論民法典新設居住權的意義

楊嬿寧

摘? 要：民法典新設居住權制度迎合民生國策，符合人口老齡化的社會現實，有利于保障弱勢群體的居住利益，能夠作為我國住房保障制度的補充，利于遏制房價高漲的趨勢，而且還能夠擴大房屋的利用價值，對于司法實踐具有積極意義。本文著重分析民法典新設居住權的意義，不僅可以深刻理解國家制定這一制度的初衷，還可以為今后更好地建立居住權制度研究奠定理論基礎，符合現代社會對居住制度的時代要求。

關鍵詞：居住權;弱勢群體;物權;民法典

中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：A 文章編號：2095-9052（2021）08-00-02

《中華人民共和國民法典》是我國第一部以“法典”命名的法律，自2021年1月1日起實施。從1986年的民法通則到現在的民法典歷經35年的時間，民法典在中華民族法律歷史文化的基礎上，借鑒全世界各國民法典建設的精髓，將建國以來經過70多年法律實踐形成的民事法律及規范進行整合，開創了我國編纂法典的歷史先河。民法典從現實意義上說，是體現我國平等保護生命健康、財產安全、公平交易、維護人民的幸福生活和人格尊嚴等方面權利的一部法律典籍。從深入意義上看，是一部為人民利益和愿望謀福祉、順應時代發展要求，充分體現具有中國特色社會主義性質的民法典籍。本次民法典的亮點之一就是新設“居住權”。這一創舉符合國家近年來對于保障性住房供給，滿足不同層次、多樣化的居住需求，多主體供給、多渠道保障以及租購并舉，妥善解決住房問題的民生政策，具有重大的現實意義。

一、居住權符合人口老齡化的社會現狀，實現以房養老

依照國際慣例，一個地區進入老齡化的標準是65歲以上老人的數量占人口總數的7%。據國家統計局發布的統計數據顯示，截至2018年末，我國總人口的11.9%的是65歲以上的老年人，預計到2050年中國老齡人口數量將占總人口的34.9%。老齡化的困局帶來的就是如何養老的問題，以房養老一度成為社會熱點問題。“子女在取得父母房產后，非但不履行贍養義務，反而還將老人趕走”“以房養老‘套路貸’等此類社會新聞頻發。新實施的民法典將居住權寫入第二編第十四章，居住權法律地位的確立填補了房屋所有權與租賃權之間的空白地帶，妥善解決了部分老人老有所依、住有所居的問題。按照民法典規定，老人可以在將房屋所有權轉讓給子女的同時，通過合同約定的方式保留居住權，這樣即使老人將自己名下的房屋所有權轉讓給子女，子女在取得房產后也有繼續贍養老人的義務，避免了因房產糾紛而影響親情的現象。這樣既緩解了老人養老的經濟壓力又解除了“無家可歸”的后顧之憂。

二、居住權制度能夠保障弱勢群體的房屋居住權

第一，民法典規定，婚姻雙方共同房在離婚房產分割后，無房方在未完成取得有方補償款之前享有分割房產的居住權，有效保護了無房方的合法權益，避免了有房方拒不支付補償款問題。在離婚訴訟案件中，財產糾紛主要集中在共有住房的分割上。在離婚后，通常放棄房屋所有權的一方會面臨居住困難問題。很多男性離婚后就算法院判決房屋歸屬孩子所有，離婚女性享有居住權，但是現實中又面臨著執行難的問題。對方轉移財產也造成執行難的困局。民法典新設居住權制度后保障離婚后弱勢一方的居住權，也有利于解決離婚案件判決后執行難的問題。

第二，居住權制度與房屋所有權制度并不沖突。房屋所有權人通過法定方式賦予特定關系人居住權，不僅保障其權利還有效承擔自己供養和撫養的義務。比如，賦予特定關系人（包括親屬甚至保姆）居住權，讓其不再顛沛流離，能夠居有定所。居住權還能夠保障房屋所有權人將居住權轉讓后仍保留房屋的分配權利，因此轉讓居住權并不會對自身擁有的所有權產生影響。此制度兼顧了各方的利益，既可將房產的所有權留給繼承人，又保障特定關系人享有居住權，實現了住房使用價值的最大化。

