拆遷利益歸自己所有。

此類案件并不罕見，2008年四川省成都市中級人民法院審結的一則案例就屬于此種情形。賣房者先主張房屋買賣合同無效，然后請求法院判令買房者返還拆遷補償費。法院在審理案件中，首先認定合同無效，然后依據《合同法》第五十八條的規定，判決買房者向賣房者返還所得拆遷補償款。

所以，買房者在購買小產權房的時候，必須考慮到賣房者將來有可能主張合同無效，并要求返還拆遷利益。

4）買房者還應當警惕小產權房交易過程中因刑事犯罪而引起的風險

買房者或許未曾料到，小產權房的交易與刑事犯罪會存在交集。

楊立新教授曾在一篇文章中指出，小產權房建設、銷售可能引發4個刑事犯罪：一是非法轉讓、倒賣土地使用罪;二是開發者將小產權房冒充商品房銷售，構成合同詐騙罪;三是非法經營罪;四是對小產權房的建設者、銷售者偷漏稅金的，以偷稅罪治罪。

一旦小產權房的建設者、銷售者為了謀取不正當利益，實施違法犯罪行為，買房者或作為受害人、或作為共同實施犯罪行為的人，其風險是不言自明的，買房者應當予以正視和重視。

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