風險導向下房產企業(yè)內控現(xiàn)狀及強化措施

姚瑤

房產企業(yè)一般會采取多個項目并行的經營模式。近年來出現(xiàn)了銷售乏力的情況，但房價還在大幅度的提升，房地產企業(yè)在這樣的局勢下更是采用開發(fā)更多項目來壓榨這樣的市場環(huán)境。這就導致如今的房地產環(huán)境變得極其惡劣。面對這樣的問題只能對原有的開發(fā)項目加大投資力度，而想要投資就需要向銀行與民間融資，其中銀行因為融資難度較大導致很多企業(yè)無法承受，民間融資的利息更是銀行融資的數(shù)倍。實際情況中，大部分城市的商品房都處于一個飽和的狀態(tài)。房產企業(yè)在售賣不出房產的情況下，開發(fā)了更多的項目，導致積壓的房產項目不斷增加，銷售的時間也一再延長。這就導致這些企業(yè)面對民間融資與銀行融資沒有相應的還款能力。這樣的情況下，如果再發(fā)生房產方面的政策調控，只會導致這些房產企業(yè)面臨更大的壓力，導致房產企業(yè)的還款更加困難。

風險導向下房產企業(yè)內部控制現(xiàn)狀

內部風險評估效果較差

如今，我國的大部分房產企業(yè)都將企業(yè)的運營重點放在了如何開發(fā)新樓盤，如何吸引更多購房者上，但卻忽視了風險導向工作的重要性。這就會導致房產企業(yè)缺少對可能面臨風險的預防與處理能力，在這種情況下，房產企業(yè)的每一筆投資都會面臨較大的虧損風險，這樣的風險往往都是難以預料并且難以應對的。而風險導向分析工作就能夠幫助企業(yè)提前發(fā)現(xiàn)指導項目可能出現(xiàn)的風險，能夠提前對這些風險進行規(guī)避與應對。并根據(jù)項目的重要性與風險的影響性制定對應的風險預防指標。同時，也要進一步完善內部的風險評估部門，設立專屬的風險評估管理部門，來對整個企業(yè)的風險導向進行評估，并招聘更多的風險評估專業(yè)人員，來完善企業(yè)內部風險評估體系，讓企業(yè)能夠在一個較為穩(wěn)定的情況下發(fā)展，避免因為盲目的投資導致虧損甚至破產的情況發(fā)生。在建設風險評估部門后，要重視這一部門在企業(yè)內部的重要性，定期由該部門對企業(yè)內部的運營情況與投資情況進行風險的評估，在完成評估后，嚴格按照評估的結果對企業(yè)的發(fā)展方向與投資目標進行變更，更好的適應市場環(huán)境的變化。

缺少內部風險管理組織

內部風險管理組織能夠迅速的發(fā)現(xiàn)市場上可能存在的風險要素，在發(fā)現(xiàn)風險后能夠及時報告給企業(yè)，對風險進行規(guī)避與應對。但大量的房產企業(yè)缺少一支專業(yè)的風險管理隊伍，沒有風險管理隊伍對企業(yè)的風險問題進行把控就會導致房地產企業(yè)面對復雜的市場環(huán)境沒有足夠的應對能力，也沒有對市場大局的把控能力。這就導致一旦發(fā)生重大的市場變動或嚴重的市場風險時，企業(yè)對這些問題是沒有相應的對應方案的，很容易導致企業(yè)面臨嚴重的運營危機。

缺乏內部控制監(jiān)管工作

企業(yè)的內部控制監(jiān)督就是內部控制工作的進一步延伸。當企業(yè)重視了內部控制工作后，企業(yè)就會在內部設立內部控制監(jiān)管部門，這一部門內部會由專業(yè)的風險控制人員與財務部門人員組成，這些人員會對企業(yè)的風險問題加以把控與管理。但這樣的部門在設立后很容易處于一個架空的狀態(tài)，企業(yè)內部其他部門也很難對這一部門提出的意見進行采納，很多時候只是讓這一部門發(fā)揮普通的審核工作，這就導致這一部門缺少了原有的職能，無法發(fā)揮出本身應有的作用。導致部門只能對員工監(jiān)管，而無法管控公司整體的運營方向與運營目標。