三、居住權制度是我國住房保障制度的有效補充

在打贏全面脫貧攻堅戰的前提下，我國住房保障制度進入以“多主體供給、多渠道保障為主，租房與購房并行”為總體建設思路的全面住房保障階段。居住權制度提供了一種房屋新的利用方式，是國家對房地產市場宏觀調控的新思路。近20年來我國房地產市場一直處于高位運行狀態，背離了住房的主要居住功能。我國相繼出臺廉租房政策、公租房政策、經濟適用房政策等以滿足城市居民的住房需求。剛出臺的限制房貸的措施更是有效打壓了炒房賺錢的態勢，可謂是多措并舉，以滿足我國低收入群體的住房需求。但是這些住房舉措仍然存在不可避免的缺陷。公租房、廉租房都是基于國家保障性的住房政策，以租賃的形式取得房屋的短期居住權。當租賃合同時效期滿或租賃關系解除后，居住權也隨即解除，該政策保障是使用人短期的債權性的而不是房屋的所有權，從保障的期限以及穩定性來看是有限的。而居住權法律地位的確立，明確了房屋居住權的物權性，其權力長期性和穩定性受法律保護。相比廉租房和公租房，經濟適用房雖然也是政策性住房，但房屋所有人享有30%的部分產權。即使在滿5年后按房價差的70%補交土地收益和按市場價購買可以取得完全產權，但需要在一定的約束條件下進行。對此很多炒房客和投機者利用這一政策為了低價取得房屋用盡心機，鉆政策空子攫取高額利潤。民法典新設居住權可以根治這一問題。本次民法典通過確立居住權既保留了房屋所有權，又可把居住權轉讓給迫切需要住房的群體。從法律上解決了需房群體的住房需求，同時限制了投機炒房行為，保障了我國住房保障政策行遠致穩。居住權法律地位的確定為解決我國貧困人員住房問題提供了新的法律途徑，彌補了住房保障制度的不足和缺陷[1]，是切實解決民生問題、全面實施小康社會的新舉措。

四、居住權長期穩定性有利于遏制房價高漲的趨勢

從2004年開始我國房價一路上漲。自古以來中華民族對土地的就有深厚的情感，進入新時代后，中國人仍秉承了這一傳統，將房產投資作為規避風險的法寶，致使我國房地產市價格居高不下，而高昂的房價讓住房剛需群體望而卻步。國家出臺各種政策遏制房價的高漲收效甚微。民法典明確了居住權的法律地位，將有利于穩定我國房地產市場價格實現平穩回落。居住權是一種他物權，即物權范圍內的用益物權。居住權人可以在規定期限內享有他人所有權房屋實際使用權，在通常情況下不得將居住權轉讓，也不可以隨意改變房屋用途。相對于房屋租賃使用權，居住權具有長期性，其權力存續時間以合同明確約定的期限或者居住權人的生存期限為時限。通常情況下，人們是以購買的方式獲得房屋的所有權，或以租賃方式取得租賃房屋的使用權。居住權相對于取得房屋所有權來說所承擔的經濟壓力更低，性價比更高。一般來說，設立居住權的房屋的交易價格遠低出所有權房屋的市場價格，而保留了所有權只出讓居住權的房屋價格就更低。對于有住房需求的人群來說，這無疑是以最低投入滿足住房需求的最佳途徑。在沒有居住權制度存在的情況下對于剛需人群來說買不起房子只能去租賃。租賃住房是不可能滿足人們穩定、長期居住的愿望。居住權的物權性質相對于租賃這種債權來說更具有長期穩定性，符合人們的住房需求。總之，在房價居高不下的情況下，民法典新設居住權一方面對于所有權來說性價比更高，能夠降低剛需人群買房的壓力，另一方面相對于租賃這一債權來說更具有長期穩定性。這一制度的設立為滿足人們的住房需求提供了新的模式，對于穩定房價也具有積極意義。

五、居住權對于司法實踐意義

在民法典頒布實施前，我國已經在相關的司法解釋和司法實踐中明確了對于需要設立居住權制度的苗頭。最高人民法院關于婚姻法適用的司法解釋（一）27條第3款，以及高院關于審理離婚案件財產分割意見第14條等司法解釋中對于離婚后無住所的弱勢群體方居住權保障的規定。從1990年起，法院在審理離婚案件的司法實踐中，開始注重離婚后無住所方的居住權保障問題，在一定程度上保護了弱勢群體合法權益。在司法網站上搜索關鍵詞“居住權”，以民事案由和裁判文書達5萬多至6萬份，其中婚姻家庭和繼承糾紛達1萬多份。由此可見，居住權是用益物權的現實體現，有力保障了社會弱勢群體應享有居住權的基本民事權利。在民法典出臺之前，司法實踐中對于“居住權”的界定只在債權的范疇，法官在法無明文規定的情況下對于“居住權”抵抗物權效力的審判更是小心謹慎。這種狀況既不利于體現我國社會保障制度的特點，也不利于彰顯我國法律的公平、正義，更不能有效維護弱勢群體的合法權益。因此，民法典不僅明確了居住權的法律地位，還明確了居住權具有一般物權獨立性要求、絕對性內容、排他性特點，具有優于所有權的效力和對抗第三人的效力。物權性質的居住權的存在有利于讓法官有法可依，有利于實現法律公平正義的價值，更有利于維護當事人的合法權益，對于改善我國公民住房現狀和規范司法裁判行為具有深遠的意義。

六、結語

民法典新設居住權制度迎合了國家保障民生政策，符合社會生活的現實需求，也具有積極的司法實踐價值。盡管很多學者對此褒貶不一，同時新設的居住權制度存在很多不足有待完善。本文總結分析民法典明確居住權法律地位的意義，以期為今后進一步完善居住權的相關司法解釋提供參考。

參考文獻：

[1]唐嘉珮.升我國公共租賃住房政策效果的對策研究[D].上海師范大學碩士論文，2013.

（責任編輯：董維）