房產投資N大坑——商住兩用房商住兩用房，坑太多

Gabby

這些年鐘情房產投資，實踐經驗不少，身邊有很多朋友經常會問我投資意見，出現頻次很高的一個問題就是：“商住兩用/公寓值得買嗎？”

問這類問題的朋友無非這幾類理由：沒資格，被限購，手上現金不多，覺得商住便宜，租售比好像挺高。

常常簡單粗暴地回答：“95%的都是辣雞，別買，大坑！”但一直沒有時間好好解釋，特寫此文，給各位朋友和客戶參考

本文觀點僅代表個人意見，基于目前國內城市化發展水平及現有政策為前提，有異議，自己再去琢磨琢磨，不接受反駁。

商住，一般美其名曰酒店式公寓或者雙層LOFT，長著住宅的樣子，實際上產證的土地性質是辦公或者商業，土地年限40年或50年（也有可能70年）。說白了，它是在商用、辦公用的土地上蓋住宅，是開發商打的政策擦邊球。它在我們專業房產投資者眼里根本不屬于住宅體系，可以放到跟商鋪和車庫一個體系。

一、商住的常規缺陷

1、環境及配套差

按照建筑基礎規范，商住樓用的是辦公商用標準，所以，通風、采光和隔音條件都會差。普通住宅一梯三戶，商住一般是兩梯10多戶，且容積率高。這樣的條件勢必造成居住體驗差，大多為租戶，折舊率損耗率高，影響轉手。

我們買房子不是只買房屋本身，還有房子附帶的城市配套、資源、環境，甚至圈層。而商住是不能落戶的，不能落戶同時意味著沒有學區，享受不到任何附加資源和城市認可度。而且小房子大部分的剛需客都是剛來這個城市定居的年輕人，如果不能落戶，接盤俠又少了。

2、居住使用成本高

商住房里，只能用商業水電，水電費比正常高2倍;物業費也比正宗住宅高2到3倍。而且里面不能通燃氣，排煙通風也不好，做飯比較麻煩。沒有陽臺，無法晾曬，生活不便。

3、金融杠桿低

商住房的產權，一般只有40年或50年，銀行最多貸款5成，最多貸10年，利率上浮10%+，還不能用公積金貸款。

所以，雖然看起來價格便宜，但每月的還貸壓力其實蠻大的。

以上是常規bug，隨便問一個略懂房市的都能說出來，這些是導致商住公寓無人承接的重要原因。但是最最最關鍵的是，很多人在購買時無法直觀體會到個中的原因。

二、漲幅驚人 低到驚人

有人會說，哎呀，我看的商住兩用公寓好像確實比住宅便宜。便宜就行啊，低買低賣，賣的時候漲幅差不多就可以了嘛。

商住交易房產需要交的稅費

真的是這樣嗎？我先來普及一個常規概念一一只有莫名其妙的貴，沒有無緣無故的便宜：商住兩用公寓原本就是商業地產，是開發商打擦邊球，把應該建成辦公的寫字樓蓋成了住人的公寓。因為寫字樓供給量大，不好賣出，所以改成公寓，政府為了賣地收入，也睜一只眼，閉一只眼。商業地產的地價拍賣價就低，成本低，賣低價是正常的，高價才不正常。

那么接下來，便用實例來說明一下這一問題。

時間回到2014年，這是同樣位于珠江新城珠江公園旁的兩個樓盤，相隔500米。

珠光新城國際公寓，新盤精裝修，不限購，不限貸，均價42000元;金碧華府住宅，10年樓齡筍盤，單價36000元。

再來看看看2018年，4年時間里，珠光新城國際公寓由4.2萬漲至6.2萬，漲幅147%;金碧華府住宅由3.6萬漲至9.1萬，漲幅252%。公寓漲幅1.4倍，住宅漲幅2.5倍。

