發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，讓杭州居民更安居

虞曉芬

日前，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布了《杭州市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》，明確提出了共有產(chǎn)權(quán)保障住房（以下稱(chēng)共有產(chǎn)權(quán)住房）申請(qǐng)條件、定價(jià)機(jī)制和權(quán)屬，明確了建設(shè)、供應(yīng)、使用、退出及監(jiān)督管理等要求，為下一步推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房作制度準(zhǔn)備。筆者認(rèn)為杭州推行共有產(chǎn)權(quán)住房，健全了以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的“租購(gòu)并舉”住房保障制度，具有理論正當(dāng)性、需求廣泛性，是滿(mǎn)足人民群眾對(duì)美好生活向往、爭(zhēng)當(dāng)浙江高質(zhì)量發(fā)展建設(shè)共同富裕示范區(qū)城市范例的重要舉措，非常必要、非常及時(shí)，深值點(diǎn)贊。

住房制度改革以來(lái)，杭州住房保障經(jīng)歷了以售為主（經(jīng)濟(jì)適用房）全面向以租（公租房）為主的轉(zhuǎn)變，向市場(chǎng)買(mǎi)房幾乎成為擁有住房所有權(quán)的唯一選擇。近年來(lái)隨著商品住房?jī)r(jià)格的不斷攀升，不僅中低收入家庭被排擠出了商品住房市場(chǎng)，而且也增加了中產(chǎn)階層通過(guò)自身力量擁有商品住房的難度，加劇了住房保障的壓力，形成了新的夾心階層，這些群體對(duì)擁有住房產(chǎn)權(quán)的呼聲尤為強(qiáng)烈。這次杭州市推出共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)，既是對(duì)民生需求的積極響應(yīng)，也推動(dòng)了住房供給體系的進(jìn)一步完善，尤其是對(duì)杭州爭(zhēng)當(dāng)高質(zhì)量發(fā)展建設(shè)共同富裕示范區(qū)的城市范例具有重大意義。

在邁向共同富裕的進(jìn)程中，向住房困難群體提供產(chǎn)權(quán)型住房保障，降低購(gòu)房門(mén)檻，滿(mǎn)足居民對(duì)自有住房的需求，具有特殊的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)意義。住房作為民生之要，被賦予多種功能，是家庭生活穩(wěn)定的重要保障和家庭財(cái)產(chǎn)的主要體現(xiàn)。研究已證實(shí)商品房?jī)r(jià)格的上升，加重了居民財(cái)富分配的不平等，住房產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致的財(cái)富差距已成為擴(kuò)大家庭財(cái)富兩極分化的加速器。共有產(chǎn)權(quán)住房的推出，給了有一定經(jīng)濟(jì)能力但又一時(shí)買(mǎi)不起市場(chǎng)商品住房的家庭一個(gè)分期購(gòu)買(mǎi)住房產(chǎn)權(quán)的機(jī)會(huì)，賦予他們根據(jù)自己的財(cái)力先買(mǎi)50%-80%的產(chǎn)權(quán)，積累幾年后，再增購(gòu)政府持有的產(chǎn)權(quán)份額，直至擁有完全產(chǎn)權(quán)，也可以選擇中途退出共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買(mǎi)商品住房，或繼續(xù)與政府共享產(chǎn)權(quán)的選擇期權(quán)，推動(dòng)了夾心階層通過(guò)努力“階梯式”實(shí)現(xiàn)住房夢(mèng)，這對(duì)增強(qiáng)居民獲得感、社會(huì)安全感和歸屬感，增強(qiáng)夾心階層財(cái)產(chǎn)保障能力，壯大中產(chǎn)階層隊(duì)伍、縮小社會(huì)貧富差距具有重要意義，也是社會(huì)主義共同富裕理論的具體實(shí)踐與要求。

