城市運營，站在“新風口”之上

王韶

摘要：轉變房地產發展模式，對過往粗放的模式進行調整、革新，有機地平衡產業、居住和服務的資源利用與發展關系，促進資源效能的更大釋放，引導房地產更好地服務于國家高質量發展的大局，成為城市產業發展、居民生活服務的有機載體，帶動與房地產相關的實體產業、新興產業等實現資源增效，城市運營是不二的選擇。

關鍵詞：城市運營;轉型升級;房地產+

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）08-0040-42 收稿日期：2021-07-02

“站在風口上，豬都可以飛起來”，小米雷軍不經意的一句調侃被無數創業者視為經典。“風口”來自哪里？來自國家的政策導向，來自人口和需求。人在哪，需求就在哪;需求在哪，投資就在哪。人口是國家發展和消費結構的關鍵因素，也是企業制定企業戰略、決定資金投向的重要依據。

世界發達國家，城市群和都市圈是規模最大、最強勁的內需市場，產業、科技、資本和人口高度集聚。

據全國第七次人口普查，我國城鎮人口9.02億人，與2010年相比增加了2.36億人，城鎮化率達63.89%，上升14.21個百分點。粵港澳大灣區人口7801萬人，比2010年增加了2189萬人，增幅39%。其中深圳、廣州、佛山、東莞、惠州、中山等6市新增常住人口達2040萬人。且隨我國新型城鎮化的穩步推進，中心城市、城市群人口還將進一步集聚。

城市運營，正站在“新風口”之上。

1 城市運營，是國家實現高質量發展的需要

改革開放40多年，我國經歷了世界史上規模最大、速度最快的城鎮化進程，但作為最關鍵因素“人”卻被忽視了，重經濟發展，輕生態管理;重物質積累、輕文化發展;重項目建設，輕公共服務;重新城建設，輕舊城更新，不少大城市都不同程度地患上了“城市病”。

城市發展事關人民福祉和國家發展全局。中國經濟“三高一低”的粗放型模式已嚴重制約著國家高質量發展。正如國家領導人所說：“決不能吃祖宗飯，斷子孫路”。

十九大報告明確指出我國經濟已由高速增長階段轉向高質量發展階段。經濟增長質量要更注重勞動生產率、科技創新等。經濟調結構，改變增長方式勢在必行，以粗放型投入為支撐的經濟增長方式必然發生改變。

城市運營，除政府明令禁止外，凡城市所要、居民所需均可經營。統籌好“生態、生活、生產”三者關系，充分發揮房地產為城市發展和城市居民提供高品質生產生活空間、場所和服務的核心價值，住房、寫字樓、長租公寓、商業綜合體、賓館酒店、倉庫廠房、交通運輸、醫療健康、教育娛樂、休閑運動、養老托幼等城市所需的一切生產和生活設施“百花齊放”，吸引人，留住人，培育和孵化新產業，實現資源優化整合、產城融合，取得城市資源的增值和城市高質量發展。

2 城市運營，是房地產企業轉型升級的需要

1998年，我國停止住房實物分配，住房商品化和社會化一日千里，史無前例龐大的購房剛需群體使房地產業一路高歌猛進。

進入新常態、新時代，房地產市場環境時過境遷，住房問題更注重公平正義，市場屬性由單純的經濟屬性為主逐漸向社會與民生屬性轉變;市場從總體供給不足轉為結構性失衡;“房住不炒”、因城施策，不把房地產作為短期刺激經濟的手段;“三道紅線”、房地產金融集中度管理、住宅用地集中供應，從產、供、需三環節制約著房價。

土地資源成瓶頸、政府需求轉變，高周轉、高杠桿、高負債、高回報的單一住宅開發銷售模式不能為城市帶來持續就業和稅收，不僅浪費了資源，沉淀了巨額資金，還滋生金融和社會穩定風險。城市政府更強調產業帶動，更注重城市持續發展，由增量市場進入存量市場的房企迫切需要轉型升級、尋找行業的“新風口”。

轉變房地產發展模式，對過往粗放的模式進行調整、革新，有機地平衡產業、居住和服務的資源利用與發展關系，促進資源效能的更大釋放，引導房地產更好地服務于國家高質量發展的大局，成為城市產業發展、居民生活服務的有機載體，帶動與房地產相關的實體產業、新興產業等實現資源增效，城市運營是不二的選擇。

