民法典中居住權價格評估一些需要注意的事項

林兵 林保

摘要：《民法典》中居住權的設立，其旨在為保障公民基本生活居住需要，但統一住宅同時設立居住權并進行房屋價格評估時，常會出現一些沖突矛盾之處，對價格評估產生一些影響，為保證房屋持有人利益和確保居住權法律效力，在進行房屋價格評估時，就必須要進行個別注意要點的分析，如此才能夠各方合法權益，對房屋做出準確估價。本篇文章主要針對《民法典》中居住權價格評估注意事項做出簡要的討論，旨在能夠為評估機構進行房地產估價提供一些參考。

關鍵詞：民法典;居住權;價格評估;注意事項

自2020年1月1日開始施行的《民法典》當中，新設立了居住權制度，事實上，居住權起源于羅馬律法，最初設立的目的在于幫助一些特定家庭成員或被解放的奴隸解決生活保障問題，后法國德國瑞士等大陸法系國家繼承了這一居住權制度，同時又結合各自不同國情以及時代發展所產生的多方面因素，對居住權制度進行了變革。

我國之前的民法并沒有設置居住權制度，雖然2007年在進行《物權法》修訂時曾引起爭議，但最終也并沒有將居住權納入到《物權》草案當中，但《民法典》當中設置了居住權，并對居住權做出了解釋，從房屋估價角度來說，《民法典》的實施和居住權的推行，在進行房屋估價時，需要關注哪些要點，應是當前房地產估價咨詢行業所必須要重點研究的課題

1.居住權對住宅房屋估價的影響分析

從房屋估價機構角度來說，《民法典》對房屋評估帶來的影響在于制度創設，但實際上影響最大的是居住權的創設，《民法典》主要是占用益物權編當中增設的一章篇幅進行居住權規范的設立，凸顯了制度的重要性。目前對于房屋估價的影響是屬于隱性。

居住權主要是指自然人按照合同內容約定或遺囑中設定內容對他人所有的住宅享有或占有使用的益物權。

從居住權與租賃權對比來講。依據《民法典》366條規定，居住人對他人之物享有占有使用的權利，需要通過租賃合同的簽訂來予以獲取，并且賦予較高的保護效力，而《合同法》當中，對于租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內所發生的所有權變動，不影響租賃合同的效力?！睹穹ǖ洹?25條仍然繼承了這一規定，但租賃權是屬于一種債權，隨意進行合同的解除或無合同情況下，居住人權益無法得到保證，其保護效能也無法與。物權相比。而居住權是屬于物權的一種，需要通過房管局登記正式設立方可有效，居住權設立的時間是自登記時起，部分地區要求租賃合同也要進行登記，但登記并非物權效力，僅僅作為行政管理模式當中的一個環節。

而從評估價格角度來說，居住權的獲取可以有償，也可以無償，居住權對所有權人的房屋價格會帶來很大的影響，大部分是減損價值，減損需要通過專業評估獲取，居住權可以有償取得。而居住權金額對價是可以通過評估來實現，《民法典》當中規定居住權不得轉讓，由于可以通過設立居住權形式約定房屋出租，以此來實現價值。所以，居住權本身也帶有一定價值，同時價值可以評估。所以，房地產價格評估當中可能涉及居住權估價，這就需要居住權房屋評估價注意對房屋內容進行明確。

2.居住權住宅房屋估價的注意事項

2.1有償與無償獲取居住權

根據民法典相關規定，居住權可以有償獲取，也可以無償獲取。如果居住權價格評估對象確立的居住權是屬于無償情況，居住權并沒有明確消滅時限或約定，居住權喪失期限如果進行價格評估時，此類房屋估價必須要注意對設立居住權約定的仔細判明。例如房屋居住權直至居住權人死亡或約定條件是有或然性影響而導致無法準確確定居住權終止時間，則這一類房屋會由于所有權人喪失占有使用房屋獲取經濟利益的能力，但如果居住權價格評估旨在為抵押擔保提供價值參考，則根據價格評估謹慎性原則，其價格評價為零。

如果居住權確立合同內容當中，包含費用支付，則其價格需要依據市場租金設定。從這一點來講，雖進行了居住權的設立，但對房屋價值并沒有產生影響。對于房屋住宅所有權進行了有償居住權的設立，且并非一次性支付市場公平使用對價。而選擇年支付或周期支付，則價格評估時需要參照房地產評估規范當中關于租賃權相關的內容，對價格評估影響來予以執行，所以，在進行居住權價格評估時需要根據居住權有償或無償獲取以及實際期限設定進行最高值與最低值的準確判定這也是最重要的注意事項。

2.2居住權給付對價評估

居住權是可以有償獲取，則有償的價格金額的確定需要通過專業機構來進行價格評估，如果雙方共同意愿是以市場價格方式來獲取居住權，則可以通過市場對價比較這一方法來予以有償金額的確定。出于居住權人獲取居住權保障相比租賃權保障效力更高考慮，會出現一定幾率同意未設立居住權而進行支付相比一般租賃更高的對價。也就是說，同一房屋住宅進行居住權的設立，其對價會高于租賃合同簽訂對價，一旦出現此種情況。在進行居住權價格評估時，就必須要注意，參照市場租金來作為居住權估價案例予以權益性調整。

2.3居住權價值評估

從居住權可以通過約定設立居住權后對住宅房屋出租相關權利的實現角度分析，居住權是帶有價值實現途徑，也就是說是屬于變相處置權，居住權的價值評估需要建立在居住權剩余年限內市場租金收入與居住權支付成本之間所存在的差額進行的折現價值。所以，居住權有可能是具備對價，但也存在一定可能是不具備對價，還有一種可能是進行一次性支付或進行逐年支付，這都屬于評估測算當中所必須需要注意的事項。

3.結束語

所謂居住權是屬于物權，其原則上無償設立，居住權人有權依據合同內容的相關約定或遺囑內容，經登記后占有和使用他人住宅居住權作為物權的一種，主要是在房管局進行登記，一旦登記，則居住權人可以無視房屋的轉讓、抵押、拍賣、交易而使用房屋，且根據民法典規定，居住權無償設立，自登記時設立，不得繼承、轉讓且設立居住權住宅不可出租，居住權期滿或居住權人死亡則居住權消失。由此可見，民法典居住權的實施將會對房產業和價格評估帶來不小的影響。

參考文獻：

[1]吳小燕.物權編中居住權的現實困境與消解路徑[J].上海房地，2020，405（11）：45-51.

[2]陳燕玲.論《民法典·物權編（草案）》中居住權設立方式之完善[J].江蘇科技大學學報（社會科學版），2019，000（4）：26.