摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是我國的經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一。但是隨著我國供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革逐漸深入，防范化解系統(tǒng)性金融風險等經(jīng)濟政策的出臺，房地產(chǎn)行業(yè)快速開發(fā)的階段逐漸過去并緩慢進入到存量時代。在存量時代，需要更大挖掘存量房產(chǎn)的深層價值，才能夠為我國經(jīng)濟提供持續(xù)健康的經(jīng)濟增長動力。探究國際發(fā)展經(jīng)驗，房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）是目前各國成熟市場發(fā)展較為有效的方式。但是我國目前市場上發(fā)行的產(chǎn)品多為類REITs，其交易結(jié)構(gòu)、稅負水平、運營方式、收入來源、收益分配方式、募集范疇等方面同成熟市場仍然具有差異。[1]并且出臺不久的公募REITs指引及配套政策仍然具備不完善的地方。因此，在我國當前政策、經(jīng)濟體制下如何發(fā)展中國特色REITs是一個值得思考的問題。

關(guān)鍵詞：REITs;土地管理制度;法律法規(guī);稅收

1.現(xiàn)有土地管理制度的約束

1.1土地所有制

REITs產(chǎn)生于資本主義國家，其實行土地私有制，土地買賣相對靈活，并且所有權(quán)與使用權(quán)能夠保持一致，這在很大程度上會讓REITs產(chǎn)品的設計更加簡單，沒有復雜因素。

我國實行的是公有制的土地管理制度，對土地進行所有權(quán)與使用權(quán)的分離，并依照《土地管理法》對土地進行規(guī)劃使用。中國的房地產(chǎn)市場是在土地國有化的基礎上逐漸發(fā)展起來的。REITs作為較為市場化的金融產(chǎn)品，如何融入到中國特色社會主義市場經(jīng)濟體制中顯得尤為重要。但是在我們之前也沒有那個國家或地區(qū)有過相似的發(fā)展經(jīng)驗。在美國、英國、日本、新加坡、中國香港等地，REITs都是在完全的市場經(jīng)濟的基礎上發(fā)展起來的，在REITs實操過程中，土地的產(chǎn)權(quán)流傳是發(fā)行REITs產(chǎn)品涉及的重要環(huán)節(jié)之一，但目前在我國，土地流轉(zhuǎn)過程中需要辦理復雜的手續(xù)，并且要繳納土地增值稅、房產(chǎn)稅等。公募REITs在中國放開，我國目前的土地管理制度對其發(fā)展存在一定的阻礙。

1.2土地使用權(quán)最高年限制度

我國實行土地使用權(quán)出讓最高年限制度，對工業(yè)用地、商業(yè)用地分別規(guī)定了50年和40年的使用年限。目前國內(nèi)的類REITs還是債的屬性居多，產(chǎn)品存續(xù)期間一般是18年或者21年，很少到土地使用權(quán)終止日期的。但是關(guān)于土地到期續(xù)期的問題，仍然沒有明確的方案和操作標準。而REITs屬于長期投資產(chǎn)品，都普遍有著較長的存續(xù)期，就目前我國的土地制度來說，關(guān)于發(fā)行REITs的存續(xù)期設置，要考慮的重要因素之一就是土地剩余使用年限問題，這在很大程度上限制了REITs產(chǎn)品的設計期限甚至規(guī)模。