首先，企業(yè)內部對于財產安全與經營效率的監(jiān)管工作處于嚴重缺失的狀態(tài)。其中，最常出現(xiàn)的問題就是在施工現(xiàn)場的材料、工具等無人管理，常常出現(xiàn)損壞與丟失的情況。與顧客間也會頻繁的因為合同問題而產生糾紛，影響到企業(yè)的平穩(wěn)運作。企業(yè)的運營成本過高，其根本問題就是內部采購人員在采購中吃回扣，內部管理人員與財務部門發(fā)生腐敗等，這些問題都與企業(yè)的內部控制監(jiān)管相掛鉤。

同時，企業(yè)對于高層干部沒有對應的管理辦法。所以要加強對高層干部的管理工作，嚴格管控企業(yè)內部的財產。對采購方面進行嚴格的監(jiān)管，避免企業(yè)內部發(fā)生腐敗現(xiàn)象。

風險導向下房產企業(yè)內部控制的完善措施

風險評估與信息溝通機制

1.建立風險評估值機制就在于企業(yè)根據(jù)原有的風險導向分析方案進行建立。首先，要根據(jù)企業(yè)經營中可能出現(xiàn)的風險制定出相應的評估目標與評估方法，對這個評估方案進行規(guī)范。同時，要適當?shù)恼衅敢徊糠謱I(yè)的風險評估人員，幫助企業(yè)完善自身的風險評估工作。最后，要重視風險評估機構對企業(yè)的重要作用，不能讓風險評估工作停留于表面。

2.隨著如今網(wǎng)絡與信息技術的發(fā)展進步，企業(yè)在信息的管理方面也應當緊跟時代加快發(fā)展的速度。企業(yè)可以通過網(wǎng)絡來建立企業(yè)內部的信息管理與信息管理系統(tǒng)，對企業(yè)內部的信息進行整理，并建立專用的網(wǎng)絡系統(tǒng)，讓工作人員能夠實時對這些信息進行訪問與傳遞，讓信息做到全面共享。同時也要加快信息的上傳速度，應當在第一時間將企業(yè)內部的變動上傳到云端，例如施工進度、財務變動等情況都應當在整理后第一時間上傳，這對于企業(yè)的發(fā)展與進步是非常有必要的。企業(yè)需要根據(jù)內部的信息量與企業(yè)工作人員數(shù)量來建設對應體量的網(wǎng)絡信息平臺，工作人員可以憑借不同權限等級的賬號進行登錄后，來對網(wǎng)絡中的企業(yè)信息進行訪問。這樣就能夠便于企業(yè)工作人員了解企業(yè)信息，也能讓企業(yè)管理人員更好的掌握企業(yè)的運營狀況，便于管理企業(yè)。

建立風險管理組織

房產企業(yè)在加強內部管理的同時也更加重視規(guī)避外部可能存在的風險與問題。首先要在企業(yè)內部建立專屬的管理機構，管理機構需要由不同部門的工作人員共同組成，并且制定對應的風險管理制度，這一制度能夠幫助企業(yè)員工對風險問題加以管控。同時，企業(yè)還需要建立風險預警隊伍。這一隊伍能夠幫助企業(yè)更好的預測風險所在，并幫助企業(yè)判斷風險可能帶來的影響，以及如何規(guī)避這些可能出現(xiàn)的風險。這一隊伍需要更加專業(yè)的風險控制人才加入，必須是財務、銷售等與風險常常接觸的工作人員，必要時可以聘請專業(yè)的風險管控人員來完善風險管理工作。