以共有產(chǎn)權(quán)方式向保障對(duì)象提供產(chǎn)權(quán)型保障房，是對(duì)住房保障體系、住房制度的重大完善。停止銷(xiāo)售經(jīng)濟(jì)適用房以后，杭州一直以租賃型保障房（公租房）為主來(lái)解決保障對(duì)象的住房困難，造成的結(jié)果是，居民解決住房問(wèn)題要么選擇租賃型保障房（公租房為主），要么選擇商品住房。而共有產(chǎn)權(quán)住房的推出，豐富了住房保障方式，實(shí)現(xiàn)了住房保障領(lǐng)域的租售并舉。共有產(chǎn)權(quán)住房是一種介于0%私人產(chǎn)權(quán)的公租房和100%產(chǎn)權(quán)的商品住房之間的中間產(chǎn)品，可實(shí)現(xiàn)保障性住房與商品住房之間的轉(zhuǎn)換，最終促使部分保障對(duì)象脫離住房保障體系、實(shí)現(xiàn)住房自立。并從根本上消除了保障房與商品住房之間的二元分立，并與公租房、保障性租賃住房、商品住房一起構(gòu)建起合理銜接的、覆蓋住房需求的連續(xù)梯級(jí)供給譜系，形成更完整的住房供給體系，實(shí)現(xiàn)對(duì)全體居民的全覆蓋（見(jiàn)圖1）。

——低收入住房困難群體，由政府兜底，通過(guò)公租房解決住房困難。

——新市民青年人，通過(guò)保障性租賃住房解決階段性住房困難。

——有一定經(jīng)濟(jì)能力但又買(mǎi)不起商品住房的戶(hù)籍家庭或穩(wěn)定在杭州就業(yè)的家庭，通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)住房解決住有安居。

——有經(jīng)濟(jì)能力的家庭，通過(guò)銷(xiāo)售型或租賃型商品住房滿(mǎn)足住有安居。

共有產(chǎn)權(quán)住房是一種收益與風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)型的制度設(shè)計(jì)，優(yōu)于經(jīng)濟(jì)適用房制度。經(jīng)濟(jì)適用房不僅僅價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格，更是退出時(shí)要按增值收益與政府分成，若無(wú)增值收益則無(wú)需上交給政府，這種無(wú)風(fēng)險(xiǎn)且有潛在收益的機(jī)制設(shè)計(jì)對(duì)購(gòu)房需求者有極大的吸引力，由此出現(xiàn)的大量尋租行為是促使政府停止開(kāi)發(fā)的重要原因。而共有產(chǎn)權(quán)住房是按份共擔(dān)收益及風(fēng)險(xiǎn)的政策設(shè)計(jì)，價(jià)格下跌時(shí)，購(gòu)房者也要按份承擔(dān)損失，價(jià)格上漲時(shí)，按份分享收益，解決了經(jīng)濟(jì)適用房政策設(shè)計(jì)中存在的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)套利、尋租需求大等弊端，清晰了產(chǎn)權(quán)關(guān)系，尊重了“誰(shuí)投資、誰(shuí)收益、誰(shuí)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則，能更好地落實(shí)習(xí)近平總書(shū)記提出的“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”戰(zhàn)略定位。與經(jīng)濟(jì)適用房有限產(chǎn)權(quán)相比，按份共有，規(guī)則明確，合情、合理、合法，能夠較好地體現(xiàn)社會(huì)公平。與公租房相比，政府的投入資金少，財(cái)政壓力輕，而且退出容易，效率高。