這還沒有算上貸款的金融杠桿效率：如果當初同樣100萬首付，加之貸款杠桿，按照上面實例的漲幅計算：貸款50%，買200萬的公寓，如今變成280萬;貸款70%，買300萬的住宅，如今變成750萬。同樣100萬首付，4年后的結果，價格直接相差480萬！

注意，我的舉例是廣州最中心珠江新城寸土寸金地鐵上蓋的商住，其他地方的商住漲幅只會比這個還低，一棟樓大多都在掛盤出售，而且掛盤半年也無人問津。

三、交易的稅費超出想象

我們先來看看商住交易需要繳的稅，它跟常規的房產交易不一樣。商住房交易稅費相比住宅，除了印花稅、契稅、增值稅（原來的營業稅）等，還有差額20%的個稅（住宅可以滿5唯一減免，商住房不免）和差額30%至60%的土地增值稅。

同樣按照上圖的案例，我們來試算一下：200萬購入的公寓，目前價格280萬，增值80萬，有發票（沒有發票也差不多，大家可以自行計算），那需要繳納的稅費是：

土地增值稅：80×30%=24（萬）;

個人所得稅：（80-24-4.5…等）×20%=2.2（萬）;

增值稅（營業稅及附加）：80×5.65%=4.5（萬）;

印花稅：280×0.05%=1400（元）;

契稅：280×3%=8.4（萬）;

總稅費加在一起將近40萬，漲幅80萬的50%都用來繳稅了。這還算是年限不久，漲幅不多，按最低等稅率計算的。如果持有10年以上，漲幅絕對值多的，總稅費最多可以收到增值的80%～90%。

這個本來該賣家繳的稅，哪個買家會傻到承擔呢？即便是買家承擔了，總價不可能變，賣家拿到手的也只有一點點。

再退一步說，你報低交易價，這樣一來完全沒法貸款，又有幾個人會買？

漲得多了，大部分要繳稅;漲得少了，又是失敗投資，這真是神操作啊。

升值慢，交易稅費特別高，交易限制，貸款額低，最后的投資收益非常有限，這些才是導致商住公寓無人接盤的最關鍵原因。

一項投資，如果無法在市場流轉變現，平時又要花費精力進行打理，投資回報率還不高（按照上面中介夸張過的計算，300萬的公寓，7000元的月租金，也僅僅是2.8%的年化，而且實際租金只有5000多，1.6%回報率），無論從哪個方面考慮，都只是“圈外人看起來很美，不經過精確計算的很誘人”，被忽悠的進坑的概率極大。

四、政策風險

最后，還有一個政策風險。

在北京、上海、廣州、成都……投資過商住房的人，都知道我在說什么。

之前說過，商住本身就是“開發商的灰色地帶”，最容易被槍打出頭鳥。2017年，這幾個城市突然開始對商住房限購限售限貸，不允許個人購買，北京上海甚至強行拆除了商住房里的住宅隔斷、廚衛設施和裝修。

在灰色地帶里做投資，無異于火中取栗，若有超高回報也就罷了，可是為這并不可觀的回報也要冒政策風險，我就問一句，心累不累？

如果說我就是非要買，其實也不是不可以。

哪類的公寓可以買？粗暴地提供一個參考答案吧。

在你有余錢（至少200萬現金以上），實在沒有辦法和智慧折騰房票貸票的前提下，在_二線城市，實際年化7%-8%租金回報的商住，可以買;對比旁邊住宅，價格打5折的商住，可以考慮;旁邊必須有科技園、信息港、金融街等高收入群體聚集的產業園;旁邊必須有步行可到達的地鐵和交通樞紐與綜合商業體;面積越小越好，20-40平方最贊;總價要極低極低極低，50萬內為宜。

如果你看完以上分析，還是覺得自己就是非買不可，而且覺得自己像我那么有眼光，挑得準最優的產品，那一定要謹記：買公寓，我就只考慮收租金，永不考慮賣出，因為房價基本不咋漲。就算漲了，大頭都是繳稅的，剩下的小頭才是我的賺頭。