住宅小區物業管理收費難的原因與對策

谷云華

摘要：物業公司在幾十年的發展中走進千家萬戶，但近年來住宅小區物業管理收費難的問題，究其原因就是物業服務業質量偏低、業主對物業管理認識不足、缺乏完善的法律規范等?；诖耍杉哟笮麄髁Χ仍鰪姌I主對物業消費意識的理解、加大第三方監督維權力度、發揮業委會和社區的作用、提高物業企業管理水平、做好物業前期管理和建管銜接管理等角度出發。

關鍵詞：住宅小區;物業管理;收費難;原因;對策

物業管理費是住宅小區運行和開支的的基礎。物業管理支出一部分是工作人員的福利，一部分是服務項目的物質損耗補償。若住宅小區物業管理存在收費難的問題，最終影響管理質量，最終導致小區物業資產存在貶值的問題?；诖?，接下來本文先是分析住宅小區物業管理收費難的原因，之后探討相關的解決對策。

1 住宅小區物業管理收費難的原因

1.1物業服務業質量偏低

由于物業服務企業缺乏專業物業管理人才，物業管理方法、設備等比較落后，加之前期工作存在介入不足等問題，部分物業公司服務業主的技巧和意識不強，尤其是小區物業存在質量瑕疵、小區規劃不當等問題，在這些不利于物業管理因素影響下物業服務企業整體成本顯著增加，最終物業企業服務質量偏低，這也就意味著物業服務企業整體服務質量不高，更無法實現智能化和現代化的物業服務[1]。服務質量不高是發生物業糾紛的主要原因，物業企業在業主心中的形象徹底毀滅，這些都是業主拒交物業費的主要原因。

1.2業主對物業管理認識不足

物業管理是有償服務的一種，但業主對其了解不足，且物業管理的認識流于表面。部分業主對物業管理的理解不足，錯誤的認為繳納服務費是吃虧，給物業管理企業出苛刻的要求，因此對物業管理企業意見較大，甚至存在拒絕繳納物業管理費的問題。由于業主認識方面的錯誤，業主對物業公司的期望較大，甚至是房屋質量問題也推卸給物業，拒繳物業費的問題時有發生。部分不繳納物業費的業主同樣可以享受一樣的物業服務，這就容易導致其他業主效仿。

1.3缺乏完善的法律規范

目前我國還沒有剛性的規定業主拒繳和欠繳措施，也沒有具體明確的保護企業追償手段的保護措施。物業部門還未有明確的執法隊伍和執法權，因此就算業主拒繳或欠繳物業費也僅能通過溝通協調和說服教育方式解決。面對蠻橫無理的業主時行政執法的權威和力度不突出，加之受到我國法律復雜等因素影響，企業陷入有法難依境地。

2 住宅小區物業管理收費難問題的解決對策

2.1加大宣傳力度增強業主對物業消費意識的理解

良好的物業消費意識的行成是一個循序漸進的過程。物業企業要加大力度宣傳《物業管理條例》、《民法典》等法律法規[2]。一方面，合理利用小區內的宣傳欄、公告欄等開展宣傳;另一方面可給予業主發放意見調查問卷、宣傳資料手冊等，加強與業主溝通，獲得業主的信任，讓廣大業主明確自身義務和權力，從而形成良好的物業消費意識，更讓業主意識到拒繳或欠繳物業費實際上就是在損害物業企業的利益，對物業正常運行和管理造成不利的影響，業主利益也受損。

2.2加大第三方監督維權力度

人們對物業服務費的定價問題一直處于不太信任的狀態，主要因為物業費的定價并不可靠。因此，開發新樓盤時必須合理利用第三方，通過專業評估機構計算物業費的價格，提高物業費價格的公正性、科學性和客觀性。若小區比較老舊，可通過舉辦業主大會更換物業公司或委托第三方評估物業機構。物業費的收取可由第三方獨立機構自主維護物業服務企業利益，尤其是針對業主的物業管理費用追繳等問題。由于物業服務企業及業主、第三方結構之間無直接利害關系，因此在工作中公正性和公平性更高，物業服務企業和業主之間的矛盾也逐步被淡化，如此業主對物業部門的怨氣被嫁接到第三方機構中，對物業服務企業和業主溝通合作奠定基礎[3]。

2.3發揮業委會和社區的作用

一直以來物業管理都是一項很難讓群眾滿意的工作，這是政府相關部門監管難點。要想解決此類問題，必須在住宅小區建設中納入物業管理，并將其納入社區工作職責。從本質上分析，物業小區是社區管轄范圍，社區工作內容較多，且比較了解業主的具體情況，群眾基礎良好，扎根于居民工作傳統中，因此業委會和社區在業主心中的地位是不可替代的，可通過其強化物業企業和業主的溝通，加大協調力度，在社區建設統一管理中納入物業管理，建設“條塊結合、以塊為主”的管理方法。

2.4提高物業企業管理水平

要想解決當前階段物業收費難的問題，規范物業管理行為是前提，只有提高物業管理水平才能讓業主不斷提高自身服務意識[4]。物業企業給業主提供更優質的服務，這是企業提高自身收費率的關鍵。由于缺乏優質的服務，整體收費效率不高，這一定程度上又會導致物業企業無法給業主提供優質的服務，陷入到惡性循環中。物業管理企業應自覺規范自身服務行為，以此為基礎擴大服務項目，追求更高的精細度，加大力度培養員工素質，不斷努力，營造優良的生活環境，讓業主滿意。

2.5做好物業前期管理和建管銜接管理

眾所周知，物業管理應是全過程的管理。若開發商設計規劃階段已經選好物業管理企業，那么就可以合理利用物業管理企業專業的知識和豐富的企業經驗給規劃設計提出修改意見，使規劃設計與管理要求相符合，這對管理工作的進行奠定基礎[5-6]。此外，加大建管銜接管理力度，明確建管責任。開發商出售房屋前必須制定好與物業管理有關的規定，確保業主購房之前了解物業管理制度，避免業主出現“事前不懂、事后不管”的問題，這對正常開展物業管理工作奠定基礎。

結束語

物業管理實踐的過程中業主應以發展的眼光看待問題，從物業服務企業立場解決問題，在此基礎上互相支持、權衡利弊，為小區和諧發展奠定基礎。物業服務業應加大探索力度，及時總結工作中的經驗教訓，不斷優化現有收費方式，為我國物業企業可持續發展奠定基礎，創造和諧社會。

【參考文獻】

[1]邢力文，林莉瑩.住宅小區物業收費難的成因及破解[J].基建管理優化，2018，30（2）：27-32.

[2]陸雅芳.住宅小區物業管理收費難問題研究[J].管理觀察，2018（15）：112-115.

[3]周健.物業管理收費難的原因及對策[J].現代物業（中旬刊），2018，431（8）：15.

[4]孫先娥.解決物業管理收費難問題的有效方法[J].經營管理者，2017（27）：170.

[5]楊薇.物業服務收費難的癥結與對策研究[J].納稅，2019，13（18）：272+274.

[6]邱柏棠. 淺析物業管理收費難的具體解決方法[J]. 中國管理信息化， 2017（6）.