3 城市運營本質是“房地產+”，中心城市商品房市場仍有可為

房地產具有整合資源的平臺功能、服務運營功能和金融支持功能。一直以來，房地產開發都是城市運營中不可或缺的組成部分，充當著主力軍和急先鋒的角色。

城市不能僅有“房”和“地”，沒有“產”（產業）作為支撐，“臥城”“空城”都算不上真正意義的城市，反之也然。這不僅喪失了房地產推動城市可持續發展最為重要的功能價值，也有悖城市運營的初衷。

城市運營本質是“房地產+”，但不是單純唯一的房地產開發，“拿地+建房+賣房”簡單而粗暴，還必須有城市生產、居民生活所需的一切空間和服務配套，產業和房地產開發相輔相成、相得益彰。合適比例的房地產開發對于企業快速實現資金平衡、降低風險，完善城市肌理具有舉足輕重作用。

新常態房地產市場分化加劇，住房全面短缺、房價普漲成為“昨日黃花”，但部分人口持續流入的大城市、中心城市由于城市資源聚合的虹吸效應，市場存在結構性、區域性供求矛盾，商品住房仍具有較大市場需求。反之人口流出、經濟欠發達、產業結構不完善的中小城市整體潛在需求偏弱，供應已超出當地經濟社會發展需要，房地產任性不得。

順應國家和新技術、新消費的發展趨勢，行業發展態勢，以及地方經濟和自身比較優勢，因地制宜、因勢利導地選準主導產業發展方向，并充分挖掘、放大。堅持錯位特色發展，避免同質和低水平，發揮房地產資金實力強，客戶資源豐富，善于整合等優勢，展開“房地產+”，由主導產業刺激帶動相關配套產業，實現跨界與整合，開辟贏利新賽道，從而獲得市場認同和商業價值，進而構筑城市和產業優勢。

4 城市運營要以“人”為核心，從賣房子轉向賣生活

城市承載著人們對美好生活的向往。今天，全國超過三分之二的人口生活在城市，時刻與城市發生交集。

從解決溫飽到小康，人們對美好生活的追求與日俱增，物質需要豐裕，不僅有衣食住行等基本物質需求;精神更要求富足，有文化娛樂、體育休閑、健康養老等精神需求、改善性需求。

住房消費從“居者有其屋”升級到“居者優其屋”，人們對住房功能的要求從滿足基本居住轉為滿足高品質生活需要。尤其是突如其來的新冠疫情，人們期盼居住條件更舒適、功能更齊全、環境更優美、生活更便捷、文化更豐富、生活方式更健康，“讓居住更健康”成為新冠疫情后不可逆轉的潮流。

妥善處理城市與人、城市與自然、城市與城市的關系，堅持人民為中心，以人民對美好生活的追求為著力點和出發點，參與城更新，優化城市環境，創造宜居、宜業、宜游的優質生活環境，從賣房子轉向賣生活。讓人們獲得感、幸福感、安全感更充實、更有保障、更可持續，在城市生活中更方便、更舒心、更美好，應該是城市運營不懈的目標。

未來已來，明天的方向比今天的地位更重要。

在新型城鎮化的蓬勃浪潮中，精明的房企紛紛在“城市運營和服務美好生活”展開探索實踐，將企業戰略轉型升級的觸角指向城市運營。從2003年開始，星河控股集團便以“城市運營引領者”為使命，旗幟鮮明地提出“要做500年，不做500強”，從增值土地到重塑居住、從布局金融投資到產業運營、從升級消費到創新體驗，腳踏實地致力于產業、地產、置業、資本、金融、物業等業務板塊打造，形成產城融合的生態圈，完成了從城市空間提供商向城市運營者的主動轉型，為房地產轉型升級、拓展城市運營提供了借鑒。

今天，互聯網、物聯網、云計算、5G、人工智能、區塊鏈等智慧服務方興未艾，科技變革正在深刻影響著城市的生產生活模式。

如何順應新科技和新消費的發展潮流，與時俱進導入資源，激發城市在“雙循環”新經濟格局中的潛能，為城市提質增效賦能，這是城市運營者時刻需要關注和破解的課題。

始終保持“初心”和“再出發”的心態，城市運營永遠在路上！