某房地產(chǎn)項(xiàng)目信托風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)價(jià)研究

黃耀

摘要：當(dāng)前樓市存在風(fēng)險(xiǎn)和泡沫已經(jīng)成為業(yè)界共識(shí)，近年來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托出現(xiàn)快速增長(zhǎng)，也意味著信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越高。在此背景下，本文選取某信托計(jì)劃項(xiàng)目，，開展某房地產(chǎn)項(xiàng)目信托風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，并結(jié)合綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建原則，從而構(gòu)建某房地產(chǎn)項(xiàng)目信托風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，并對(duì)歸納總結(jié)出的指標(biāo)意義進(jìn)行解釋與詳述，完成評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重計(jì)算，最終完成評(píng)價(jià)分析。為房地產(chǎn)新形勢(shì)下此類型項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理給予借鑒，對(duì)于指導(dǎo)信托企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理工作也具有一定現(xiàn)實(shí)意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)信托項(xiàng)目;風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別;風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià);

1引言

在我國(guó)，信托公司的主要包括貨幣信托、不動(dòng)產(chǎn)信托、動(dòng)產(chǎn)信托以及其他資產(chǎn)信托。自這個(gè)世紀(jì)以來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)信托中的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)得到了前所未有的發(fā)展，資金規(guī)模大，受到部分投資者的追捧。去年1～6月份，房地產(chǎn)信托資金規(guī)模增加約3800億元，已經(jīng)占到集合信托成立規(guī)模的40%，連續(xù)13月穩(wěn)居集合信托榜首。然而未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整將前所未有，限制房地產(chǎn)過(guò)快增長(zhǎng)是基于房地產(chǎn)調(diào)控穩(wěn)定的主基調(diào)，導(dǎo)致房地產(chǎn)信托投資資金問(wèn)題比較突出。從行業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)信托所暴露的信托產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)僅次于礦產(chǎn)類資源信托產(chǎn)品，排在第二位。2019年下半年，至少140種房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品到期，資金規(guī)模達(dá)到350億元。對(duì)于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，信托公司面臨兌付壓力，而且房地產(chǎn)新項(xiàng)目融資審查更加嚴(yán)格，特別是中小城市房地產(chǎn)項(xiàng)目融資項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)防控的壓力更大。

2項(xiàng)目信托風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

2.1 宏觀政策風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)具有強(qiáng)周期性，其周期波動(dòng)顯著受政策，尤其是受房地產(chǎn)調(diào)控政策和金融政策影響，政策風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)和房企的重要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源。房地產(chǎn)調(diào)控政策，目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)的主要支柱產(chǎn)業(yè)就是房地產(chǎn)行業(yè)，由于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，中央曾多次頒布政策進(jìn)行調(diào)控。中央的強(qiáng)力控制對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了不小的沖擊，改變了生命周期曲線，也引發(fā)了行業(yè)洗牌。各地方政府仍然按照“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的要求，保持房地產(chǎn)行業(yè)的健康運(yùn)營(yíng)。

2.2 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

各地方政府都處于同一個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)政策下，但不同地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民負(fù)債情況和人口老齡化水平完全不同，每個(gè)城市的財(cái)政部門對(duì)賣地收入的依賴也不相同。項(xiàng)目區(qū)位是影響房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的重要因素，非核心地段面臨較大的區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)。一方面，中心區(qū)、核心區(qū)、人流和商業(yè)聚集區(qū)、配套完善便利地段的房地產(chǎn)項(xiàng)目具有稀缺性和保值增值性，而非核心地段則不具備稀缺性，使得這些地區(qū)的地產(chǎn)項(xiàng)目去化速度和現(xiàn)金回籠狀況顯著差于核心地段。另一方面，一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，非核心地段的項(xiàng)目抗跌性較差，價(jià)值縮水的幅度相對(duì)更大，較難處置變現(xiàn)或找到接盤方。

2.3 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

信托計(jì)劃中涉及到地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目中，有一些融資方會(huì)利用某種方式挪用部分信托資金，這種現(xiàn)象并不少見。安信信托曾經(jīng)給浙江金磊房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立過(guò)一個(gè)信托計(jì)劃，該公司的實(shí)控人偽造公章，從銀行的監(jiān)管賬戶上挪用了項(xiàng)目資金，違規(guī)挪用的資金被實(shí)控人拿去償還民間融資。該行為已經(jīng)嚴(yán)重違反法律法規(guī)，不過(guò)通過(guò)該方法挪用資金的案例比較少。通常，融資方會(huì)使用更“合法”的手段來(lái)完成挪用。公司得到融資后，將資金用于支付土地出讓金，其余部分則是償還銀行貸款和其他借款。