發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，有利于促進(jìn)杭州城市的可持續(xù)發(fā)展。杭州經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)良好發(fā)展勢(shì)頭，大量人才、勞動(dòng)力涌入杭州，也刺激了商品住房?jī)r(jià)格快速上漲，2021年上半年市區(qū)成交的新建商品住房均價(jià)達(dá)到30271元/㎡，其中，主城區(qū)商品住房成交均價(jià)40789元/㎡，按上半年城鎮(zhèn)人均可支配收入41976元、人均住房消費(fèi)面積35平方米計(jì)算，市區(qū)房?jī)r(jià)收入比達(dá)到12.6倍，主城區(qū)高達(dá)17.0倍，遠(yuǎn)高于國(guó)際上通行的3-6倍標(biāo)準(zhǔn)，也高于房貸開(kāi)支不超過(guò)家庭收入50%這一極限值計(jì)算出的房?jī)r(jià)收入比應(yīng)低于11倍的標(biāo)準(zhǔn)，其結(jié)果是把許多家庭都排斥出商品住房市場(chǎng)。而共有產(chǎn)權(quán)住房是在尊重市場(chǎng)規(guī)律、不打破現(xiàn)行價(jià)格體系情況下，提供與居民經(jīng)濟(jì)可承受能力相匹配的住房，滿(mǎn)足居民擁有一套屬于自己住房的需要，有利于提高人們對(duì)杭州這座城市的歸屬感，留得住為城市發(fā)展作出貢獻(xiàn)的人們，有利于增強(qiáng)城市競(jìng)爭(zhēng)力。而且共有產(chǎn)權(quán)住房?jī)H是政府“讓利”或是延緩政府“收益”，改變了土地和商品住房一次性出售、地方政府即期消費(fèi)帶來(lái)的過(guò)度透支財(cái)政收入、威脅未來(lái)財(cái)政收支平衡的問(wèn)題，政府持有部分的產(chǎn)權(quán)實(shí)質(zhì)上是給未來(lái)政府留下了一筆資產(chǎn)，有利于城市的可持續(xù)發(fā)展。

杭州共有產(chǎn)權(quán)住房方案既落實(shí)“房住不炒”的定位，又體現(xiàn)“以人為本”。全國(guó)準(zhǔn)備或已經(jīng)發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房的城市共有21個(gè)，這些城市中共有產(chǎn)權(quán)住房政策面向的對(duì)象、銷(xiāo)售定價(jià)和戶(hù)型面積、個(gè)人產(chǎn)權(quán)比例以及政府產(chǎn)權(quán)管理等方面均有所不同。相比之下，杭州的共有產(chǎn)權(quán)住房方案設(shè)計(jì)更合理，允許購(gòu)房家庭可根據(jù)支付能力在50%至80%間選擇產(chǎn)權(quán)份額比例，并按銷(xiāo)售基準(zhǔn)價(jià)對(duì)應(yīng)的不同比例支付房款，充分考慮了不同家庭的承受能力;允許取得不動(dòng)產(chǎn)證滿(mǎn)5年的，可向代持機(jī)構(gòu)提出一次性增購(gòu)政府份額的申請(qǐng)，增購(gòu)后住房性質(zhì)轉(zhuǎn)為商品住房;共有產(chǎn)權(quán)保障住房購(gòu)房家庭取得不動(dòng)產(chǎn)證滿(mǎn)10年的，可將其共有產(chǎn)權(quán)保障住房份額上市交易，這充分考慮到家庭經(jīng)濟(jì)條件和人口的變化帶來(lái)住房需求的變化，賦予資產(chǎn)流動(dòng)和價(jià)值實(shí)現(xiàn)機(jī)會(huì)，以小換大，滿(mǎn)足更舒適生活需求，體現(xiàn)社會(huì)主義共同富裕理論的要求。

總之，在城市化加速推進(jìn)、居住需求大幅增加、房?jī)r(jià)高企背景下，中低收入包括部分中等收入夾心層群體無(wú)力通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)房的困難不斷凸顯，適時(shí)推出共有產(chǎn)權(quán)住房制度，其在當(dāng)前的政策意義除了保障基本居住，推進(jìn)以人為本城鎮(zhèn)化，還有基于推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展共同富裕和實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的戰(zhàn)略考慮。實(shí)施共有產(chǎn)權(quán)住房制度是構(gòu)建和諧社會(huì)、壯大中產(chǎn)階層隊(duì)伍、縮小貧富差距、保持社會(huì)穩(wěn)定的重要舉措，是改善創(chuàng)業(yè)環(huán)境、提高城市競(jìng)爭(zhēng)力的需要，更是深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，建立“保基本、分層次、廣覆蓋”的住房供應(yīng)體系，規(guī)范和引導(dǎo)住房市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的重要方式。因此，筆者認(rèn)為杭州應(yīng)加快實(shí)施共有產(chǎn)權(quán)住房，并持續(xù)推進(jìn)，盡最大努力讓在杭州穩(wěn)定就業(yè)的居民實(shí)現(xiàn)“住房夢(mèng)”。

作者系浙江工業(yè)大學(xué)副校長(zhǎng)、浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)