1.3BOT、PPP項目

針對我國發(fā)布的公募REITs指引內(nèi)容看，基建類公募REITs中對底層資產(chǎn)的要求顯示原始權(quán)益人必須享有基礎設施項目完全所有權(quán)或者經(jīng)營權(quán)利。并且要求基礎設施權(quán)屬清晰，資產(chǎn)范圍明確，原始權(quán)益人或其所屬項目公司合法持有底層資產(chǎn)的財產(chǎn)權(quán)利。根據(jù)中國的情況分析，基建類資產(chǎn)中有許多為PPP項目，這些資產(chǎn)的權(quán)屬問題復雜，不夠清晰，在設計公募REITs時需要重點關(guān)注。并且有不少項目采用BOT、TOT、股權(quán)投資等形式運營，針對這些特許經(jīng)營項目，指引中指出應符合當時國家關(guān)于固定資產(chǎn)投資建設、特許經(jīng)營管理等相關(guān)規(guī)定。但是在《基礎設施和公用事業(yè)特許經(jīng)營管理辦法》投融資期限和方式中也并沒有約定具體的相關(guān)辦法。因此該類資產(chǎn)在發(fā)行公募REITs方面仍然存在不確定性，根據(jù)現(xiàn)有的規(guī)定作者理解這些項目很難在我國公募REITs發(fā)展初期立項。

2.現(xiàn)有法律法規(guī)的制約

我國目前的法律法規(guī)對公募基金的投資對象、投資比例的限制并沒有完全放開。這樣的構(gòu)架會增加REITs設計的復雜性，并且在沒有稅收優(yōu)惠的條件下，層層設計會增加稅收環(huán)節(jié)，從而降低REITs整體收益。美國通過簽訂信托法案，確立了REITs的重要法律地位，成為國內(nèi)重要的投融資手段。對稅收法案的修改使得REITs成為投融資非常便利的手段，稅收優(yōu)惠能夠增加投資者的收益，并且也增強了融資主體的融資便利性。中國香港、日本、新加坡等國家也是采用REITs專項立法，修改現(xiàn)有法律條款來推動REITs的發(fā)展。我國目前雖然出臺了公募REITs的相關(guān)指引及相關(guān)配套規(guī)則，但是內(nèi)容僅僅局限于公募REITs發(fā)布的條件和相關(guān)手續(xù)等，我國目前仍然沒有出臺真正的REITs專項法律，在投資比例的限制、REITs載體的形式、公募規(guī)模等方面還無法取得突破性進展，目前我國類REITs的發(fā)行還是依照現(xiàn)有的信托法案，這極大地限制了REITs的發(fā)展。[2]依照其他國家或地區(qū)REITs在其市場的地位，我國公募REITs以后將成為繼股票、債券、衍生品之后的第四大類投資工具，因此法律地位的確立是未來大力發(fā)展的前提。

3.現(xiàn)有稅收制度的制約

在REITs的結(jié)構(gòu)設計中，稅收是非常關(guān)鍵的影響因素。盡管類REITs實踐中探索出了“股+債”的持有模式來減少所得稅稅負，但并不適用于所有產(chǎn)品和資產(chǎn)。

對于底層項目公司而言，需要正常繳納增值稅（5%-11%）、附加稅（8%-10%）、房產(chǎn)稅（12%）、土地增值稅（30%-60%）、所得稅（25%）、契稅（3%-5%）以及因簽訂合同等行為產(chǎn)生的印花稅（0.05%）。并且針對房產(chǎn)稅，我國目前采用從租計征或者從價計征兩者選一的計征方式。復雜的稅目給REITs底層資產(chǎn)運營環(huán)節(jié)增加了沉重的負擔。[3]由于我國并沒有針對REITs結(jié)構(gòu)中的分配利潤給予免征所得稅的稅收優(yōu)惠政策，因此目前我國類REITs結(jié)構(gòu)一般設計為抵押型，SPV公司直接將資金貸款給項目公司，項目公司直接以還本付息的形式分配利潤，這樣利息可以在稅前扣除，達到免征所得稅的目的。在我國目前稅收政策下，這種形式是合理避稅的最佳路徑。但是在這種結(jié)構(gòu)下，物業(yè)資產(chǎn)需要抵押給SPV公司，增加了操作層面的復雜程度。并且基金層面不能直接控股項目公司，增加了底層資產(chǎn)管理風險。在推行的公募REITs中，我國目前也沒有有關(guān)稅收優(yōu)惠政策頒布，因此在公募REITs結(jié)構(gòu)中，SPV層面也同樣是以貸款的形式將募集資金貸款給項目公司。因此，在目前階段，我國公募REITs結(jié)構(gòu)實則為“股+債”的結(jié)構(gòu)，在REITs層面持有SPV公司股權(quán)，在底層SPV對項目公司持有債權(quán)。