2.4 操作風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前的信托計(jì)劃產(chǎn)品，大多存在融資方未完全披露自身信息，缺乏風(fēng)險(xiǎn)結(jié)束。之所以存在這類問(wèn)題，主要是因?yàn)樾磐袡C(jī)構(gòu)的項(xiàng)目成員沒有嚴(yán)格按照國(guó)家、公司的規(guī)定完成盡職調(diào)查。他們?cè)诒M職調(diào)查報(bào)告中沒有對(duì)融資方的信貸材料嚴(yán)格審查或?qū)嵉卣{(diào)查，便向融資方發(fā)放巨額貸款，他們的行為觸犯了法律法規(guī)。一些信托機(jī)構(gòu)為了減少支出，快速放款獲得收益，在沒有派人實(shí)地調(diào)研的情況下就發(fā)放貸款，也不對(duì)項(xiàng)目定期檢查，或是粗略調(diào)查一番。信托公司的盡職調(diào)查能力不足，就無(wú)法及時(shí)發(fā)現(xiàn)公司的隱蔽債務(wù)，這就存在潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

3信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的綜合評(píng)價(jià)

3.1 宏觀政策風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

根據(jù)專家評(píng)分匯總表顯示出的結(jié)果可知，房地產(chǎn)調(diào)控政策評(píng)價(jià)等級(jí)為低的概率為10%，中等概率值為30%，較高等級(jí)其概率值為30%，風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為高的概率約為30%，說(shuō)明房地產(chǎn)調(diào)控政策的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)處在較高位置。宏觀政策風(fēng)險(xiǎn)處在中等偏高的位置，專家認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)信托市場(chǎng)受宏觀政策風(fēng)險(xiǎn)，尤其是房地產(chǎn)政策或者國(guó)家政策收緊的影響較大，對(duì)今后宏觀政策的走向仍不樂(lè)觀，需要制定出應(yīng)對(duì)方案積極預(yù)防。

3.2項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

根據(jù)專家評(píng)分匯總表顯示，區(qū)域房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)等級(jí)為低的概率為30%，中等概率值為40%，較高等級(jí)其概率值為30%，說(shuō)明區(qū)域房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)處在中等位置。項(xiàng)目區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)等級(jí)為低的概率為10%，中等概率值為30%，較高等級(jí)其概率值為30%，風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為高的概率為30%，說(shuō)明項(xiàng)目區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)處在中等偏高位置。在區(qū)域范圍內(nèi)，項(xiàng)目區(qū)位的選擇將顯得愈發(fā)重要，包括位置、交通條件、外部配套設(shè)施及周邊環(huán)境等。從項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的角度，專家們認(rèn)為開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)管理可以實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益仍具有中等程度的風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

法定數(shù)字貨幣在給社會(huì)帶來(lái)諸多潛在積極影響得同時(shí)，也會(huì)帶來(lái)不少的問(wèn)題。雖然根據(jù)我國(guó)央行的設(shè)計(jì)，法定數(shù)字貨幣在發(fā)行初期，會(huì)首先替代現(xiàn)金，中央銀行發(fā)行的數(shù)字貨幣僅僅只是替代現(xiàn)金形式的貨幣，對(duì)現(xiàn)行金融體系和金融機(jī)構(gòu)的影響都不大。對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)和信貸供給的影響。雖然在法定數(shù)字貨幣發(fā)行的初期，其目的在于對(duì)現(xiàn)金的替代，但當(dāng)發(fā)展到一定階段后，法定數(shù)字貨幣是變成真正的銀行賬戶，還是作為目前現(xiàn)金的替代，是一個(gè)重要問(wèn)題。商業(yè)銀行的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)會(huì)產(chǎn)生劇變甚至消失，傳統(tǒng)的金融體系可能會(huì)被顛覆。

3.4 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

根據(jù)專家評(píng)分匯總表顯示出的結(jié)果可知，某公司盡調(diào)失職風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)中等概率值為30%，較高等級(jí)其概率值為50%，等級(jí)為高的概率為20%，說(shuō)明信托公司盡調(diào)失職的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)處在較高位置。某公司風(fēng)控風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)等級(jí)為中等概率值為 60%，較高等級(jí)其概率值約為30%，風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為高的概率為10%，說(shuō)明信托公司風(fēng)控風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)處在中等位置。某公司與融資方合作已久，信托產(chǎn)品說(shuō)明PPT 中多是主觀判斷性的褒揚(yáng)語(yǔ)句，很多專家認(rèn)為盡職調(diào)查描述不清或者避重就輕的處置態(tài)度，都可能危及到信托項(xiàng)目的安全。而對(duì)于風(fēng)控風(fēng)險(xiǎn)和后續(xù)管理風(fēng)險(xiǎn)，很多專家選擇了存在中等風(fēng)險(xiǎn)概率，某公司還應(yīng)在內(nèi)部管理上加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制。

4結(jié)論

根據(jù)評(píng)價(jià)結(jié)果，得出某項(xiàng)目處在中等風(fēng)險(xiǎn)的概率為39.56%， 處在較高風(fēng)險(xiǎn)的概率為 32.09%，項(xiàng)目整體處在中等偏高的風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別。綜合分析顯示，宏觀政策風(fēng)險(xiǎn)處在中等偏高的位置;項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)處在中等偏高的位置;信用風(fēng)險(xiǎn)整體處在中等的位置;操作風(fēng)險(xiǎn)整體處在中等偏高的位置。為今后房地產(chǎn)信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)和管理研究提供了參考和借鑒，對(duì)于信托企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制工作具有一定的指導(dǎo)意義。

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