在基金層面，也需要繳納增值稅、附加稅。由于我國法律法規(guī)的限制，類REITs構(gòu)架中需要增加SPV這層結(jié)構(gòu)來確保符合法律法規(guī)的規(guī)定，但同時也增加了分配利潤過程中的稅費。

在REITs計劃層面，將利潤分配給投資者后，機構(gòu)類投資者需要繳納所得稅、增值稅，個人投資者需要繳納所得稅。

除了重要的稅種以外，還需要支付計劃管理人、計劃托管人、基金管理人和項目運營團隊管理費用。

總結(jié)來說，我國目前REITs面臨重復征稅、稅收復雜、巨額管理費用等問題。但是按照我國的稅收政策，很難在現(xiàn)階段像美國、新加坡一樣直接進行分配利潤部分免征企業(yè)所得稅的優(yōu)惠政策。除了所得稅是我國的重要稅種這一原因以外，出臺這樣的政策也要兼顧稅收公平問題。目前的稅制導致我國權(quán)益類REITs產(chǎn)品普遍較少，很難最大化發(fā)揮底層物業(yè)資產(chǎn)的潛在運營價值，提升REITs產(chǎn)品的收益率。并且我國在地方上的稅收政策有所不同，難以全國推廣。

4.結(jié)語

可以看出，我國REITs的發(fā)展還有諸多障礙。并且出臺的公募REITs指引和配套措施對投資人、底層資產(chǎn)仍然有嚴格的限制，而且根據(jù)目前的法律法規(guī)、稅收政策，公募REITs仍然需要采取“公募REITs+ABS”的結(jié)構(gòu)，名股實債。因此從根本上，我國需要從制度、法律和稅收等方面進行修改，從市場主體的需求和政策大方向兩方面出發(fā)制定法律法規(guī)和稅收政策來適應REITs的發(fā)展要求。首先，我國可以從法律、稅法角度入手，從根本上調(diào)整現(xiàn)有法律、稅收因素中不利于REITs發(fā)展的因素?？梢越梃b日本的發(fā)展經(jīng)驗，協(xié)調(diào)好政府各部門權(quán)責，各司其職，減少政策的矛盾點。在具體制定政策時，應廣泛收集市場參與者的意見建議，從實操層面解決問題點。其次針對土地管理制度，可以從稅收方面對土地交易過程中的稅收進行優(yōu)惠。鑒于目前已發(fā)行的類REITs產(chǎn)品還尚未碰到使用權(quán)到期的問題，并且其發(fā)行期限也控制在土地使用權(quán)期限內(nèi)。當局可以盡早思考如何解決土地使用權(quán)到期問題，使得以后發(fā)行的REITs不再受到土地剩余使用權(quán)年限的限制，這對REITs的發(fā)行期限和規(guī)模都具備積極影響。針對BOT、PPP項目，經(jīng)營權(quán)限到期如何處理問題也需要進行明文規(guī)定。最后，就稅收方面，在我國目前的稅收體制下，應堅持“稅收中性”的原則，可以采取普適性降稅的方式對REITs進行稅收優(yōu)惠。

參考文獻：

[1]陳笑聰.REITs與類REITs——一個字的距離有多遠[J].經(jīng)貿(mào)實踐，2018（13）：330-331.

[2]張時嘉.房地產(chǎn)投資信托基金法律問題研究[J].合作經(jīng)濟與科技，2020（05）：184-185.

[3]王慶德，閆妍.我國房地產(chǎn)信托投資基金稅收制度的問題與建議[J].稅務研，2017（8）：102-104.

作者簡介：杜瑞霞（1995—），女，河南濟源人，研究生在讀，研究方向：金融。